2025 год стал настоящим бумом для инвесторов в недвижимость: застройщики массово выводят на рынок новые жилые комплексы с опцией ранней продажи квартир на этапе котлована по минимальным ценам и дисконтами до 25% при 100% оплате.

Согласно собственной аналитической базе объектов первичной недвижимости группы компаний DIM, в период январь-октябрь 2025 года продажи стартовали в 187 новых ЖК по всей Украине - это на 10% больше, чем за аналогичный период 2024 года. В Киеве и области прирост почти вернулся к довоенному периоду и составляет +61-70% (37–39 новых ЖК или очередей строительства). Бронирование и продажа лотов в новых комплексах часто достигает 25–40% уже в первые недели официального запуска.

Самая интересная тенденция - структура продаж. Доля именно инвестиционных сделок на этапе котлована в Украине сегодня составляет 10-15% в зависимости от региона. Это в два-три раза меньше, чем в 2020-2021 годах, когда ранние сделки обеспечивали до 40% продаж. Покупатели в целом стали более осторожными: около 85% сделок заключаются на объектах с максимальной готовностью или близких к завершению строительства.

Впрочем, как свидетельствует аналитическое исследование DIM - несмотря на осторожность покупателей и военные риски, инвесторы постепенно возвращаются на рынок. Те, кто заходит в проект на ранних этапах, получают наибольший финансовый выигрыш: +40-60% к стоимости квадратного метра от момента инвестиции до ввода новостройки в эксплуатацию.

Одной из главных причин роста цен является структурный дефицит нового предложения. С начала полномасштабной войны (февраль 2022 - октябрь 2025) в Украине стартовало около 700–800 новых жилых комплексов или новых очередей уже существующих ЖК. Для сравнения: в довоенные 2018-2021 годы этот показатель достигал 300–400 новостроек ежегодно.

Наибольшее сокращение предложения наблюдается в восточных и южных регионах, где строительство или полностью остановлено, или ограничено несколькими проектами, которые не влияют на общую динамику. В то же время западные области Украины и Киевщина частично компенсируют общее проседание рынка за счет появления новых проектов, активного запуска очередей строительства и возвращения внутренних инвесторов. Однако этого недостаточно: даже при стабильном спросе предложение все равно не успевает за потребностями рынка, а застройщики осторожны из-за нехватки финансирования, рабочей силы и материалов. В результате цены растут "автоматически" - на 15–25% ежегодно, независимо от инфляции или сезонности.

По прогнозам аналитиков DIM, дефицит жилья только усилится в 2026–2027 годах. "Структурный дефицит предложения - ключевой фактор, который будет определять динамику цен в ближайшие годы. Спрос растет быстрее, чем девелоперы восстанавливают темпы строительства. В этих условиях инвестиции на ранних этапах становятся самой прибыльной стратегией", - отмечают аналитики группы компаний DIM.