Украина – это Европа: в Киеве цена за "квадрат" упала до $600

Недвижимость — одна из самых надежных инвестиций как во всем мире, так и в Украине. В то же время в нашей стране на фоне строительного бума все же остаются риски: валютный курс, банковский сектор с невосстановленным доверием к кредитам, аферы неблагонадежных застройщиков. Впрочем, украинцы могут избежать подобных проблем.

Как не стать клиентом элитацентров, а наоборот — выгодно купить квартиру, а потом еще и заработать, в эфире Обозреватель.LIVE рассказали пресс-секретарь корпорации "Укрбуд" Глеб Шемовнев и ведущий специалист отдела продаж корпорации Дарья Негода.

"Обозреватель": Украина постепенно выходит из кризиса, причем официальные данные показывают, что серьезный рывок сделала строительная отрасль. Это действительно так?

Глеб Шемовнев: Давайте просто посмотрим на цифры. В 2016 году в целом по Киеву было сдано около 1300 тысяч квадратных метров. В 2017 году, по прогнозам, будет минимум 2–2,5 миллиона "квадратов". Кроме того, очень много в этом году будет вводиться объектов, которые начали строится еще в начале этого строительного бума, — конец 2013–начало 2014 годов.

Читайте: Украинцам рассказали, как защититься от аферистов при съеме жилья

Дарья Негода: Действительно, на сегодняшний день происходит очень интересная ситуация: казалось бы, экономическая ситуация не очень благоприятная, но инвестиции в строительство растут все больше и больше.

Строительный бум я как специалист отдела продаж я могу объяснить тем, что все понимают, что инвестиции в недвижимость — одни из самых надежных. Банковская система находится, как это ни прискорбно, в не лучшем положении — люди не доверяют депозитам, ставкам, опять же, банкопад. Сейчас уже более-менее ситуация восстанавливается, но людям нужно время на адаптацию. Хранить деньги дома тоже небезопасно. Поэтому оптимальный вариант — инвестиция в квартиру. Причем есть несколько вариантов, самые распространенные — покупка в уже построенном доме и вложение на стадии котлована, когда цена особенно приятна: от $500-600/кв. м — и через два-три года вы получаете квартиру.

"Обозреватель": Мне кажется, любого читателя может смутить предложение вложиться "на этапе котлована" после недавней масштабнейшей аферы Войцеховского… Какие гарантии есть у потенциального покупателя жилья?

Дарья Негода: Сомнения абсолютно понятны. Но есть несколько пунктов, на которые нужно обращать внимание.

В первую очередь, это надежность застройщика. Сейчас это довольно легко проверить в открытых источниках: посмотрите количество объектов, введенных в эксплуатацию. Подчеркну, что не строящихся, не построенных, а именно введенных в эксплуатацию. Например, в компании "Укрбуд" за четыре года введено в эксплуатацию уже 60 домов, причем более 30% из них — это недострои других застройщиков, которые на протяжении нескольких лет были заморожены. Мы их достроили и ввели в эксплуатацию.

Читайте: Покупка жилья в новостройке: как украинцам не попасть в ловушку аферистов

Глеб Шемовнев: Тут есть интересный парадокс. Войцеховский и "Укогрупп" оставили после себя порядка 40 недостроенных домов. Это около 5000 людей, которые отдали свои деньги и неизвестно, получат ли жилье. В тоже время эта ситуация действительно научила покупателя обращать внимание на те моменты, на которые нужно обращать внимание — на репутацию застройщика. Не ту репутацию, которая в интернете, на рекламных щитах, а на реальные дела.

Покупатели стали грамотными. Сейчас очень часто перед, принятием решения о покупке жилья у застройщика, многие люди лично едут и сморят те комплексы, которые он уже сдал. Они также стали намного внимательнее относится к разрешительной документации. Те отмазки, которые применяли "застройщики" в духе "мы как-то решим", никого не убедят. И это очень радует.

Строительный рынок сегодня — тесный, большая конкуренция, у всех есть интересные ценовые предложения, поэтому покупатели, кстати, вне зависимости от уровня дохода, понимают, что каждая копейка, которую они вложат в недвижимость, не должна пропасть.

"Обозреватель": Кто сейчас активно интересуется покупкой жилья? Давайте составим условный портрет покупателя.

Дарья Негода: Есть два сегмента покупателей. Первый — люди вкладываются, а потом зарабатывают на этом через последующую продажу или сдачу в аренду. Второй сегмент — это люди, которые долгое время не имели возможности приобрести жилье. Сейчас около 80% наших клиентов раньше жили на съемных квартирах, приехали из зоны АТО или Крыма. И я рада, что нам удается подобрать для них лучшие варианты.

"Обозреватель": Даже $500-600 за "квадрат" не каждая семья, особенно с детьми, может найти. Есть ли кредитные программы, где ставки не заоблачные?

Дарья Негода: Мы работаем с двумя банками– это государственный банк "Укргазбанк" и частный "Глобусбанк". И там, и там очень действительно беспрецедентно лояльные условия — ставки от 5,9% годовых.

Читайте: Украинцы будут получать кредиты по новым правилам: топ-7 изменений

"Обозреватель": Такого не бывает!

Дарья Негода: Бывает. Мы понимаем, что для людей на первом этапе морально и материально тяжело выплачивать, поэтому на первые год—два действует программа с 5,9% годовых. С третьего по двадцатый годы действует ставка в 21%.

Но опять же, есть огромное количество людей, которые имеют возможность и готовы все выплатить за два года. Кстати, я заметила, что кредит берут и те, у кого есть вся сумма сразу: просто люди решают, что можно растянуть эту сумму на другие вложение, тот же ремонт, покупку автомобиля или тот же бизнес.

Глеб Шемовнев: То есть даже в 2017 году кредит действительно может быть выгодным. Когда год назад люди приходили и слышали слово "банк", они говорили: "Нет-нет, какие банки!?" Сейчас этот интерес есть, поэтому мы можем говорить о 100-процентном выгодном краткосрочном кредитовании.

"Обозреватель": От финансовых вопросов к комфорту людей. Если семьи стараются взять себе 70-80 "квадратов", то молодые люди покупают себе smart-квартиры или small. Некоторые путают понятия, не различая: smart – это умный, а small – маленькие квартиры. Есть на такие квартиры спрос?

Глеб Шемовнев: К таким квартирам на рынке есть, как минимум, интерес. Каждый ищет себе уголок: оно будет умным, маленьким, удобным, комфортным… В целом по рынку есть тенденция к уменьшению площадей в домах доступного класса – эконом, комфорт. Если раньше "однушка" была порядка 50 метров, сейчас они стартуют от 33.

Дарья Негода: Это если мы говорим о сегменте доступного жилья, если мы говорим о бизнес-классе, там, наоборот – хотят побольше квартиры.

Читайте: Украинцам объяснили, как возвращать кредиты лопнувшим банкам

Глеб Шемовнев: Отмечу, что smart-квартир в Украине практически нет, так как это очень дорогое удовольствие, потому что ее, как минимум, нужно обустроить мебелью-трансформерами, а это очень большие траты. Все это зачастую делается на заказ. А то, что у нас называется smart-квартирами – это small-квартиры. Это маленькое жилье. И тут мы подходим к самому главному. Кажется, что если оно маленькое, значит дешевое. Но можно изучить рынок Киева и внезапно узнать, что цена квадратного метра в той же small-квартире зачастую составляет около $1000, в то время, как в новостройке комфорт-класса можно спокойно взять за $800-900.

Мы сравнивали со своими минимальными ценами и пришли к выводу, что за ту стоимость, за которую человек отдаст за small-квартиру, скажем, метражом 20 квадратных метров, за эти же деньги он может у нас купить квартиру метражом 33-35 метров.

Еще нужно помнить очень важную вещь о smart-квартирах: это жилье может быть не сильно предназначена для проживания. Открываю сейчас небольшую тайну. Есть государственные строительные нормы, по которым, если это студио и в ней комната соединена с кухней, площадь этой комнаты с кухней должна быть не меньше 15 квадратных метров. Дальше: в этой квартире может быть раздельный санузел, может быть объединенный. Совместный санузел должен быть не меньше 3,8 кв. метров. Соответственно, мы получаем 18,8 "квадратов" минимум – чтобы это помещение было вообще отнесено к жилому фонду. Часто застройщики, которые делают небольшие площади 17-18 квадратных метров, хитрят: они заказывают экспертизу и вводят квартиры в жилой фонд.

"Обозреватель": Чем рискуют жильцы?

Глеб Шемовнев: Во-первых, коммерческие тарифы на "коммуналку". Они, естественно, выше. Во-вторых, невозможность прописаться. В-третьих, вы не оформите субсидию. В-четвертых, есть сложности в оформлении самой квартиры. Еще вы столкнетесь с тем, что плита, независимо от этажа, может быть только электрическая, так как газовая в таких квартирах не разрешается. Я сведу к одному: чтобы справиться со smart-квартирой, нужно быть очень умным, нужно уметь во всем этом разбираться.

"Обозреватель": Тогда вопрос по вторичному и первичному рынку жилья. Почему меня останавливает первичный рынок? Потому что, как правило, неблагонадежные застройщики забывают об инфраструктуре. То есть сначала, думают они, надо вывести высотки, а потом (может быть) – школы, садики, магазины, поликлиники и все остальное. А на вторичном рынке это все уже есть. Развейте мифы или наоборот, подтвердите.

Дарья Негода: Новое поколение домов, в том числе и те, которые мы строим, максимально облагорожены. Прекрасно, что сейчас все прописано в строительных нормах: обязательно наличие детской площадки, зон для отдыха, паркинг и обязательно облагороженная территория.

Что касается первичного и вторичного жилья – меня безумно радует грамотность покупателей в том, что они делают выбор в пользу первички. Потому что, во-первых, это новое жилье: немаловажный момент – энергетика и новый ремонт. Во-вторых, финансовая сторона – это тоже безумно важно. Инвестиции на стадии котлована – цена будет ниже, чем на вторичном рынке. Все просто и качественно, как новые двери в новом доме: инвестируя в строительство, выходит огромная разница в $20 000. Ожидая 20 месяцев, пока дом строится, человек осознает, что он каждый месяц экономит $1000 просто своим ожиданием. В это время деньги владельца будущего жилья работают. А на вторичке он бы платил за ремонт, облагораживание территории, решал коммунальные проблемы, искал место для парковки и так далее.

Читайте: "Кинутые" Войцеховским: в Киеве тысячи "счастливчиков" могут остаться без денег и квартир

Глеб Шемовнев: Это всегда еще кот в мешке. Потому что покупая на первичном рынке, ты четко понимаешь, что застройщик тебе дает, а с вторичным никогда не угадаешь, как эксплуатировать. По статистике 60% жилого фонда уже устарело. Это порядка 150 тысяч домов. Большая часть из них "хрущевки", которые вообще строились, как временное жилье. Возникает вопрос: а до каких пор это временное жилье, которое исчерпало срок своей эксплуатации, можно продолжать подмазывать, рихтовать, ремонтировать и т.д. В любом случае, новостройка строится, как минимум, на 100 лет. Это сейчас такое правило – если дом построен, значит, он простоит век. И он, и фундамент его, и коммуникации.

"Обозреватель": Кстати, коммунальные вопросы…

Глеб Шемовнев: Они вечные! Потому что вторичка – это что? Это ЖЕКи, постоянные прорывы. Сейчас ЖЭКов нет, но проблемы остаются все те же. Я не говорю, что нет этих проблем на первичке – они тоже бывают, есть непредвиденные ситуации, есть аварии. Но новые дома энергоэффективные – топить надо слабее, значит, экономим на отоплении, ставим современную электронику. Так что можно считать, что по этим стандартам мы уже в Европе.