Видео дня
"Золотые" метры: какова настоящая цена киевских квартир
Столичные застройщики не спешат снижать цены на квадратные метры, хотя бешеного спроса на недвижимость уже давно нет. В предкризисном 2007 году стоимость квадратного метра (на 80% и более процентов готовом доме) стартовала от 2,7 тыс. долларов, сейчас цена квадратного метра в доме с высокой степенью готовности начинается от 1,5 тысяч долларов и тысячи долларов в объекте "на этапе котлована".
Сопоставляя эти цифры, видим - падение цен весьма ощутимо. Однако, если перевести данные суммы в гривну с учетом текущего курса доллара, то разница по стоимости будет практически не ощутима для потенциальных покупателей. В выигрыше могут оказаться только те, кто получает зарплату в долларах, или с привязкой к его курсу, но таких всего 10% от общего числа трудоспособного населения. Это мизерный процент, который безусловно не может поддерживать цены на недвижимость на таком высоком уровне. А значит, цены должны основательно просесть. ТСН.ua разбирался, почему этого не происходит.
Денежный интерес
По информации ТСН.ua себестоимость строительства одного квадратного метра в высотном доме эконом-класса составляет 500-600 долларов. Однако, как уже отмечалось, цены в столице в три раза выше.
"Строительство - это коррупционная сфера. В среднем в себестоимости одного квадратного метра заложены так называемые нецелевые расходы. Ведь как устроен наш бизнес: мы платим за все - от землеотвода до ввода в эксплуатацию. В результате при столь впечатляющих расценках, по которым мы продаем квартиры, мы имеем рентабельность в 10-15%", - уверяет заместитель директора одной строительной компании (возводит объекты в Крыму и городах-миллионниках).
По его словам, доля нецелевых расходов в строительной смете в Киеве составляет 20-30%. Так, например, цена решения вопроса землеотвода в Киеве начиналась от пяти миллионов долларов, за положительное согласование всех сопутствующих документов нужно было заплатить еще около двух миллионов долларов.
Правда, сейчас цены снизились. Так три года назад одна сотка земли в столице стоила более 50 тыс. долларов то сейчас - не более 30 тыс. долларов. Однако, стоит отметить, что сейчас практически все новостройки возводятся на земельных участках, выделенных до 2009 года (за исключением двух-трех жилых комплексов столицы).
А это значит, что в стоимость квадратного метра закладываются еще старые цены. Получается, что в здании-высотке на 350 квартир стоимость земли составляет примерно 285 долларов в цене одного квадрата, или около 30%.
"Не забывайте, что раньше, чтобы начать строительство нужно было получить не менее полусотни подписей. И за каждую нужно было заплатить", - говорит заместитель директора строительной компании. По его словам, подпись одного из заместителей Леонида Черновецкого, в начале 2008 года, стоила миллионов долларов.
"Тогда за деньги можно было решить все: так например, отделу, где я работала, нужно было согласовать строительство на берегу Днепра, точнее объект, по плану, охватывал водную часть. По закону это запрещено (в частности, это запрещает Водный Кодекс - прим. ТСН), но нам в приказном порядке дали указание найти решение - в результате в документации написали: "участок временно покрыт водной гладью", и дали положительное решение", - рассказала одна из бывших сотрудниц Киевской ОГА.
В самой столице ситуация не лучше - так один из пафосных бизнес-центров умудрился "перепутать" свои этапы строительства: застройщик сначала ввел этот объект в эксплуатацию, а затем получил землеотвод под его строительство.
Кстати, ввод здания в эксплуатацию - отдельная расходная строка. Чтобы сдать принимающей комиссии объект - нужно получить около 20 подписей. Это сфера ГАСК (инспекции Государственной архитектурно-строительной конторы). В Киеве, по данным участников рынка, расценки этой организации начинаются от 40 долларов за квадрат. Также требуется положительное заключение Бюро государственной экспертизы. В этой компании свои тарифы: до десяти долларов за квадратный метр.
Строительное разгильдяйство
Впрочем, высокие цены не только следствие коррупции, особенно в Киеве. Ведь до кризиса Киеврада состояла на четверть из представителей строительных компаний, и им, за счет этого статуса, удавалось "экономить" на многих вышеперечисленных пунктах.
"Скромная рентабельность застройщика - миф, который скармливают украинцам те же застройщики. До кризиса они имели 100%-ную и выше рентабельность. И до сих пор застройщики не могут смириться с мыслью, что их время прошло. Все ждут, что рынок вот-вот восстановится, держат цены", - считает брокер Иван Ефименко.
Впрочем, на цены влияет не только жадность застройщиков, но и их долговая нагрузка. Кризис фактически обнулил первичный рынок недвижимости: большинство компаний оказалось в списках должников банков. В 2009 году серьезную долговую нагрузку имел каждый второй застройщик. Сейчас ситуация не намного лучше - около 20 объектов столице заморожено из-за финансовых проблем застройщиков, а на рынке недвижимости происходят слияния и поглощения - более крупные игроки поглощают ослабленных. Некоторые застройщики отдают банкам за долги свои объекты.
Существует еще один фактор, который влияет на себестоимость квадратного метра - обычная халатность. "Часто до кризиса застройщик не знал, какова реальная себестоимость квадратного метра. Строительство велось, основываясь на весьма приблизительных, часто раздутых сметах. На каждом этапе воровали: отделы снабжения получали откаты на закупках, прорабы списывали материалы, строители несли домой со строек плитку, бетон , арматуру и т.д."- говорит Алексей Ворошковский, директор компании, которая зарабатывает на отделке фасадов зданий.
"Тогда рынок рос, цены галопировали. Все знали, сколько бы ни стоил квадратный метр - завтра он будет еще дороже. Это было очень рентабельно и тогда сюда хлынуло большое количество случайных бизнесменов, без опыта строительства. Часто они даже не интересовались, во сколько им обойдется строительство дома, а некоторые не интересовались этим и после завершения объекта", - соглашается Иван Ефименко.
Действительно, до кризиса можно было увидеть часто такую картину: строители не сильно церемонились с материалами - 30% боя плитки считалось нормой, работа велась стихийно - бетон привозили задолго до того, как он был нужен на стройплощадке, в результате его выливали рядом с площадкой, строители могли также потратить материалов больше, чем заложено в нормативах, например, сделать на несколько сантиметров толще стены.
Все это удорожало строительство как минимум на 30%. Конечно, все эти расходы застройщики спешили переложить на плечи покупателей в виде заоблачных цен на квадратные метры.