Блог | Как финансово-кредитные механизмы влияют на покупку жилья
В текущем году ситуация в строительной отрасли стабилизировалась. За последние 6 месяцев по отношению к аналогичному периоду минувшего года объемы строительства даже возросли – примерно на 3%.
Вместе с тем в жилищном секторе, который составляет около трети от общего объема строительства, отмечается небольшое падение - на 2,3%. Однако это вряд ли повлияет на годовой объем введенного в эксплуатацию жилья, который ориентировочно составит 10 миллионов кв.м.
Следует отметить, что почти половина этого объема будет возведена за счет инвестиций граждан в многоквартирные жилые дома. Это означает, что 70-80 тысяч семей будут иметь возможность приобрести жилье во вновь построенных домах, и очень важно дать им понимание существующих инструментов безопасности при его покупке.
Некоторые аспекты я обозначил в своем блоге “Как украинцам обезопасить себя при инвестировании в новое жилье”.
В этом блоге я хочу более подробно остановиться на принципиальных положениях, связанных с финансово-кредитными механизмами, применяемыми в жилищном секторе. Нынешний рынок больше всего оперирует двумя из них:
Фонды финансирования строительства (ФФС)
Институты совместного инвестирования (ИСИ)
Более 80% рынка использует инструменты ФФС, а также предварительные договора купли-продажи квартир через ИСИ, поэтому предлагаю более внимательно рассмотреть эти схемы продаж.
Фонды финансирования строительства
И так, что такое ФФС? По сути, это деньги от покупателей, переданные управителю ФФС, которые будут направлены исключительно на финансирование конкретного объекта строительства. Нецелевое использование денежных средств запрещено, и за этим постоянно следит регулятор от государства.
Кто такой управитель ФФС? Это финансовое учреждение (банк или финансовая компания), которое действует от своего имени в интересах покупателей и осуществляет управление привлеченными от покупателей деньгами. Этот вид деятельности подлежит обязательному лицензированию.
Кто такой государственный регулятор? Это Национальная комиссия по ценным бумагам и фондовому рынку, контролирующие банки или финансовые компании, которые осуществляют управление финансовыми средствами покупателей.
Как происходит взаимодействие между застройщиком и управителем?
Застройщик, у которого есть полный комплект разрешительных документов на объект строительства, аккредитуется у управителя ФФС. При этом управителем проверяются разрешительные документы и финансовое состояние застройщика.
Далее подписывается договор с управителем ФФС об организации строительства, в обеспечение которого управителю передаются имущественные права на будущие квартиры. Это оформляется нотариальным ипотечным договором. Для покупателя очень важно ознакомиться с примерами таких договоров. Как правило, в отделах продаж есть соответствующие заверенные копии.
Затем открывается ФФС, уведомление об открытии фонда с полным пакетом документов отправляется регулятору. Отмечу, что под каждый ФФС должен быть открыт свой расчетный счет в банке для контроля за целевым использованием денежных средств.
Важной стадией взаимодействия является контроль. Ежемесячно управитель осуществляет контроль за объёмом выполненных работ и соответствием их графику строительства, информирует регулятора о количестве подписанных договоров с покупателями.
Создание и работа ФФС регулируется законодательством. В данном случае за инвестором закрепляется конкретный объект, его интересы закреплены на законодательном уровне, что минимизирует риски двойных продаж.
Как происходит взаимодействие между покупателем и управителем
Вначале подписывается договор об участие в ФФС. Как правило, форма договора не меняется, так как утверждена Постановлением Кабинета Министров Украины №227 от 20.03.13. Обязательно к договору должны быть дополнения: правила ФФС, план размещения квартиры на этаже и дополнения, описывающие работы, которые будут выполнены в доме и в квартире.
После каждой оплаты управитель обязан выдать свидетельство об участии в ФФС, где будет указана сумма внесенных денег, количество оплаченных м2 и остаток м2, который еще надо оплатить.
После 100% оплаты управитель подписывает с покупателем договор об уступке имущественных прав на квартиру. После введения объекта в эксплуатацию между покупателем и управителем проводятся окончательные взаиморасчёты по результатам технической инвентаризации по фактической площади объекта, застройщик (как правило, за свой счет) оформляет право собственности на покупателя.
2. Предварительные договора купли-продажи недвижимости
Предварительный договор – это сделка, на основании которой стороны обязуются в будущем заключить основной договор (купли-продажи).
В случае с покупкой недвижимости этот механизм проходит через Институты совместного инвестирования (ИСИ), которые для этих целей создают Корпоративные инвестиционные фонды (КИФ) или Паевые инвестиционные фонды (ПИФ).
Взаимодействие ИСИ с застройщиком
Как правило, между застройщиком и ИСИ подписывается генеральное соглашение, где прописываются обязанности и ответственность сторон. Если коротко, то ИСИ обязуется выкупить имущественные права на квартиры, а застройщик - построить объект в обусловленные сроки.
Далее, ИСИ через КИФ или ПИФ осуществляет реализацию квартир путем подписания предварительных нотариальных договоров. Так же, как и по схеме ФФС, ИСИ ежемесячно отчитывается перед регулятором по активам фонда, которыми до оформления права собственности на квартиру являются имущественные права. Другими словами, регулятор видит, какое количество сделок и по каким объектам проводит ИСИ.
Что важно проверить покупателю перед подписанием договора?
Необходимо проверить полномочия подписанта и факт оплаты полной стоимости имущественных прав на квартиру ИСИ. Это, скорее, можно сделать для собственного успокоения, так как это обязанность нотариуса в момент подписания.
Далее покупатель оплачивает полную стоимость квартиры или ее часть (при рассрочке), после каждой оплаты, как правило, продавец выдает справку об оплате.
После введения объекта в эксплуатацию продавец оформляет на себя право собственности и подписывает с покупателем основной нотариальный договор купли-продажи. В случае, если квартира полностью оплачена, право собственности переходит в момент совершения сделки, о чем вносятся данные в государственный реестр и выдается выписка, которая и подтверждает право собственности.
Если после введения объекта в эксплуатацию у покупателя остаётся невыплаченная рассрочка, то помимо основного договора купли-продажи подписывается договор ипотеки, и в обеспечение выполнения договорных обязательств берётся квартира. В этом случае на покупателя переходит право пользования и владения, но право распоряжения (продажа, передача в залог) остается у продавца до полной выплаты рассрочки покупателем, после чего, ипотека снимается.
Как видим, это схема продажи проста для понимания и так же контролируется регулятором. Возможно, поэтому она больше всего пользуется популярностью у покупателя.
Очень важно обратить внимание на то, аккредитован ли объект строительства банками. Ипотечное кредитование набирает обороты, и, если на интересующий ЖК банковская система выдает кредиты, - это говорит о том, что специалисты банка уже провели правовой и финансовый анализ объекта, сочли его не рискованным и это может служить еще одним фактором в пользу выбора такого объекта.
Напоследок хочется отметить, что выбирая жилье на первичном рынке, необходимо понимать, что это всегда рискованная операция. Это общемировая тенденция, подобные риски ощущают на себе покупатели недвижимости и в других странах, даже более экономически-развитых.
На данный момент максимально минимизировать эти риски можно через два финансово-кредитных механизма, о которых я рассказал в этом блоге. Но помимо этого, следует также опираться и на авторитетность самих девелоперов, так как первичный рынок жилья переполнен информацией о разнообразных скандалах с недобросовестными застройщиками. Поэтому необходимо тщательно изучать портфолио девелоперов, интересоваться реальными темпами строительства их объектов, после чего уже выбирать предпочтительный для вас финансово-кредитный механизм.
