Ценам на дешевые новостройки падать больше некуда

Квартиры по бросовым ценам, которыми застройщики заманивали киевлян в прошлом году, спровоцировав настоящий бум в этом сегменте и двукратный рост продаж нового жилья, закончились. Подогрев спрос, компании решили, что падать больше некуда, и начали повышать цены. Только с начала нынешнего года среднестатистический квадрат в новостройках подорожал на $100. Это уже отразилось на количестве сделок: оно растет гораздо медленнее, чем рассчитывали строители жилья, пишет Depo.

Осторожный оптимизм

Столичные застройщики, которые еще недавно заявляли об ажиотажном спросе на жилье в новостройках, разочарованы. Если в прошлом году продажи квартир в них увеличились по сравнению с 2011 г. вдвое, то за пять месяцев текущего года они выросли по сравнению с аналогичным периодом 2012 г. всего на 5%. (С начала года заключено порядка 4,2 тыс. сделок, тогда как по итогам пяти месяцев минувшего года — около 4 тыс.)

Снижение темпов роста продаж поясняется просто: дешевые квартиры, которые массово предлагались в домах, достроенных после кризиса, закончились, тогда как большинство киевлян охотится именно за недорогими квадратными метрами.

В компании SV Development отмечают: почти 80% продаж приходится на жилье эконом-класса (до $80 тыс. за квартиру). Соответственно, наиболее активно распродаются дома в недорогих районах столицы: Дарницком (19% от общего количества сделок) и Деснянском (15%).

Центральные и модные спальные районы интересуют киевлян значительно меньше. К примеру, на Подоле по итогам мая продано лишь 7% от общего количества квартир в новостройках, на Оболони — 6%, на Печерске — 4%. Объекты бизнес-класса (до $150 тыс.) занимают в структуре сделок 13%, элитные (до $300 тыс.) — 6%, а класса де-люкс (дороже $300 тыс.) — всего 2%.

В премиальном сегменте, по словам управляющего директора фирмы ARPA Real Estate (реализует объекты ЮЗСТ) Михаила Артюхова, о росте спроса говорить пока не приходится, более того, количество желающих заполучить престижные апартаменты снижается. Эту тенденцию подтверждает и коммерческий директор девелоперской компании "НЕСТ" Константин Браво.

Но есть и хорошие новости. Киевляне, которые после ряда громких строительных афер массово отказывались покупать жилье в недостроенных объектах, снова готовы вкладывать деньги в котлованы. Доля тех, кто покупает квартиры в домах на первых этапах строительства, выросла до 20–30%.

Правда, распродаются лишь объекты от застройщиков с хорошей репутацией. Кроме того, потенциальные покупатели принимают решение об инвестировании средств лишь после того, как убедятся, что стройки не заморожены и работы на них ведутся.

Повысились и требования к качеству жилья: киевляне все чаще интересуются не только планировкой квартир, но и инфраструктурными и эксплуатационными нюансами, в частности, какой ЖЭК будет обслуживать новостройку, какие материалы будут использоваться при ее возведении и отделке, какие объекты будут расположены рядом и пр.

Доходная экономия

Выбор жилья в столичных новостройках более чем широк. На сегодняшний день в городе предлагается порядка 13,5 тыс. квартир в почти 150 объектах. То есть на одного потенциального покупателя приходится больше десятка вариантов. И это соотношение постоянно растет.

По итогам прошлого года в Киеве было введено в эксплуатацию порядка 1,5 млн кв. м нового жилья, в нынешнем сезоне ожидается не менее 1 млн кв. м. Впрочем, структура предложения лишь частично совпадает с покупательскими предпочтениями.

80% сделок приходится на эконом-сегмент новостроек, где реально купить дешевые квартиры в общей базе не более 60%. Объектов бизнес- и премиального классов, наоборот, намного больше, чем требуется: 36 и 4% соответственно.

Попытка угодить вкусам потенциальных покупателей пока отразилась лишь в уменьшении метража квартир эконом-класса. Площадь самых доступных "единичек" снизилась с 50–60 кв. м до 35–45 кв. м, "двушек" — с 80 до 60–65 кв. м, "трешек" — с более чем 100 кв. м до 80 кв. м. Но, по прогнозам Михаила Артюхова, в ближайшем будущем ситуация изменится.

"Наиболее динамично станет увеличиваться количество объектов эконом-класса. Предложениями в бизнес- и премиум-сегментах рынок уже перенасыщен, следовательно, ликвидность бизнеса в этих нишах для застройщиков снижается. Исключение составляют разве что объекты бизнес-класса с ремонтом и хорошим частным ЖЭКом, спрос на которые будет расти", — предполагает он.

В текущем году собираются ввести в эксплуатацию, в частности, такие дома эконом-класса, как ЖК "Лесной" и "Власна квартира", дом по улице Саперно-Слободской (Голосеевский р-н), третью и четвертую очереди ЖК "Сосновый бор" (Святошинский р-н), вторую очередь ЖК "Парковые озера" (Днепровский р-н), ЖК "Богатырский" (Оболонский р-н).

На 2014–2015 гг. запланирована сдача ЖК "Садовый", "Флагман" (Днепровский р-н), "Артемовский" (Шевченковский р-н), "Молодежный квартал" (Дарницкий р-н), дом по проспекту Академика Глушкова и др. О массовой переориентации застройщиков на эконом-сегмент свидетельствует и тот факт, что под такие объекты все чаще отдают площадки в прицентральных и популярных спальных районах столицы, на которых ранее предпочитали возводить более дорогое жилье. Такие предложения появились, в частности, в Шевченковском районе, на Оболони.

Распродажи не будет

Уловив тенденцию повышения спроса на первичку, застройщики начали поднимать цены. В среднем по Киеву стоимость жилья в новых домах, по данным SV Development, в минувшем году увеличилась на $100/кв. м — до $1,7 тыс. С начала этого года среднестатистический квадратный метр подорожал еще на $100 (до $1,8 тыс.). Наиболее динамично растут цены именно в эконом-сегменте.

К примеру, в Святошинском районе квартиры в новостройках с начала года стали дороже более чем на 3% ($1,56 тыс./кв. м), в Соломенском — на 2,6% ($1,6 тыс./кв. м), в Дарницком — на 2,8% ($1,4 тыс./кв. м). Но повышаются расценки и в элитных районах. На Печерске динамика с начала года составила 2% (до $2,6 тыс./кв. м), в Шевченковском районе — 2,6% (до $2,2 тыс./кв. м).

Заполучить квартиру стоимостью до $1 тыс./кв. м, которые еще в прошлом году массово рекламировались на всех столичных билбордах, становится все сложнее (таковые предлагаются в ЖК "Жемчужина Троещины", по ул. Лазо, Урловской, Полесской в Дарнице, ул. Данькевича в Деснянском р-не).

Сами застройщики поясняют подорожание квадратных метров увеличением себестоимости работ, в частности, повышением цен на стройматериалы и внедрением более качественных технологий. Впрочем, понятно, что поднимать планку компаниям позволяет в первую очередь рост количества сделок. В 2011–2012 гг., пытаясь распродать зависшие с кризиса объекты, многие активно демпинговали, что снизило прибыльность строительного бизнеса.

Теперь же, посчитав, что падать больше некуда, они пытаются приучить покупателей к новым расценкам. При этом ужесточение борьбы за клиентов заставляет застройщиков увеличивать маркетинговые бюджеты и развивать кредитные программы. По данным компаний, сейчас в рассрочку реализуются до 30% квартир в сданных в эксплуатацию и до 60% — в недостроенных домах, а так как темпы банковского кредитования практически не растут, львиную долю заемных денег на рынок поставляют именно строительные организации, предлагающие, помимо рассрочки, ссуды.

Наиболее популярна, по словам г-на Артюхова, рассрочка на следующих условиях: 30% от стоимости объекта составляет первый взнос, а полный расчет должен произойти до сдачи новостройки в эксплуатацию. Большинство компаний анонсируют беспроцентные ссуды.

"Но зачастую проценты все же начисляются. Они стартуют с 12% годовых. Даже если рассрочка позиционируется как беспроцентная, та же ставка "зашивается" в стоимость квадратного метра", — говорит Михаил Артюхов.

Не исключено, что в дальнейшем условия приобретения нового жилья будут ужесточаться. Уже до конца нынешнего года застройщики прогнозируют рост цен как минимум на 2%. Возможно увеличение и кредитных ставок по рассрочкам от строительных компаний.

Впрочем, обострение борьбы за клиента заставит продавцов наименее ликвидных объектов устраивать распродажи: количество акционных предложений, особенно по непопулярным объектам премиум-класса, будет только расти.

ЛЬВОВ: Квартиры в дефиците

Во Львове спрос на жилье в новостройках за последний год поднялся на 20%. Эту тенденцию подогревает активность заробитчан, традиционно вкладывающих деньги в недвижимость, а также "переселение" жителей из центра города в спальные районы.

По мере увеличения туристического потока все больше квартир в историческом центре перепрофилируется под посуточную аренду, на которой можно хорошо зарабатывать. Цены на жилье здесь просто зашкаливают (до $2 тыс./кв. м).

Поэтому многие владельцы предпочитают продать престижное, но не всегда комфортное жилье в центре и переехать в новую квартиру на окраине, где стоимость квадратного метра почти вдвое дешевле.

Но выбирать потенциальным покупателям особо не из чего. На сегодняшний день на продажу выставлено всего чуть более двух десятков новых объектов. Возведение новостроек сдерживает дефицит земельных участков. По сведениям департамента градостроительства горсовета, сейчас во Львове осталось не более 200 га свободных площадок, на которых можно построить порядка 1 млн кв. м жилья из 6 млн необходимых городу.

Но и на эти наделы претендуют компании, планирующие возведение торговых и бизнес-центров. Поэтому в ближайшее время в городе возможен дефицит новых квартир, что уже в текущем году может спровоцировать повышение цен на 10–15%.

ДНЕПРОПЕТРОВСК: Не из чего выбирать

Днепропетровские застройщики до сих пор не вышли из кризиса. Из 30 работающих в городе компаний реально строят жилье лишь четыре: ALEF ESTATE, Independence, "Перспектива", "Созидатель".

Не впечатляет и количество новых объектов. В минувшем году их было введено в эксплуатацию менее десятка, в этом ожидается столько же (ЖК "Дуэт" на ул. Рогалева "Аделаида" на ул. Фучика, "Времена Года" на ул. Шевченко). Подрядчиков сдерживает сравнительно невысокий спрос на новое жилье.

За последний год он не только не вырос, но и, наоборот, снизился на 5%, что местные риэлторы поясняют стандартными причинами: невысокими доходами основной массы потенциальных покупателей и отсутствием кредитования.

Между тем падение интереса к новостройкам далеко не единственная причина стагнации рынка. В последние годы его активно делят местные бизнесмены, причем в ход идут самые разные методы, начиная с административных и заканчивая уголовными разборками (в частности, убийство бизнесмена Геннадия Аксельрода заставило его компанию "Аксельрод эстейт" уйти с рынка жилищного строительства).

Некоторые аналитики полагают, что данный сегмент пытаются монополизировать приближенные к властям фирмы. Небольшое предложение позволяет застройщикам повышать цены, несмотря на низкий спрос. За последний год стоимость квадратного метра в новостройках выросла на $100, до $1,3 тыс.

ХАРЬКОВ: Первичка для богатых

В Харькове на продажу выставлено порядка 2,2 тыс. квартир в новостройках, при этом в месяц реализуется не более сотни. Местные риэлторы констатируют: массового спроса на первичку не наблюдается, хотя ранее они же прогнозировали рост продаж в текущем году как минимум на 10%.

Потенциальных покупателей сдерживают отсутствие кредитования, невысокие зарплаты (по их уровню Харьков находится едва ли не на последнем месте среди городов-миллионников) и большое предложение квартир по невысоким ценам на вторичке.

Средняя стоимость квадратного метра в старых домах составляет порядка $1,1 тыс., а на окраинах реально найти квартиру за $900/кв. м. Цены на первичку эконом-класса стартуют с $800/кв. м, но отыскать подобные объекты нелегко, так как местные застройщики сделали ставку на бизнес- и премиальный сегменты.

Из введенных в нынешнем году в эксплуатацию новых объектов (ЖК де-люкс "Фаворит", бизнес-класса "Заречный", категории "городская вилла" и комплекс таунхаусов Shatilovka Hillside) нет ни одного дома эконом-класса. В итоге средняя стоимость квадратного метра на первичке обогнала аналогичный показатель на вторичке и составила $1,2 тыс., что на $200/кв. м дороже, чем год назад.

Подрядчиков подстегивает готовность состоятельных горожан тратиться на новое жилье. К примеру, доля квартир бизнес-класса в общей структуре продаж этой весной выросла на 16% (до 29%), а премиального — на 6% (до 18%). Показатели эконом-сегмента, наоборот, снизились с прежних 62% до менее чем 50%.

Это позволяет застройщикам повышать цены на дорогие квартиры. С начала нынешнего года они увеличились почти на 6%, до $1,6 тыс./кв. м в премиальном и до 1,2 тыс./кв. м в бизнес-сегменте.

ДОНЕЦК: Строят много, продают мало

В Донецке с начала нынешнего года ввели в эксплуатацию порядка 170 тыс. кв. м нового жилья, что позволило городу войти в тройку лидеров. На продажу выставлены квартиры в 34 новостройках. Но спрос практически не растет. В месяц агентства недвижимости проводят около 1,2 тыс. сделок, из них на первичке менее 400.

Потенциальных покупателей сдерживают высокие цены. Средняя стоимость квадратного метра в новых домах составляет $1,5 тыс., тогда как на вторичке — $1,3 тыс.

Несколько лет назад, когда донецкие богачи становились в очередь за престижными апартаментами, местные застройщики сделали ставку на объекты премиального и бизнес-классов.

Но многие состоятельные горожане выехали в Киев, выставив свое жилье на продажу, а новых богачей больше не становится. Подрядчики же до сих пор ориентируются на элиту.

Более половины из выставленных на продажу новостроек позиционируются в средней и высокой ценовых категориях (ЖК "Привокзальный", "Фаворит", "Империал", "Панорамный", "Магнат" и пр.).

Дома эконом-класса строят в основном на окраинах, которые сложно назвать популярными даже среди небогатых покупателей. Поэтому недорогие новостройки раскупаются здесь медленно.

Чтобы активизировать спрос, некоторые компании начали включать в стоимость отделочные работы и заморозили цены. За последний год цена квадратного метра в новых домах практически не изменилась, тогда как на вторичке выросла на $200/кв. м.

ОДЕССА: Недострои оживают

В Одессе спрос на жилье в новостройках за последний год вырос как минимум на 15%. Те, кто планирует приобрести новую квартиру, изучают прежде всего предложения на первичном рынке, ведь найти приличный объект по адекватной цене на вторичке крайне сложно.

"Изюминками" старого жилищного фонда Одессы являются обилие квартир нестандартной планировки и аварийных домов. Цены же при этом зашкаливают: средняя стоимость квадратного метра достигает $1,6 тыс., а в престижном Приморском районе — $1,8–1,9 тыс.

Самым ходовым является новое жилье эконом-класса, цены на которое стартуют с $1,2 тыс./кв. м: на него приходится более 60% от общих продаж. Такие дома сосредоточены в основном на окраинах (Таирова, пос. Котовский).

Наблюдается оживление и в бизнес-сегменте. Квартиры повышенного комфорта покупают как местные жители, так и россияне, мечтающие обзавестись жильем у моря. Еще пару лет назад последние предпочитали элитные апартаменты (от $2 тыс./кв. м), но теперь присматриваются к более дешевым объектам.

Это спровоцировало снижение спроса в премиальном сегменте на 5–7% и заставило застройщиков опускать цены. Квадратный метр в элитных новостройках с начала года подешевел в среднем на 3% (до $2–2,2 тыс.). Жилье эконом- и бизнес-классов, наоборот, дорожает: в текущем году цены повысились на 5%.

Оживление на рынке разморозило объекты, которые простаивали недостроенными с начала кризиса: возобновились работы на более чем 10 площадках, в том числе крупнейшем ЖК "Золотой берег" площадью 100 тыс. кв. м (расположен на Фонтанской дороге). Активно строятся и новые дома.

По итогам первого квартала этого года Одесса оказалась на втором месте после столицы среди населенных пунктов страны по объемам ввода в эксплуатацию нового жилья (238 тыс. кв. м).