Столица шопинга. Киев ждет нашествие торговых центров

В столице и окрестностях одновременно возводят более десятка современных шопинг-моллов. Так Киев по объему торговых площадей догоняет Европу и готовится превратиться в восточноевропейский центр шопинга, - пишет Максим Бутченко в № 31 журнала "Корреспондент"от 9 августа 2013 года.

Видео дня

На этажах нового торгового центра Art Mall, выстроенного на ул. Академика Заболотного на окраине столицы, идут последние приготовления к открытию осенью нынешнего года. Неонила Божко, коммерческий директор Art Mall, ведет Корреспондент по коридорам, в которых еще слышен запах строительных материалов.

"Столичный покупатель очень избалован, ему сложно угодить, - говорит Божко. - Но у нас есть несколько уникальных особенностей".

Божко тут же раскрывает карты: в центре Art Mall, помимо сотен магазинов, будут вечнозеленая зона с травой и деревьями, горнолыжный клуб, где с помощью специальных лыжных тренажеров можно подготовиться к зимнему сезону, и даже картинная галерея, посетителям которой обещают представить полотна западных классиков и современных украинских художников.

Проявленное создателями Art Mall особое внимание к столичным покупателям специалисты объясняют бумом на рынке торговой недвижимости Киева и, соответственно, возросшей конкуренцией среди девелоперов. По сведениям Украинской торговой гильдии (UTG), в течение 2013-2015 годов в столице откроется как минимум дюжина ТРЦ. Общая сумма инвестиций в их строительство - более $ 1 млрд. Для сравнения: по данным Госстата, прямые инвестиции в Украину в 2012 году составили $ 6 млрд.

Резкий приток новых ТРЦ может превратить украинскую столицу в один из восточноевропейских центров шопинга, отмечают эксперты. В течение двух лет Киев впервые приблизится к европейским городам по объему торговых площадей на душу населения: этот показатель вырастет вдвое, до 570 кв. м на 1 тыс. человек, что сопоставимо с Варшавой (594 кв. м) и Будапештом (537 кв. м).

Интерес девелоперов к торговой недвижимости аналитики связывают с высокой рентабельностью бизнеса и активностью спроса на рынке. По мнению брокеров, этот сегмент развивается гораздо успешнее вялых секторов жилой и офисной недвижимости.

Так, если в 2013 году вакантность в бизнес-центрах достигла 25 %, в торговых центрах она держится на уровне 3%.

При этом рынок практически всецело оказался во власти украинских девелоперов, подмечает Виктор Бойко, управляющий партнер UTG: иностранные инвесторы из-за сложного инвестиционного климата в Украине почти не вкладывают деньги в строительство ТРЦ.

"На рынке Киева доминируют отечественные девелоперы с большим собственным капиталом, для которых вложить в строительтво торгового центра $ 50-250 млн не проблема, - рассказывает Корреспонденту Бойко. - По сути, мы наблюдаем битву титанов страны на поле торговой недвижимости".

Торговые исполины

На киевской Кольцевой дороге с утра до позднего вечера кипит грандиозная стройка - поднимается каркас будущего ТРЦ Республика высотой с девятиэтажный дом.

Выход этого ТРЦ на рынок в следующем году, по заверениям компании Мегаполисжилстрой, собственника проекта, совершит переворот в сегменте торговой недвижимости страны. Инвестор вложил в строительство рекордную сумму - $ 350 млн, что превышает затраты на возведение Ocean Plaza, ранее считавшегося самым дорогим ТРЦ в Украине ($ 300 млн).

Всем новшествам будущего торгового центра присвоили эпитет "самый": самый большой в стране крытый развлекательный парк (его площадь - 23 тыс. кв. м), самые грандиозные американские горки (высотой с шестиэтажный дом), крупнейшая подземная парковка (на 4 тыс. мест).

Инвестор вложил в строительство рекордную сумму - $ 350 млн, что превышает затраты на возведение Ocean Plaza, ранее считавшегося самым дорогим ТРЦ в Украине ($ 300 млн).

"Для Украины открытие Республики по своим масштабам - как полет в космос, - уверен Алексей Савьяк, генеральный директор Мегаполисжилстроя. - Это новый стандарт торговых помещений".

Хотя владельцам Республики не стоит почивать на лаврах: на западной окраине столицы, на пр. Академика Палладина, растет их конкурент Lavina Mall, открытие которого также запланировано на 2014 год. По площади (115 тыс. кв. м) этот торговый центр сопоставим с Республикой (130 тыс. кв. м) и в полтора раза превосходит Ocean Plaza (71 тыс. кв. м).

Собственник Lavina Mall - девелопер Вагиф Алиев, владеющий возведенными в центре столицы Мандарин Плазой в Бессарабском квартале и частью бизнес-центра Парус.

Стоимость Lavina Mall достигнет $ 250 млн, утверждает Александр Черницкий, первый зампредседателя правления Мандарин Плазы. Значительная часть этих денег пойдет на развлекательный парк площадью 15 тыс. кв. м, включающий крытую семейную зону развлечений, 12-зальный кинотеатр и зону фудкорта.

К слову, все тот же Алиев, по информации forbes.ua, является и собственником Block Бастер Mall - это третий номер в списке самых дорогих торговых центров, готовящихся к открытию в Киеве. Объект площадью 66 тыс. кв. м обойдется девелоперу в $ 170 млн и вырастет неподалеку от Московского моста, рядом с уже популярным в Киеве развлекательным комплексом Blockбастер.

Всего же, по данным UTG, в ближайшие полтора года предложение на рынке торговой недвижимости Киева увеличится на 50 %, до 1,5 млн кв. м. Такое заметное пополнение может решить проблему дефицита качественных торговых площадей, озвучивают эксперты положительную сторону экспансии ТРЦ.

По данным компании Colliers International Ukraine, сейчас на 1 тыс. киевлян приходится всего 284 кв. м торговых площадей. Это в два раза меньше, чем в Варшаве, которой в свою очередь пока не угнаться за Братиславой (945 кв. м) и Прагой (640 кв. м).

Однако за два года, по мнению Бойко, открытие новых торговых центров в Киеве увеличит показатели насыщенности как минимум в два раза, что не только позволит догнать европейцев, но и принесет ряд выгод украинским покупателям. Во-первых, это увеличит конкуренцию на рынке, давая потребителю больший выбор качественных ТРЦ, а во-вторых, Киев получит шанс привлечь новых зарубежных ретейлеров. Ведь, по подсчетам UTG, в Украине представлены не более 30 % торговых брендов, работающих в Европе.

Иностранных продавцов отечественные девелоперы планируют завлекать не только новыми гигантскими ТРЦ, но и отреставрированными под торговые площади зданиями, которые когда-то являлись "фишкой" Киева. Так, в 2015 году должен открыть двери столичный ЦУМ, приобретенный для реконструкции компанией Рината Ахметова Эста Холдинг.

Ольга Кудиненко, менеджер Эста Холдинга, рассказывает, как изменится Центральный универмаг: его общая площадь станет вдвое больше - до 37 тыс. кв. м, появится подземная парковка, а от старого интерьера останется только фасад. Затраты на преображение ЦУМа - $ 100 млн. О сроке окупаемости знаковой реконструкции в Эста Холдинге говорить не захотели, сославшись на коммерческую тайну.

"Главное для нас - это вернуть ЦУМу былую славу и сделать его своим активом", - отмечает Кудиненко.

Центры внимания

Прибыльность бизнеса - главный магнит, притягивающий отечественных девелоперов к торговому сегменту недвижимости, констатируют эксперты.

В UTG подсчитали, что годовая рентабельность ТРЦ в Украине - около 25-30%, а это сопоставимо с показателями сельского хозяйства (30-35%), одной из самых успешных отраслей. В Европе приемлемой считается рентабельность торговых центров на уровне 7-10%. Так, заявленный срок окупаемости Республики, семь лет, в европейских условиях вырос бы до 15 лет, полагает Сергей Костецкий, аналитик консалтинговой компании SV Development.

Эту разницу эксперты объясняют спросом на качественные торговые площади в Киеве из-за их дефицита и более низкой себестоимостью строительства в Украине - около 1 тыс. евро за 1 кв. м, что вдвое ниже среднеевропейских показателей.

В UTG подсчитали, что годовая рентабельность ТРЦ в Украине - около 25-30%, а это сопоставимо с показателями сельского хозяйства (30-35%), одной из самых успешных отраслей.

Еще одну дверь в сегмент торговой недвижимости открыл кризис, снизивший цены на землю под торговые помещения в Киеве. Так, если до 2008 года 1 га в столице можно было купить как минимум за $ 1 млн, то уже в прошлом году его стоимость снизилась до $ 100 тыс., говорят в UTG.

Хотя среднерыночные арендные ставки в торговой недвижимости Киева после кризиса упали в два раза, со $ 140 до $ 70 за 1 кв. м, удешевление земли позволило сохранить прибыльность торговых центров, поясняет Бойко.

Третьей причиной строительного бума эксперты считают рост розничного товарооборота в стране. По данным Госстата, в 2012 году этот показатель увеличился почти на 16%, до 804,3 млрд грн. Одновременно восстанавливается после кризиса и индекс потребительских настроений: по сведениям GfK Ukraine, в 2012 году он составлял в среднем 84 пункта, тогда как двумя годами был на отметке 70.

Наталья Кравец, директор департамента торговой недвижимости компании Colliers International, называет следующее звено цепной реакции в торговой сфере: вслед за покупателями в ТРЦ устремляются и ретейлеры.

Кравец отмечает снижение спроса на отдельные торговые помещения на главных улицах Киева - так называемый стрит-ретейл. Стоимость аренды здесь вдвое превышает порядок цен в новых торговых центрах. Так, если наивысшая арендная цена в ведущем ТРЦ составляет $ 100 за 1 кв. м, то на Крещатике это $ 240.

"Ретейлеры не готовы размещать свои магазины и платить высокие арендные ставки на главных улицах столицы исключительно из-за имиджевого фактора, - говорит Кравец. - Им выгоднее торговать в ТРЦ, поэтому арендаторы переносят свои магазины из стрит-ретейла в мегамоллы".

К примеру, испанский бренд Zara, предпочитающий размещаться в Европе в отдельных торговых точках, в Украине избрал другую стратегию: три из четырех киевских магазинов Zara находятся в торговых центрах.

Масштабность роста объектов торговой недвижимости, как ни парадоксально, обусловлена и поднятием планки входа в этот бизнес. Банковские кредиты с 20%-й ставкой неподъемны для среднего бизнеса, говорит Костецкий. Поэтому на рынке властвуют девелоперы с собственным, а не заемным капиталом, ведь порог доступа на рынок после кризиса вырос с $ 10 млн до $ 50 млн.

"Это привело к тому, что торговые центры строятся все большими по размеру, а развлекательные зоны в них все дороже, - резюмирует Костецкий. - В Киеве будущее за мегамоллами, а мелкие комплексы площадью до 10 тыс. кв. м постепенно отомрут".