Подводные камни застройщиков

Кризис показал, что вложение средств в новостройки несет в себе значительные риски. Мы уже неоднократно касались проблемы надежных схем покупок квартир в новостройке.

Видео дня

Квартира в новостройке: надежные схемы покупки и давали советы покупателям 5 советов покупателям квартир в новостройках

Как показал опыт, перед принятием решения о покупке необходимо навести справки о застройщике: Досье на застройщика: как проверить новостройку перед сделкой .

Но прежде чем проверить застройщика, необходимо определиться с критериями его надежности.

«В первую очередь, нужно понимать, что в проекте могут участвовать несколько лиц: заказчик строительства (лицо, имеющее права на земельный участок) генеральный подрядчик, субподрядчики, инвестор, проектант, финансовые партнеры, девелопер, риэлторы и т.д., ? уточняет Илья Родионов, директор департамента недвижимости Инвестиционной группы «ИНЭКО». ? Чаще всего «застройщиком» называют заказчика или девелопера, иногда ? генерального подрядчика. Именно слаженная профессиональная работа всех участников проекта позволяет реализовать строительство нового жилья качественно и в срок. Поэтому важна надежность каждого из них».

Так что задача проверки застройщика может значительно усложниться. Тем не менее, эксперт советует покупателю (инвестору) обратить внимание на следующие факторы:

1. Степень готовности данного объекта, его качество и соответствие проекту. Помните, что покупка на ранних стадиях строительства – это «кот в мешке» (обязательно побывайте на объекте, смотрите и анализируйте, берите с собой специалистов-строителей).

2. Темпы строительства и соответствие их ранее заявленному графику. Отсутствие простоев на стройплощадке (перед принятием решения о покупке, понаблюдайте за стройкой как минимум 1-2 месяца)

3. Качество и соблюдение сроков реализованных ранее проектов данного застройщика и других участников проекта (не стесняйтесь спрашивать, что и где уже построено, наводите справки в интернете).

4. Финансирование проекта (строит ли застройщик за собственные средства, кредитует ли его банк или строительство ведется за счет покупателей)

5. Готовность финансовых учреждений, банков кредитовать покупку жилья в данном строящемся доме (даже, если вы не собираетесь брать кредит на покупку).

6. Соответствие действующему законодательству схема покупки жилья. Все документы, которые вам предлагают подписать при покупке, требуйте заранее и внимательно их читайте! Требуйте разъяснений от представителей компании по неоднозначным или непонятным для вас пунктам (желательно обратиться к специалистам за консультацией).

7. Оформленные в соответствии с действующим законодательством права на земельный участок, разрешение на строительство и другие документы (также желательна консультация специалиста).

8. Мнение покупателей уже имевших дело с этим застройщиком (почитайте форумы).

Впрочем, по наблюдениям Владимира Степенко, директора по маркетингу Консалтинговой компании SV Development, покупатели недвижимости очень редко запрашивают информацию о компании в известных застройщиков (например, в «Киевгорстрое»). А вот если покупатель имеет дело с неизвестной компании, то он требует копии документов.

По мнению эксперта, информация о застройщике и объекте можно поделить на две части – которая находится в открытом и закрытом доступе. Как правило, в открытом доступе находится информация в СМИ (в том числе – на форумах), которая формирует общую репутацию и имидж компании, список реализованных проектов, состояние работ на действующих стройках и т.п.

Разрешительная документация (договор аренды земельного участка, договор о разрешении на ведение строительных работ, разрешение на проведение газо- водо- и электросетей и т.п.) у некоторых застройщиков бывает вообще закрытой, а у некоторых – трудно доступной (полузакрытой). У большинства застройщиков закрытой является информация о финансовом состоянии (договора с инвесторами, банками).

«Учитывая подход украинского законодательства к раскрытию застройщиками информации, получается, что покупатель имеет право получить ту информацию, которую застройщик готов ему предоставить, ? констатирует Наталия Доценко-Белоус, адвокат ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры». ? Перечень сведений, которые не являются коммерческой информацией и подлежат раскрытию, установлен Постановлением КМУ от 9 августа 1993 г. N 611. Следуя данному перечню, покупатель вправе получить учредительные документы и финансовую отчетность заказника для ознакомления. А вот предоставление разрешительных документов на строительство не является обязательным для заказчиков строительства, и осуществляется исключительно по их добровольному волеизъявлению. Конфиденциальной является информация о физическом лице, а также информация, доступ к которой ограничен юридическим лицом (ст. 21 ЗУ «Об информации»). Таким образом, для конкретного заказника конфиденциальной будет та информация, которую он определит таковой в своих внутренних приказах».

При этом необходимо различать конфиденциальную и инсайдерскую информацию. Как отмечает Н. Доценко-Белоус, действующее законодательство рассматривает достаточно узко понятие «инсайдерской информации», и ограничивает ее информацией об эмитенте, ценных бумагах и финансовых инструментах. За разглашения такой информация предусмотрена уголовная ответственность.

«Если одни компании с удовольствием предоставляют как можно больше информации, чтобы вызвать доверие покупателей, то другие не спешат делиться ею, ссылаясь на ее коммерческий характер, ? констатирует В. Степенко. ? Во втором случае очень сложно получить информацию. Конечно, может быть утечка той или иной информации, если в компании застройщика, банке-партнере или в одном из разрешительной инстанции (например, «Киевэнерго», «Киевводоканал», управлениях архитектуры или земельных ресурсов) работает знакомый или друг покупателя. В Украине нет инсайдерских баз данных или же компаний, которые официально занимаются сбором подобной информации. Поэтому, в крайнем случае, потенциальный покупатель может обратиться к руководству компании-застройщика с официальным письмом (или же устно), в котором изложить суть просьбы. Когда же есть задержки по строительству, то можно обратиться в суд или в правоохранительные органы с ходатайством предоставить информацию о реальной ситуации в строительной компании или на объекте».

Как отмечает Н. Доценко-Белоус, юристам приходится регулярно сталкиваться со случаями, когда застройщик дезинформирует инвесторов по поводу своей финансовой ситуации или о строительстве конкретного объекта, особенно при использовании заказчиками строительства целевых облигаций. Используя целевые облигации, заказчики строительства вынуждено предоставляют недостоверную информацию о будущих параметрах объекта и порядке передаче прав на него инвестору. Такая информация публично обнародуется в проспектах эмиссии целевых облигаций.

Как советует юрист, лучше собирать информацию из всех доступных источников, в том числе из инвесторских форумов. Финансовая отчетность может быть запрошена посредством обращения к заказчику строительства с ссылкой на Постановление КМУ от 9 августа 1993 г. N 611.

По мнению В. Степенко большое значение имеют обсуждения практически всех застройщиков на форумах. И если известные компании с солидным портфолио могут не беспокоиться о своей репутации, то новичкам выгодно демонстрировать максимальную прозрачность.

И. Родионов считает, что если банки кредитуют покупку квартир в этом доме, а страховые компании готовы застраховать ваши риски – это весомый аргумент в пользу застройщика.

Таким образом, полностью застраховаться от риска попадания на ненадежного застройщика не получится. Но если предпринять ряд указанных выше мер, то удастся эти риски минимизировать.