Ликбез для квартиросъемщиков: как правильно заключить договор об аренде

Заключая договор о съеме жилья, арендатор обязательно должен проверить юридическую чистоту жилой недвижимости и правильно заключить договор аренды.

Об этом сообщает Domik.ua.

Заключение договора аренды жилого помещения можно разделить на два основных этапа: подготовка к заключению договора и составление договора аренды с его дальнейшим подписанием.

Прежде чем заключать договора аренды квартиры, необходимо выяснить:

- является ли арендодатель собственником этой квартиры;

- является ли квартира общей собственностью нескольких лиц;

- находится ли квартира в ипотеке;

- не заключался ли арендодателем другой договор аренды квартиры с другим лицом;

- не являются ли имущественные права на квартиру предметом спора в суде.

Читайте: В Киеве снова подорожает аренда квартир: названы причины

В соответствии с требованиями Гражданского кодекса Украины передавать в аренду недвижимое имущество может только ее владелец или доверенное лицо на основании нотариально подтвержденной доверенности, а в случае субаренды (поднайма) — первичный арендатор (наниматель) с разрешения владельца.

Прежде чем заключать договор аренды, особенно на длительный срок, необходимо убедиться, что лицо, с которым вы собираетесь заключать договор аренды, является владельцем объекта недвижимости.

Перед заключением договора аренды требуйте у арендодателя предъявить:

- оригинал паспорта арендодателя;

- оригинал карточки налогоплательщика;

- оригинал правоустанавливающего документа на объект недвижимости (нотариально заверенный договор купли-продажи квартиры, договор дарения, свидетельство на наследство с отметкой о государственной регистрации права собственности, свидетельство о правах собственности на объект недвижимости, решение суда и так далее).

Сделайте копии таких документов для себя. Сравните данные паспорта арендодателя с данными правоустанавливающих документов собственника.

Читайте: Стройбум: какими коврижками заманивают арендаторов в офисы Киева

Право собственности арендодателя на квартиру можно проверить самостоятельно путем получения Информационной справки по объекту недвижимого имущества из Государственного реестра прав на недвижимое имущество через интернет, а именно в кабинете электронных сервисов на сайте Министерства юстиции Украины. Такая услуга является платной и стоит 20 грн (с учетом налога на добавленную стоимость).

Следует иметь в виду, что в указанных реестрах может не быть сведений о недвижимости, государственную регистрацию которого проводило бюро технической инвентаризации, поскольку такие бюро очень медленно передают информацию в соответствующие реестры.

Новой редакцией Закона Украины "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений" не предусмотрена выдача свидетельств на право собственности или проставления отметок на правоустанавливающих документах, а поэтому подтверждением права собственности на недвижимое имущество, зарегистрированное после 1 января 2016, является только наличие соответствующей записи в Государственном реестре прав на недвижимое имущество.

В случае, если квартира находится в совместной собственности нескольких лиц, то передача квартиры в аренду одним из собственников возможна только с письменного разрешения других совладельцев. Это также касается случая, когда арендодатель находится в зарегистрированном браке. Учитывая изложенное, перед заключением договора проверьте наличие или отсутствие соответствующей отметки в паспорте арендодателя, а если такая отметка все-таки есть, требуйте письменного разрешения жены или мужа арендодателя.

Читайте: Укутаем домик пледом: собран ТОП-5 забавных объявлений об аренде жилья

Кроме того, до заключения договора аренды необходимо проверить, не находится ли объект аренды под арестом, в ипотеке или под другими ограничениями. Согласно статье 9 Закона Украины "Об ипотеке" передача в аренду недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, возможно только с разрешения ипотекодержателя. Это можно сделать, получив информационную справку через кабинет электронных сервисов.

Кроме того, чтобы еще больше обезопасить себя, необходимо проверить, является ли квартира предметом спора в суде. Возможно, право собственности на квартиру оспаривается другим лицом, или предыдущие арендаторы обращались в суд за защитой своих нарушенных прав на эту квартиру. Поиск таких судебных дел можно сделать через Единый государственный реестр судебных решений.

Проверить, не передана ли квартира в аренду другому лицу на тот же период, возможно только, если такой договор заверялся нотариусом путем получения через нотариуса выписки из реестра сделок по этому объекту недвижимости. Если же арендатор заключил договор аренды в простой письменной форме, выяснить такую ??информацию можно только с его слов, вписав такое его утверждение в договор аренды и предусмотрев соответствующие штрафные санкции за несоответствие такой информации фактическим обстоятельствам.

Что касается субаренды жилых помещений, то, в соответствии со статьей 774 Гражданского кодекса Украины и статьей 91 действующей редакции Жилищного кодекса, передача в субаренду жилья возможна только с согласия собственника помещения и членов семьи арендатора (нанимателя), которые проживают вместе с ним.

Следует также иметь в виду, что, в соответствии со статьей 93 Жилищного кодекса со всеми изменениями, сдача жилого помещения в субаренду (поднаем) не допускается, если:

1) в результате вселения поднанимателя размер жилой площади, которая будет приходиться на каждого человека, проживающего в этом помещении, будет меньше установленного для предоставления жилых помещений (часть 1 статьи 48);

2) в квартиру, в которой проживает два или более нанимателя, вселяется лицо (поднаниматель жилого помещения или член его семьи), которое болеет тяжелой формой хронического заболевания, в связи с чем не может проживать в такой квартире.

Несоблюдение указанных правил передачи жилого помещения в субаренду влечет за собой недействительность договора поднайма.

Читайте: Эксперт рассказала, за сколько можно снять жилье в Киеве в январе

Часто при заключении договоров аренды квартиры возникает вопрос: обязательно заверять такой договор нотариально?

Договор аренды жилых помещений, в том числе квартиры, не подлежит обязательному нотариальному заверению, даже если он заключается на срок более трех лет. Однако договор может быть заверен нотариально по требованию одной из сторон. То есть, при желании вы можете договориться с арендодателем о нотариальном заверении договора аренды.

Правда арендаторы, которые не зарегистрированы как физические лица-предприниматели, не всегда соглашаются на это, поскольку нотариус при заверении договора самостоятельно направляет в налоговые органы информацию о проведении такой сделки.

Согласно статье 638, договор считается заключенным, если стороны достигли в надлежащей форме соглашения по всем существенным условиям договора. Учитывая, что договор аренды квартиры должен быть заключен в письменной форме, то и все существенные условия должны быть изложенные также в письменной форме.

Если хоть одно из обязательных условий будет отсутствовать в подписанном договоре аренды такой договор будет считаться незаключенным, а значит и права аренды вы не приобретете.

Для договора аренды жилых помещений предусмотрено следующие условия:

- предмет договора;

- стоимость пользования;

- перечень лиц, проживающих с арендатором (если договор аренды заключается на срок один год и более.

Читайте: Сколько стоит аренда квартир в разных городах Украины, и как не стать жертвой аферистов. Инфографика

Кроме обязательных условий, в договоре аренды также необходимо определить ряд условий, которые хотя и не являются обязательными, однако их наличие может сразу решить проблемные моменты, которые могут возникнуть в будущем. Например, к ним можно отнести следующие нюансы.

Порядок расчетов (наличными или путем внесения денежных средств на банковский счет арендатора и так далее, периодичность и предельный срок расчетов). Если за пользование квартирой вы платите наличными, обязательно требуйте у арендатора расписку, в которой должно быть указано, когда получены деньги, в какой сумме, а также то, что средства, полученные в счет платы за пользование квартирой по договору аренды. В договоре также можно прописать такую ??обязанность арендодателя.

Срок действия договора аренды. Срок действия договора аренды квартирой может и не указываться в договоре. Однако в таком случае, в соответствии с законом, такой договор будет считаться заключенным сроком на пять лет. Также необходимо предусмотреть порядок и условия продления действия договора аренды и преимущественное право арендатора на получение этого помещения на новый срок. Если договор аренды заключается на срок менее одного года, то арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

Право субаренды. Можно предусмотреть право арендатора по его решению передавать квартиру в субаренду (поднаем) без получения дополнительного согласия арендодателя (собственника) квартиры.

Состояние квартиры на момент заключения договора. Определите в договоре состояние квартиры на момент его заключения, перечень имущества, которое передается с квартирой (мебель, техника), все имеющиеся недостатки. Также можно сделать фотографии имущества и включить их в договор в качестве приложений. Желательно также на фотографиях проставить подписи сторон и даты их создания. Это необходимо, чтобы в будущем арендодатель не заставлял вас оплачивать убытки, причиненные ему вследствие повреждения квартиры или имущества, к которым вы фактически не имеете отношения.

Читайте: Из-за коммуналки и налоговой в Украине резко подорожает аренда квартир

Порядок осуществления ремонта квартиры. Учитывая, что законом переустройство и реконструкцию жилья арендатору разрешается осуществлять только с разрешения арендатора, рекомендуется сразу в договоре прописать порядок получения такого разрешения. Кроме того, необходимо обязательно оговорить, кто из сторон будет осуществлять текущий и капитальный ремонт объекта аренды.

Порядок расчетов за коммунальные услуги. Наниматель обязан самостоятельно вносить плату за коммунальные услуги, если иное не установлено договором аренды. Следует указать в договоре показатели счетчиков, а также состояние расчетов за коммунальные услуги на дату заключения договора аренды.

Прекращение договора в случае отчуждения квартиры. Гражданским кодексом Украины установлено, что в случае изменения собственника вещи, переданной в аренду, к новому собственнику переходят права и обязанности наймодателя. Однако стороны могут установить в договоре аренды, что, в случае отчуждения арендодателем квартиры, действие договора аренды прекращается.

Что касается передачи квартиры, то арендодатель обязан передать арендатору имущество в пользование немедленно или в срок, установленный договором аренды. Учитывая, что стороны могут по-разному понимать термин "немедленно", лучше сразу в договоре установить четкие сроки и порядок передачи объекта аренды арендатору.

Читайте: Арендаторы офисной недвижимости стали более практичными

Также при заключении сделки подробно изучите ответственность сторон за нарушение условий договора. Сразу посчитайте, сколько вы будете платить за просрочку исполнения своих обязательств и не является ли такая сумма слишком велика.

Рекомендуется также сразу решить вопрос регистрации постоянного места жительства арендатора и лиц, которые с ним будут проживать, и в случае предоставления такого согласия арендодателем сразу прописать такое условие в договоре.

В любом случае, если вы планируете взять в аренду жилое помещение на длительный срок, лучше обратиться к профессиональному юристу, который поможет правильно подготовиться и составит договор аренды, который будет учитывать все ваши интересы и сведет негативные риски к минимуму.

Как сообщал "Обозреватель", с 2015 года аренда квартир в Киеве подорожала примерно на 17%, в то же время в четырех областных центрах и во временно оккупированном Симферополе цены упали.