Недвижимость за бугром

Как показывают маркетинговые исследования, украинцы и дальше считают недвижимость самым надежным капиталовложением. Правда, это не значит, что наши соотечественники активно инвестируют как внутри страны, так и за рубеж. Так если в 2008 году среди украинских агентств недвижимости считалось престижным заниматься продажей зарубежной недвижимости, то сейчас ситуация совершенно другая. Взять комментарии по интересующим нас вопросам оказалось делом архисложным.

Видео дня

На сайтах агентств недвижимости и дальше экспонируются много объектов, однако ответы риэлторов полны пессимизма. «В период с 2008-го по нынешний год мы продали всего один объект в Испании, говорит один из руководителей агентства, который пожелал остаться неизвестным. – С момента начала кризиса я так и не вижу рынка. Интересуются зарубежной недвижимостью редко, а вот что касается покупки – то почти нет клиентов. Одинокие случаи я не считаю бизнесом. Поэтому недвижимость за рубежом как направление бизнеса мы перевели из пассивного в очень пассивное состояние. Поэтому, как говорят, no comments».

«Зарубежная недвижимость перестала быть выгодной инвестицией еще в 2007 году, ведь кризис недвижимости на Западе начался раньше, сожалеет директор другого агентства недвижимости. – Богатые клиенты, которые покупают недвижимость за рубежом, предпочитают обходиться без посредничества украинских агентств недвижимости. Например, украинец поехал на Кипр, напрямую обратился в местное агентство недвижимости и оно уже находит ему жилье».

Одной из немногих компаний, продолжающей активно работать на зарубежном рынке недвижимости, является ООО «МИТРОПА ЮКРЕЙН». Свои вопросы мы задали ее директору Марии Коноваленко.

- Не так давно был обнародован рейтинг лучших городов мира для покупки жилой недвижимости. Недвижимость в каких странах в первую очередь покупают украинцы?

- Украинский покупатель – один из самых практичных, рачительных и требовательных покупателей. Когда дело касается инвестиций, наши люди предпочитают идти давно проверенной тропой. Что касается недвижимости за границей, предпочтения отдаются хорошо известным регионам, таким как: Болгария, Турция, Испания, Франция, Чехия, Германия, Греция, Швейцария, Италия, Кипр. Первые три страны наиболее популярны как среди туристов-соотечественников, так и среди наших инвесторов.

Критерии выбора страны для инвестиции можно охарактеризовать простыми соотношениями: место нахождения/комфорт, цена/качество, прибыльность/расходы на содержание, простота оформления сделки/преимущества владения.

В таблице приведен пример покупки квартиры 50 кв. м. в курортной зоне в непосредственной близости к морю, или горнолыжным подъемникам, или центру города (в зависимости от страны). (Таблица кликабельная!)

- Насколько изменились предпочтения покупателей с начала кризиса?

- В нынешнем году предпочтения изменились: желающим заработать на зарубежной недвижимости пора присматриваться к ипотечному конфискату в Испании, жилью для среднего класса в Болгарии и Турции и… виллам для олигархов.

- Как изменилась цена покупки с начала кризиса?

- Тенденция удешевления жилой недвижимости, наблюдаемая в прошлом году в большинстве европейских стран, останется и в 2011-м. Когда будет достигнуто ценовое «дно» эксперты определить пока не берутся. Однако они намекают, что предприимчивым украинцам стоит приготовиться, дабы снова не «проспать», как в 2007-м, очередной всплеск спроса на зарубежные «метры». Впрочем, получать почти докризисные доходы, и сегодня вполне реально, только — в другой нише.

Инвестиционные акценты сегодня сместились: выгоднее всего сейчас покупать жилье за рубежом «для себя», а также с целью последующей сдачи в аренду. Сейчас хорошее время покупать для тех, кто давно хотел купить для себя, но не решался, потому что жилье в Европе, стоившее в 2008-м €400 тыс., сегодня стоит €200 тыс., при этом возможны скидки. Очень много желающих продать, у них у самих кризис, поэтому при торге значительно уступают. Один из новых, весьма привлекательных в ценовом отношении сегментов жилья «для себя», появившийся во время кризиса, — банковский конфискат. Например, в Испании много ипотечных квартир, конфискованных у неплательщиков. Квартиру площадью до 200 кв. м стоимостью до €300 тыс. в качестве конфиската можно купить по цене до €100 тыс.

Динамика цен на недвижимость в европейских странах, доходность от сдачи в аренду

(таблица кликабельная)

- А как обстоят дела с арендой?

- Совсем иную динамику демонстрируют ставки аренды жилой недвижимости. В большинстве европейских стран доходы от аренды жилья хоть и снизились, но не настолько, чтобы сделать такую инвестицию совсем невыгодной. Почти докризисные прибыли принесли наемные «метры» в 2010 г. в Италии (5,04% годовых), Германии (5,12% годовых), Швейцарии (4,11% годовых), Болгарии (4,16% годовых). Больше всего заработали арендодатели Турции (+6,1%), особенно хозяева объектов в столице или в крупных курортных городах (Анталия, Бодрум), где можно сдавать жилье не только в сезон, а круглый год.

Среди самых ходовых объектов для сдачи в аренду сегодня — элитные виллы высшей ценовой категории на побережьях. Если в сегменте курортного жилья нынче и можно заработать, то только сдавая дорогие виллы олигархам. На некоторых виллах в излюбленных местах, где отдыхает элита — шоу-бизнес, политики, олигархи, — очередь, как правило, расписана на год. Только такая недвижимость и может постоянно приносить доход, в отличие от вилл средней ценовой категории и выше, которые могут сдаться, а могут — нет. Если рассматривать недвижимость за рубежом исключительно как объект для покупки и дальнейшей сдачи в аренду, то можно рассчитывать на доходность в среднем 4-4,5% годовых.

- Можно ли заработать на зарубежной недвижимости?

- Заработать на росте цен на жилье сегодня, как оказалось, тоже возможно. Правда, о «золотых временах», когда на ценовом подъеме где-нибудь в Панаме можно было получить до 40% в год, нужно забыть. Речь о весьма скромных доходах и только в странах, где приобретение недвижимости для иностранцев — весьма хлопотное дело. Так, кризисное снижение цен обошло стороной Швейцарию, Австрию и Германию, наоборот, жилье там, хоть и небольшими темпами, но продолжало дорожать (в прошлом году — +0,93-1,37% ежеквартально). Рынок недвижимости в некоторых странах ЕС, таких как Германия, более стабилен: не стоит ждать быстрого роста, как в Украине, но также не будет и стремительных обвалов. Советуют некоторые эксперты сегодня присмотреться и к Турции, где в прошлом году также наблюдался стабильный рост цен на жилье (в среднем +0,3% ежеквартально) с положительным прогнозом на год нынешний.

Максимально в 2010 г., по сравнению с 2009 г., подешевели жилые «метры» в Болгарии, Испании, Франции (в среднем ежеквартально — -10,25, -5,25 и -3% соответственно), и снижение продолжается до сих пор. Причем если в Болгарии в 2007 г. нижняя планка составляла 900/кв. м, то сегодня это средний ценовой порог. По сегодняшний день наблюдаются высокие риски инвестирования в Грецию, где стоимость недвижимости показывает негативный тренд.

Ожидать стабильного роста цен на жилую недвижимость в Испании, Болгарии, Турции не следует в ближайшие год-два. Слишком большой комплекс проблем накопился в экономиках этих стран, что в существенной мере будет связывать потребление и его рост, в том числе и по недвижимости. Тем же, кто спешит вложиться в заграничные «метры» сегодня (опасаясь пропустить пик падения цен), советую покупать жилье в регионах, которые меньше других пострадали от кризиса, следовательно, быстрее восстановят инвестиционную привлекательность.

К примеру, в Испании из-за переизбытка предложений в 2009-2010 гг. максимально упали цены на курортные «метры» на побережьях Коста-Бланка и Коста-дель-Соль (на 50 и 35% соответственно). Однако покупать их сегодня стоит лишь «для себя», поскольку цены в таких регионах еще многие годы будут далеки от бурного роста.

А вот, скажем, в Мадриде или на побережье Коста-Брава (Каталония) цены «просели» максимум на 10-15%, поэтому можно рассчитывать, что тамошний рынок быстрее всего восстановится после кризиса. Однако в любом случае, дабы отбить вложенные средства, придется подождать еще лет пять-шесть.

- Насколько изменились условия для покупки в зарубежных странах?

- За последние годы условия покупки никак не изменились. Можно отметить только усложнение процедур получения кредитов на покупку недвижимости в иностранных банках. Европейские банки более тщательно проверяют платежеспособность клиентов, дают уже не на 20 лет, а максимум на 15, не 70-80% суммы кредита, а 50-60% и не под 3% годовых, а 5-6%. И ВНЖ, например, в Чехии уже не так легко получить как раньше.

- Как вы опишите портрет покупателя зарубежной недвижимости? Насколько он изменился с начала кризиса?

- Покупатель стал еще более взыскательным, требовательным и бережливым. Решения о покупке недвижимости принимаются коллективно всей семьей, перечитываются все форумы и сайты по недвижимости. Некоторые считают, что вполне могут обойтись без агентов, и ищут себе сами объекты по интернету, связываются с продавцами, сами оформляют все бумаги, надеются, что так им выйдет дешевле, что очень наивно! Комиссия в цене уже заложена, и агенты делают огромную работу вместо покупателя по подготовке сделки. Так что дешевле не будет однозначно.