Дмитрий Исаенко разъяснил влияние финансово-кредитных механизмов на покупку жилья

Вице-президент Конфедерации строителей Украины Дмитрий Исаенко указывает на то, что в текущем году ситуация в строительной отрасли стабилизировалась, а за последние 6 месяцев по отношению к аналогичному периоду минувшего года объемы строительства даже возросли – примерно на 3%.

Об этом Дмитрий Исаенко пишет в своем блоге на OBOZREVATEL.

“Вместе с тем в жилищном секторе, который составляет около трети от общего объема строительства, отмечается небольшое падение - на 2,3%, - пишет Дмитрий Исаенко. - Однако это вряд ли повлияет на годовой объем введенного в эксплуатацию жилья, который ориентировочно составит 10 миллионов кв. м. Почти половина этого объема будет возведена за счет инвестиций граждан в многоквартирные жилые дома. Это означает, что 70-80 тысяч семей будут иметь возможность приобрести жилье во вновь построенных домах, и очень важно дать им понимание существующих инструментов безопасности при его покупке”.

Некоторые аспекты Дмитрий Исаенко ранее обозначил в своем блоге “Как украинцам обезопасить себя при инвестировании в новое жилье".

Как отмечает эксперт, нынешний рынок больше всего оперирует двумя финансово-кредитными механизмами, применяемыми в жилищном секторе:

Фонды финансирования строительства (ФФС)

Институты совместного инвестирования (ИСИ)

Более 80% рынка использует инструменты ФФС, а также предварительные договора купли-продажи квартир через ИСИ.

“Что такое ФФС? По сути, это деньги от покупателей, переданные управителю ФФС, которые будут направлены исключительно на финансирование конкретного объекта строительства. Нецелевое использование денежных средств запрещено, и за этим постоянно следит регулятор от государства", - отмечает Дмитрий Исаенко

"Кто такой управитель ФФС? Это финансовое учреждение (банк или финансовая компания), которое действует от своего имени в интересах покупателей и осуществляет управление привлеченными от покупателей деньгами. Этот вид деятельности подлежит обязательному лицензированию", - разъясняет он.

По словам Исаенко, государственным регулятором в указанном секторе является Национальная комиссия по ценным бумагам и фондовому рынку, контролирующая банки или финансовые компании, которые осуществляют управление финансовыми средствами покупателей.

Эксперт разъясняет, что застройщик, у которого есть полный комплект разрешительных документов на объект строительства, аккредитуется у управителя ФФС. При этом управителем проверяются разрешительные документы и финансовое состояние застройщика.

Далее подписывается договор с управителем ФФС об организации строительства, в обеспечение которого управителю передаются имущественные права на будущие квартиры. Это оформляется нотариальным ипотечным договором. Для покупателя очень важно ознакомиться с примерами таких договоров. Как правило, в отделах продаж есть соответствующие заверенные копии.

Затем открывается ФФС, уведомление об открытии фонда с полным пакетом документов отправляется регулятору. Отмечу, что под каждый ФФС должен быть открыт свой расчетный счет в банке для контроля за целевым использованием денежных средств.

По словам Дмитрия Исаенко, важной стадией взаимодействия является контроль. Ежемесячно управитель осуществляет контроль за объёмом выполненных работ и соответствием их графику строительства, информирует регулятора о количестве подписанных договоров с покупателями.

Создание и работа ФФС регулируется законодательством. В данном случае за инвестором закрепляется конкретный объект, его интересы закреплены на законодательном уровне, что минимизирует риски двойных продаж.

Что касается взаимодействия между покупателем и управителем, то, как разъясняет Дмитрий Исаенко, вначале подписывается договор об участие в ФФС. Как правило, форма договора не меняется, так как утверждена Постановлением Кабинета Министров Украины №227 от 20.03.13. Обязательно к договору должны быть дополнения: правила ФФС, план размещения квартиры на этаже и дополнения, описывающие работы, которые будут выполнены в доме и в квартире.

После каждой оплаты управитель обязан выдать свидетельство об участии в ФФС, где будет указана сумма внесенных денег, количество оплаченных м2 и остаток м2, который еще надо оплатить.

После 100% оплаты управитель, отмечает Исаенко, подписывает с покупателем договор об уступке имущественных прав на квартиру. После введения объекта в эксплуатацию между покупателем и управителем проводятся окончательные взаиморасчёты по результатам технической инвентаризации по фактической площади объекта, застройщик (как правило, за свой счет) оформляет право собственности на покупателя.

По словам эксперта, предварительный договор – это сделка, на основании которой стороны обязуются в будущем заключить основной договор (купли-продажи).

В случае с покупкой недвижимости этот механизм проходит через Институты совместного инвестирования (ИСИ), которые для этих целей создают Корпоративные инвестиционные фонды (КИФ) или Паевые инвестиционные фонды (ПИФ).

Что касается взаимодействия ИСИ с застройщиком, то, как разъясняет Дмитрий Исаенко, как правило, между застройщиком и ИСИ подписывается генеральное соглашение, где прописываются обязанности и ответственность сторон. Если коротко, то ИСИ обязуется выкупить имущественные права на квартиры, а застройщик - построить объект в обусловленные сроки.

Далее, по словам вице-президента Конфедерации строителей Украины, ИСИ через КИФ или ПИФ осуществляет реализацию квартир путем подписания предварительных нотариальных договоров. Так же, как и по схеме ФФС, ИСИ ежемесячно отчитывается перед регулятором по активам фонда, которыми до оформления права собственности на квартиру являются имущественные права. Другими словами, регулятор видит, какое количество сделок и по каким объектам проводит ИСИ.

Дмитрий Исаенко отмечает, что покупателю важно проверить перед подписанием договора полномочия подписанта и факт оплаты полной стоимости имущественных прав на квартиру ИСИ.

"Это, скорее, можно сделать для собственного успокоения, так как это обязанность нотариуса в момент подписания", - говорит эксперт.

Далее покупатель оплачивает полную стоимость квартиры или ее часть (при рассрочке), после каждой оплаты, как правило, продавец выдает справку об оплате.

После введения объекта в эксплуатацию продавец оформляет на себя право собственности и подписывает с покупателем основной нотариальный договор купли-продажи. В случае, если квартира полностью оплачена, право собственности переходит в момент совершения сделки, о чем вносятся данные в государственный реестр и выдается выписка, которая и подтверждает право собственности.

Если после введения объекта в эксплуатацию у покупателя остаётся невыплаченная рассрочка, то помимо основного договора купли-продажи подписывается договор ипотеки, и в обеспечение выполнения договорных обязательств берётся квартира. В этом случае на покупателя переходит право пользования и владения, но право распоряжения (продажа, передача в залог) остается у продавца до полной выплаты рассрочки покупателем, после чего, ипотека снимается.

"Как видим, это схема продажи проста для понимания и так же контролируется регулятором. Возможно, поэтому она больше всего пользуется популярностью у покупателя", - отмечает Дмитрий Исаенко.

По его словам, очень важно обратить внимание на то, аккредитован ли объект строительства банками. Ипотечное кредитование набирает обороты, и, если на интересующий ЖК банковская система выдает кредиты, - это говорит о том, что специалисты банка уже провели правовой и финансовый анализ объекта, сочли его не рискованным и это может служить еще одним фактором в пользу выбора такого объекта.

"Напоследок хочется отметить, что выбирая жилье на первичном рынке, необходимо понимать, что это всегда рискованная операция. Это общемировая тенденция, подобные риски ощущают на себе покупатели недвижимости и в других странах, даже более экономически-развитых", - говорит эксперт.

По словам Исаенко, на данный момент максимально минимизировать эти риски можно через два финансово-кредитных механизма, о которых я рассказал в этом блоге. Но помимо этого, следует также опираться и на авторитетность самих девелоперов, так как первичный рынок жилья переполнен информацией о разнообразных скандалах с недобросовестными застройщиками. Поэтому необходимо тщательно изучать портфолио девелоперов, интересоваться реальными темпами строительства их объектов, после чего уже выбирать предпочтительный для вас финансово-кредитный механизм.