Жилье в пригороде Киева: плюсы и минусы

Осенью 2014-го, по данным портала ЛУН.ua, квартиры предлагались в 205 околостоличных жилых комплексах (74 сданных в эксплуатацию и 131 строящийся). В Киеве же в конце октября, по данным ИАП "Столичная недвижимость", были открыты продажи в 127 жилых комплексах-новостройках.

Пригород сильно выигрывал за счет демократичных расценок, правда, сейчас начал их постепенно повышать, пишут Вести.

Где строят

Самые активные направления пригородного высотного строительства, как и спрос на дачи и дома, связаны с трассами, поскольку вопрос, как добраться до столицы, остается одним из основных при выборе места жительства. Поэтому лидируют Киево-Святошинский район и варшавское направление, Одесская трасса, а также броварское и бориспольское направления.

Согласно базе ЛУН.ua, больше всего новостроек — в Ирпене (68 площадок разной степени готовности). На втором месте — Вишневое (18), затем — Буча (14), Софиевская Борщаговка (13). В Броварах и Борисполе — по восемь новостроек, в Вышгороде и Ворзеле — по семь.

При этом, по наблюдениям директора проектной группы "Архиматика" Александра Попова, объем строящегося жилья в пригороде Киева уменьшился примерно на 20% по сравнению с прошлым годом.

"В основном приостановились работы на объектах в начальной стадии строительства, где еще не были выставлены на продажу квартиры. Застройщики стараются сегодня концентрировать максимум финансовых ресурсов на тех объектах, в которые проинвестировали деньги покупатели", — поясняет он.

Читайте: Рынок VIP-недвижимости в Украине на дне: жилье за $1 млн продают за $150 тысяч

В то же время, отмечает эксперт, интерес инвесторов переместился в сторону жилья, готового на 60–90%, тогда как еще год назад покупатели готовы были приобретать квартиры в объектах надежных компаний даже на стадии "котлован". Поэтому о начале продаж заявляют только компании, достроившие дома до уровня, удовлетворяющего ожидания инвесторов. "Через полгода, когда уровень строительной готовности многих домов достигнет 50–60%, можно будет наблюдать увеличение предложения", — убежден Александр Попов.

Ставка на эконом-класс

Основное отличие пригородных новостроек от столичных — доминирование эконом-класса. Бизнес- и премиум-сегмент представлены единичными высотными проектами. При этом предложение дешевле столичного.

В Киеве средняя стоимость квадрата в новостройке в конце октября составляла 15,9 тыс. грн/кв. м (в эконом-классе — 11,2 тыс. грн/кв. м, в премиум-сегменте — 26,6 тыс. грн), в пригороде - 8,6 тыс. грн.

"В среднем в уже построенных жилищных комплексах она составляет порядка 10 тыс. грн за кв. м, а в строящихся — порядка 8 тыс. грн", — уточнил коммерческий директор ЛУН.ua Андрей Мима.

Читайте: Рынок жилья в Украине: пациент в "коматозном" состоянии

Разброс цен в пригороде тоже значителен — от 6 до 26 тыс. грн/кв. м, поэтому считать критерий стоимости показательным при определении надежности застройщика и качества его работы эксперты не рекомендуют. Но называют нижнюю грань — 5 тыс. грн за квадрат.

"Если предлагают дешевле 5 тысяч даже на уровне котлована, надо тщательно, а лучше со специалистами, изучить проект, его историю и риски", — посоветовал управляющий директор ARPA Real Estate Михаил Артюхов.

Таунхаусы против высоток

Альтернативой высотному строительству эксперты видят развитие таунхаусов и коттеджных городков. Пока квартиры в новостроях в пригороде дешевле и столичных квадратов, и коттеджей. Однако новые технологии могут изменить это соотношение. "Уже сейчас дом в 70 кв. м в коттеджном поселке, построенный по канадской технологии, стоит около 45 тыс. у. е. Это с шестью сотками земли, а по цене сравнимо с квартирой в высотке в пригороде", — привел пример Михаил Артюхов.

Заманивают автономностью

Плюсом новостроек пригорода является то, что они обычно размещаются на земельных участках, которые позволяют создать отличную инфраструктуру: придомовую территорию с полноценными зонами отдыха для жильцов, достаточное количество парковочных мест, дополнительные преимущества в виде мини-приусадебного участка — террасы для квартир на первых этажах.

Кстати, квартиры на первых этажах "с палисадником, он же сад-огород" находят своих покупателей, к примеру, в курортном Ворзеле. А вот в городах-спутниках первые этажи застройщики проектируют под коммерческое использование.

Читайте: Эксперты советуют вкладывать деньги в новое жилье

К примеру, в ЖК "Столичный" (Васильков) в уже заселенной первой очереди на первом этаже разместились стоматология, парикмахерская, продуктовый магазин, а также актуальные для новоселов магазины стройматериалов, обоев, штор.

Но главное отличие пригородной недвижимости от столичной — ориентация на автономию. Если городские жилые комплексы, как правило, подключают к городским инженерным сетям, то в пригородных застройщики стараются снизить зависимость от централизованных поставок воды и тепла.

Читайте: В Киеве рухнули продажи жилья

Многие ЖК самостоятельно обеспечивают себя водой (бьют свои скважины), почти все монтируют автономную систему отопления в квартирах с установкой двухконтурного газового котла (такая система позволяет жильцам самостоятельно регулировать потребление газа и рассчитываться только за поставленные услуги отопления и подачи горячей воды).

Более того, автономность становится одной из "завлекалочек" для инвесторов. Например, застройщики ЖК "Затишний двiр" (Бобрица) обещают тем, кто решится купить у них квартиру до конца года, подарить итальянский двухконтурный газовый котел.

Держались до октября

В службах продаж застройщиков говорят, что цены они держали до последнего, а некоторые и до сих пор не повысили. Так, в Буче, в ЖК "Алые паруса" утверждают, что с начала года условий продаж еще не меняли. "Беспроцентная рассрочка при условии 30% взноса. Квадрат пока стоит 7,9 тыс. грн, решения о повышении цен не принимали", — рассказали в службе продаж.

Только на прошлой неделе подняли цены в ЖК "Столичный" (Васильков). В достроенной секции цены выросли с 9,5 до 12 тыс. грн за квадрат. "Но это уже готовая квартира, со всеми документами, подключенным газом, отоплением. Плати — и живи", — сообщили в отделе продаж.

Читайте: Кабмин отменит разрешение на перепланировку жилья

Для строящейся второй очереди (срок сдачи — I квартал 2015-го) изначально более низкую цену повысили не так сильно — с 7,5 до 8,5 тыс. грн за квадрат. Единственное но: все квартиры продаются только при стопроцентной оплате, рассрочек застройщик не предлагает.

С 17 ноября в компании ГАЛС повысили цены для строящегося комплекса в Бородянке — с 5 тыс. до 6,5 тыс. за кв. м, но пока оставили без изменения цены в уже готовом комплексе Grand Resort (Ворзель).

"Там есть еще квартиры. Беженцы довольно часто ими интересуются, у нас же практически курорт, — рассказали в компании. — Но сделок не было. Квартиры крупногабаритные, например двушки — по 80 метров. Выходит дороговато — по 60–65 тыс. у. е."

В ЖК "Спутник" (Гатное) признались, что осенью вопрос, повышать/не повышать цены, обсуждается каждые две недели, поскольку для расчета рассрочки в компании применяют фиксированный курс, если оплачено более 50% суммы. "В пятницу люди звонили, я им советовала прийти и заключить договор, пока у нас условный курс 10,5 грн/$, с понедельника повысим до 10,8 грн/$", — рассказала менеджер отдела продаж. Сейчас цена квадрата в комплексе 7,8–8 тыс. грн и действует акция: при стопроцентной оплате однокомнатной квартиры скидка 500 у. е., двухкомнатной — 1000 у. е.

Читайте: В Украине упростят присвоение почтового адреса объекту недвижимости

Проблемные объекты

У некоторых пригородных проектов есть сложности, о которых эксперты предупреждали еще в конце весны.

Например, "Місто-сад" обещает построить практически новый город в 50 тысяч жителей на участке в 110 га. "Они строят дома, и заселяют, и активно рекламируют себя. Но у застройщика документально подтверждены права лишь на небольшую часть земли из этих 110 га, поэтому реализация проекта при всех остальных условиях может застопориться, она зависит от доброй воли местной власти", — объяснил Михаил Артюхов.

Есть проблемы и с комплексами "Билдгрупменеджмент" (Ирпень), которая весной сменила руководство.

"В "БГМ" сейчас сложная ситуация, вызванная конфликтом между "старыми" и "новыми" собственниками компании. На сегодняшний день стороны конфликта поделили между собой объекты строительства таким образом: на ЖК "Киевский" и "Янтарный" сейчас заправляют новые директора, а ЖК "Суворов" и "Киевский"(2 линия) остались у "старого" руководства. Так как собственники расходились не по-доброму, неудивительно, что возникла неразбериха с документами. В частности, оригиналы многих документов (в том числе, договоров с инвесторами) новому руководству переданы не были, что может негативно сказаться на покупателях квартир", — рассказал юрист практики строительного права ЮФ "Constructive lawyers" Александр Босенко.

Инвесторы "БГМ" уже обращаются за помощью к юристам. К примеру, первая очередь ЖК "Киевский" введена в эксплуатацию в конце 2013-начале 2014, но многие покупатели не могут получить право собственности на квартиры. "Когда пришло "новое руководство", они потребовали от инвесторов доплату за лишние квадратные метры по новому курсу доллара, хотя в договорах был предусмотрен фиксированный курс доллара. Причем, коснулось это требование даже тех, кто выплатил 100% стоимости недвижимости. На основании этой якобы недоплаты, "новое" руководство не регистрирует право собственности на квартиры. Я рекомендую признавать право собственности через суд", — резюмировал Александр Босенко.

Читайте: В Госреестре придумали, как минимизировать коррупцию при регистрации недвижимости

Из личного опыта

"Знакомые, купившие жилье в районе Софиевской Борщаговки без машины, жалуются на транспортные проблемы. Маршрутки в обе стороны едут забитые. Обещанная же маршрутка от застройщика до сих пор не заработала", — поделился Иван.

"Не влезайте в рассрочку, лучше одолжить денег и сразу выплатить все. У меня стоимость метра была привязана к курсу доллара, хотя по законам это и запрещено, но наш застройщик нашел выход — пишет в договоре о "рыночных факторах" для повышения цены. Для строящихся объектов вроде все логично — растет курс, дорожают материалы. Однако наш дом был построен и еще год назад! В итоге вышло, что за квартиру в пригороде я заплатил столько же, сколько стоит жилье в Киеве, — рассказал приезжий Виктор.

"Выбрали жилье недалеко от границы Киева, оставили задаток, который якобы нам гарантировал то, что квартира за нами зарезервирована. Даже начали искать мастеров для ремонта. Но в течение месяца ее продали другим людям. Причем сообщили нам лишь за два дня до конца срока оплаты. Как компании могут гарантировать, что жилье никому не перепродадут, не представляю, у застройщика оказалось аж четыре отдела продажи, и они друг с другом конкурируют. Хорошо, хоть задаток вернули" — рассказала Анна.