Основная интрига российского жилищного рынка 2016 г. – быть или не быть ипотеке с господдержкой после 1 марта – разрешилась в феврале в пользу продолжения действия программы субсидирования ипотечной процентной ставки (далее Программы) до конца текущего года. Программа, стартовавшая в марте (а фактически в апреле) 2015 г., существенным образом повлияла на основные показатели рынка жилья: спрос, предложение и цены.

По данным Минфина, за период с марта по декабрь 2015 г. в рамках Программы было выдано 211 тыс. кредитов на сумму 374 млрд руб., что (с учётом данных Банка России) составило соответственно 35% и 37% от общего количества и объёма выданных рублёвых ипотечных кредитов. В 1 квартале 2016 г. вклад Программы вырос до 43% и 46%, в том числе в феврале – до 54% и 56% соответственно. Февральский спрос на льготную ипотеку носил ажиотажный характер: заёмщики, не будучи уверенными как в продолжении Программы, так и в сохранении её условий, стремились успеть получить кредиты до 1 марта. И правильно делали.

С 1 марта условия Программы изменились. В частности, уменьшились субсидии банкам-участникам, и подавляющее большинство из них в ответ на это решение в течение марта увеличили процентные ставки до разрешённого в рамках Программы "потолка" – 12% годовых. Так, Сбербанк и ВТБ24, на долю которых приходится около 70% объёма выдачи кредитов, повысили с 1 марта ставки на 0,6% п. п. (с 11,4% годовых). Расчёт на основе данных Минфина показывает, что разница в величине месячного аннуитетного платежа для усреднённого заёмщика, скажем, Сбербанка или ВТБ24, взявшего ипотечный кредит до и после 1 марта, не превышает 1 тыс. руб. (т.е. менее -5%). Казалось бы, немного.

Но реакция заёмщиков последовала незамедлительно: в марте количество и объём кредитов по Программе сократилось более чем в 2 раза, а средний размер кредита уменьшился на 5,5% по сравнению с февралём.

Обвал кредитования в марте обусловлен не столько абсолютным ростом процентной ставки, сколько тем, что достигнут "потолок" ставки, и теперь можно не торопиться – дороже уже не будет, а дешевле (например, при снижении ключевой ставки) может быть. Для рублёвого ипотечного рынка в целом изменение условий субсидирования банков по Программе обернулось ростом процентной ставки с 12,1% годовых в феврале (практически минимальной за последние два года) до 12,86% в марте (до уровня полугодовой давности). Программа ипотеки с господдержкой стимулирует покупку населением нового (готового или строящегося) жилья экономкласса от застройщиков. Росстат выделяет два типа квартир (жилых помещений) массовой застройки на первичном рынке – среднего качества (типовые) и улучшенного качества.

Преимущества квартир улучшенного качества, согласно методологии Росстата, сводятся в основном к наличию подсобных помещений, более просторной планировке, более высокому качеству используемых стройматериалов и инженерной инфраструктуры. А вот за качество и дополнительные квадратные метры беднеющие покупатели сегодня платить не готовы. Как говорится, "не до жиру". А ещё в 2014 г. квартиры улучшенного качества пользовались на первичном рынке повышенным спросом, и средняя по России цена 1 кв. м здесь была выше, чем в типовых, на 3,3%; начиная со 2 квартала 2015 г. – уже ниже в среднем на 4%; а в 1 квартале 2016 г. разрыв достиг 13% (55,3 тыс. руб. за 1 кв. м в типовых квартирах против 48,9 тыс. руб. за 1 кв. м в квартирах улучшенного качества, соответственно рост на 7,3% против снижения на 4% к тому же периоду прошлого года).

Учитывая сложившийся перекос цен, возможно, уже в ближайшее время возобновится спрос на квартиры улучшенного качества. Главное, чтобы большая площадь такой квартиры позволила уложиться в лимит стоимости жилья по Программе. К слову, на вторичном рынке средние цены в 1 квартале упали по всем типам квартир. Стремление уберечь накопления от девальвации и падающая платежеспособность населения – основные факторы, формировавшие потребительский спрос на рынке жилья в 2014-2016 гг.

Но есть и эффекты, напрямую связанные с Программой, которая, в частности, ограничивает стоимость приобретаемого по льготной ипотеке жилья 3 млн руб. (отметим, что в 1 квартале 2016 г. средняя цена одного жилого помещения в рамках Программы составила 2,9 млн руб.). Итак, первый эффект – рост средней цены, которая в рамках Программы в 1 квартале 2016 г. достигла 58,2 тыс. руб. за 1 кв. м и сложилась выше средней по всему первичному рынку России даже с учётом элитного жилья (53,4 тыс. руб.). Эффект второй – сокращение средней площади жилого помещения, приобретённого по льготной ипотеке, до 49,4 кв. м. против (согласно проведённому по данным Росстата расчёту) 53 кв. м средней площади построенных квартир в 1 квартале текущего года и 55,4 кв. м в 1 квартале 2015 г. (т.е. до начала реализации Программы). Для сравнения: в 2012 г. средняя площадь жилого помещения, введённого в эксплуатацию (без учёта жилья, построенного населением), составляла 60 кв. м, в 2013 г. – 57 кв. м.

Сложившаяся в 1 квартале 2016 г. парадоксальная ситуация на рынке льготной ипотеки (цена за 1 кв. м. выше, а площадь жилья меньше средней по рынку в целом), очевидно, обусловлена неопределённость относительно продолжения действия Программы и возникшим вследствие этого ажиотажным спросом. Характер потребительского спроса на жилищном рынке, формировавшийся под воздействием рассмотренных выше факторов в течение последних двух лет, наглядно проявился в нетипичной структуре вводов жилья в начале 2016 г. Всего в 1 квартале было построено 15,6 млн кв. м нового жилья (на 16,3% меньше, чем годом ранее). Результат вполне ожидаемый на фоне рекордных показателей 2014- 2015 гг.

При этом вводы жилья, построенного населением, сократились на 34,4%, а их доля в суммарных вводах упала до 40,5% против 50,6% в 1 квартале прошлого года. Подобное соотношение (хотя и выраженное менее ярко) наблюдалось и в 2009-2010 гг.

Строить жильё в кризис самостоятельно под силу не каждому, тем более что стали доступны альтернативные решения – льготная ипотека и участие в долевом строительстве. Косвенным подтверждением переключения части нуждающихся в жилье с индивидуального строительства на рынок застройщика могут служить данные Росреестра, согласно которым число сделок по купле-продаже жилья с использованием ипотеки в 1 квартале 2016 г. выросло на 11%, по договорам долевого строительства – на 16%, в том числе с использованием заёмных средств – на 28% к уровню 1 квартала 2015 г.

Указанные механизмы стимулировали не только потенциальных покупателей, но и строителей. В результате вводы жилья от застройщиков (строительных организаций) показали в 1 квартале, пусть незначительный, но рост (на 1,2%). Но именно критическое замедление вводов от застройщиков может стать в ближайшей перспективе существенным препятствием для развития жилищного рынка (если, конечно, Правительство вновь не поменяет правила игры).

Опасения связаны с сокращением инвестиций в строительство жилья (в 2015 г. – на 5% в текущих ценах, а с поправкой на дефлятор – на 15% к уровню 2014 г.) и уменьшением объёма незавершённого строительства до минимального за последние 5 лет уровня (к началу 2016 г. площадь квартир в жилых домах, находящихся в незавершённом строительстве, составила менее 35 млн кв. м.). Для прошедшего 1 квартала были характерны резкие сдвиги как в характере спроса, так в структуре предложения, а также перекосы в ценах на первичном рынке жилья. Что из этих изменений положит начало новым тенденциям, а что будет скорректировано рынком, покажет ближайшее будущее.

Читайте все новости по теме "Экономический блог" на Обозревателе.

Редакция сайта не несет ответственности за содержание блогов. Мнение редакции может отличаться от авторского.

Присоединяйтесь к группе "Обозреватель Блоги" на Facebook, читайте свежие новости!

Наши блоги

Последние новости