Рынок жилья в Украине: пациент в "коматозном" состоянии

Печально, но факт – по данным международной федерации специалистов по недвижимости FIABCI Украина в 2014 году заняла последнее место в ежегодном рейтинге рынков недвижимости 60 стран мира.

Основными критериями в таком рейтинге являются ценовой индекс и изменение количества транзакций в отрасли в сравнении с предыдущим аналогичным периодом.

Конечно, учитывая глубокий экономический и финансовый кризис в стране, политическую нестабильность, военные действия на Востоке, наивно было бы думать, что по этим двум критериям рынок жилья останется на прошлогоднем уровне, не говоря уже о его позитивной динамике.

Тем не менее, "Обозреватель" поинтересовался мнениями экспертов о том, какие ещё факторы повлияли на ухудшение ситуации на жилищном рынке Украины и каковы перспективы его дальнейшего развития.

Суровые реалии

Аналитик консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий считает, что негативное влияние на рынок недвижимости оказывает также украинское законодательство. "У нас законодательство совершенно не адаптировано для рынка недвижимости. Например, существующее ограничение на наличные расчеты свыше 150 тыс. грн. А сейчас вообще хотят ограничить до 18 тыс. грн. Это автоматически уберет продавцов и покупателей с рынка", - сказал эксперт.

Комментируя результат Украины в международном рейтинге, аналитик подчеркнул, что он является условным. "Стоит учитывать, что сравниваются мировые рынки недвижимости, а потому анализ производится в иностранной валюте. Мы видим, как дорожает у нас иностранная валюта. Поэтому если в гривневом эквиваленте цены на недвижимость почти не изменились, то в долларах они уменьшились пропорционально той сумме, на которую доллар вырос. То есть, если 2 года назад инвесторы вложили в недвижимость условно 100 тыс. долларов, то сейчас стоимость этой недвижимости снизилась до 50 тыс. Как правило, на любом мировом рынке при инвестициях в 100 тыс. долларов должен быть рост хотя бы 3-4%", - пояснил Сергей Костецкий.

"На нашем же рынке недвижимости – сплошные убытки. Поэтому как он может быть привлекательным? Он вообще не интересен ни инвесторам, ни покупателям", - сделал вывод эксперт.

ЧИТАЙТЕ: Коалиция намерена обязать всех украинцев платить налог на недвижимость и упростить валютные операции

Солидарен с коллегой и председатель Риэлтерской палаты Украины Виктор Несин. "Я абсолютно согласен с тем, что мы в самом конце рейтинга. Не может рынок недвижимости развиваться отдельно от экономической ситуации в стране. Он непосредственно связан с ней. И особенно привязан к политическим событиям. В стране ведутся военные действия – ну какой инвестор будет вкладывать сюда деньги?" - задал риторический вопрос эксперт.

Вместе с тем, по словам Виктора Несина, нельзя сказать, что рынок жилья умер. "Он (рынок. – Ред.) скорее жив, чем мертв, хоть и находится в "коматозном" состоянии. На рынке недвижимости всегда есть "вечные" участники, например, дети выросли, поженились, хотят разъехаться, кто-то просто хочет улучшить жилищные условия. Поэтому полностью умереть рынок не может", - убежден специалист.

"Но многочисленные ограничения НБУ на валютном рынке в комплексе с общими экономическими и политическими факторами ведут к ухудшению рынка недвижимости. Более того, ограничения на наличные расчеты на сумму свыше 150 тыс. грн (уже не говоря о том, что этот порог хотят снизить) приведет к тому, что рынок недвижимости будут попросту загонять в тень", - констатировал эксперт.

ЧИТАЙТЕ: Эксперт рассказал, как спасти гривню

Несколько иную точку зрения высказал президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Сергей Злыдень: "Сейчас в Украине практически не работает рынок ценных бумаг, как это происходит в нормальных цивилизованных странах. Украинцы на данный момент не могут свободно проводить операции на этом рынке. Кроме того, сейчас у людей нет возможности приобретать ценные бумаги, особенно иностранных инвестиционных компаний. Эта невозможность связана, в первую очередь, с большой зарегулированостью этой сферы, так как взаимоотношения на рынке ценных бумаг сегодня находятся под жестким контролем государства".

Кроме того, по мнению эксперта, на ухудшение ситуации в сфере недвижимости влияет также фактор отсутствия в стране рынка ипотечных закладных. "Хотя закон об ипотеке и принят, но работает только наполовину. У нас никак не регулируются сейчас отношения по свободному обращению и хождению ипотечных бумаг", - сказал Сергей Злыдень.

Вместе с тем специалист считает, что не стоит серьезно относиться к результату рейтинга, в котором Украина оказалась аутсайдером. "Если бы взять эти 60 стран и поставить их в такие же условия, в каких сейчас находится Украина, то наш рынок находился бы, наверное, как минимум в первой десятке. Поэтому я призываю всех граждан – нет повода для паники! Рынок продолжает работать", - убежден эксперт.

ЧИТАЙТЕ: Выдающие экономисты мира дали рецепт спасения экономики Украины

Ожидаемые прогнозы

Пессимистично видит будущее рынка недвижимости Сергей Костецкий. "В ближайшей перспективе рынок жилья продолжит стагнацию, ничего хорошего не предвидится. Рынок недвижимости очень сильно привязан к доллару – зарплаты, стройматериалы, транспорт, логистика, бензин. А вы же сами видите, что сейчас происходит с курсом. Я вообще поражаюсь Гонтаревой! Недавно заявляла, что в бюджет заложен курс 12,95 грн/$, а сегодня он уже на отметках 15-16 грн/$. Поэтому прогнозировать, что ждет рынок недвижимости, я не могу. Если глава НБУ вчера говорит одно, а сегодня мы видим совершенно другое, то сейчас рынок жилья тоже остается совершенно непредсказуемым. Все будет зависеть от валюты", - поделился эксперт.

"Но и этого недостаточно для того, чтоб рынок начал работать", - продолжил Сергей Костецкий. – "Нужно также адаптировать и прописать ряд подзаконных нормативно-правовых актов к тем законам, которые уже есть. Например, убрать это ограничение в 150 тыс. грн для рынка недвижимости. Это сразу привлечет покупателей и продавцов на рынок".

ЧИТАЙТЕ: Яценюк рассказал, с чего начнет свою работу новый Кабмин

Виктор Несин также не видит факторов, которые указывали бы на то, что рынок недвижимости в ближайшей перспективе может начать развиваться. По его мнению, таких факторов три: стабильные заработные платы населения, приток зарубежных инвестиций и работающие финансовые инструменты, например, ипотека.

"Мы же этих факторов сейчас не видим. Поэтому перспектива для рынка недвижимости на данный момент весьма туманна. Сейчас тяжело что-либо прогнозировать", - сказал эксперт.

"Рынок, конечно, будет как-то существовать. Хотя бы благодаря таким моментам, какие видны сейчас: за счет переселенцев активизировался рынок аренды недвижимости. Касательно рынка купли-продажи, то я соглашусь с некоторыми коллегами, которые говорят, что тут есть отложенный спрос. У людей есть сдерживающий фактор на фоне войны, но будем надеяться, что уже с января 2015 года люди начнут успокаиваться", - высказал предположение Виктор Несин.

Вместе с тем специалист не согласен с заявками, что сейчас рынок недвижимости достиг ценового дна. "Понятие "ценовое дно" - это значит, что цены больше падать не будут и начнут расти. Но я так сказать не могу. Цены будут падать. Я не говорю, что будет обвал цен, но понижение стоимости жилья ещё будет. Ведь если товар не продается, то что с ним делают? Снижают цену. Рынок недвижимости – не исключение", - убежден эксперт.

ЧИТАЙТЕ: Раде предложили найти виновных в девальвации гривни

Сергей Злыдень поделился более оптимистичными прогнозами. "В первом квартале 2015 года ситуация на рынке будет выглядеть следующим образом (при условии стабилизации гривни): в январе будет полная стагнация на новогодние праздники, а потом весенняя деловая активность повторит ситуацию осени 2014 года. Количество сделок будет постепенно увеличиваться, а цены в долларах будут оставаться практически одинаковые", - спрогнозировал эксперт.

"Хотя есть и такой нюанс, что деловая активность на рынке недвижимости в следующем году может наступить немного раньше. Если раньше она наступала с конца января, даже к середине февраля – началу марта, то сейчас активным может быть даже январь. Не до праздников сейчас людям" - добавил в завершение специалист.