Житло в передмісті Києва: плюси і мінуси

Восени 2014-го, за даними порталу ЛУН.ua , квартири пропонувалися в 205 околостолічних житлових комплексах (74 зданих в експлуатацію і 131 споруджуваний). У Києві ж в кінці жовтня, за даними ІАП "Столична нерухомість", були відкриті продажу в 127 житлових комплексах-новобудовах.

Передмістя сильно вигравав за рахунок демократичних розцінок, правда, зараз почав їх поступово підвищувати, пишуть Вести .

Де будують

Найактивніші напрямки приміського висотного будівництва, як і попит на дачі і будинки, пов'язані з трасами, оскільки питання, як дістатися столиці, залишається одним з основних при виборі місця проживання. Тому лідирують Києво-Святошинський район і варшавське напрямок, Одеська траса, а також броварський і бориспільський напрямки.

Згідно з базою ЛУН.ua , найбільше новобудов - в Ірпені (68 майданчиків різного ступеня готовності). На другому місці - Вишневе (18), потім - Буча (14), Софіївська Борщагівка (13). В Броварах та Борисполі - по вісім новобудов, у Вишгороді і Ворзелі - по сім.

При цьому, за спостереженнями директора проектної групи "Архиматика" Олександра Попова , обсяг споруджуваного житла в передмісті Києва зменшився приблизно на 20% порівняно з минулим роком.

"В основному призупинилися роботи на об'єктах в початковій стадії будівництва, де ще не були виставлені на продаж квартири. Забудовники намагаються сьогодні концентрувати максимум фінансових ресурсів на тих об'єктах, в які проінвестували гроші покупці", - пояснює він.

Читайте: Ринок VIP-нерухомості в Україні на дні: житло за $ 1 млн продають за $ 150 тисяч

У той же час, відзначає експерт, інтерес інвесторів перемістився в бік житла, готового на 60-90%, тоді як ще рік тому покупці готові були купувати квартири в об'єктах надійних компаній навіть на стадії "котлован". Тому про початок продажів заявляють тільки компанії, добудувати будинки до рівня, який задовольняє очікування інвесторів. "Через півроку, коли рівень будівельної готовності багатьох будинків досягне 50-60%, можна буде спостерігати збільшення пропозиції", - переконаний Олександр Попов .

Ставка на економ-клас

Основна відмінність приміських новобудов від столичних - домінування економ-класу. Бізнес- і преміум-сегмент представлені одиничними висотними проектами. При цьому пропозиція дешевше столичного.

У Києві середня вартість квадрата в новобудові в кінці жовтня становила 15,9 тис. Грн / кв. м (в економ-класі - 11,2 тис. грн / кв. м, в преміум-сегменті - 26,6 тис. грн), в передмісті - 8,6 тис. грн.

"В середньому в уже побудованих житлових комплексах вона становить порядку 10 тис. Грн за кв. М, а в споруджуваних - порядку 8 тис. Грн", - уточнив комерційний директор ЛУН.ua Андрій Міма.

Читайте: Ринок житла в Україні: пацієнт в "коматозному" стані

Розкид цін в передмісті теж значний - від 6 до 26 тис. Грн / кв. м, тому вважати критерій вартості показовим при визначенні надійності забудовника і якості його роботи експерти не рекомендують. Але називають нижню грань - 5 тис. Грн за квадрат.

"Якщо пропонують дешевше 5000 навіть на рівні котловану, треба ретельно, а краще з фахівцями, вивчити проект, його історію та ризики", - порадив керуючий директор ARPA Real Estate Михайло Артюхов.

Таунхауси проти висоток

Альтернативою висотному будівництву експерти бачать розвиток таунхаусів і котеджних містечок. Поки квартири в новобудовах в передмісті дешевше і столичних квадратів, і котеджів. Однак нові технології можуть змінити це співвідношення. "Уже зараз будинок в 70 кв. М в котеджному селищі, побудований за канадською технологією, коштує близько 45 тис. У. Е. Це з шістьма сотками землі, а за ціною порівнянно з квартирою у висотці в передмісті", - навів приклад Михайло Артюхов .

Заманюють автономністю

Плюсом новобудов передмістя є те, що вони зазвичай розміщуються на земельних ділянках, які дозволяють створити відмінну інфраструктуру: прибудинкову територію з повноцінними зонами відпочинку для мешканців, достатня кількість паркувальних місць, додаткові переваги у вигляді міні-присадибної ділянки - тераси для квартир на перших поверхах.

До речі, квартири на перших поверхах "з палісадником, він же сад-город" знаходять своїх покупців, наприклад, в курортному Ворзелі. А ось в містах-супутниках перші поверхи забудовники проектують під комерційне використання.

Читайте: Експерти радять вкладати гроші в нове житло

Приміром, в ЖК "Столичний" (Васильків) у вже заселеній першої черги на першому поверсі розмістилися стоматологія, перукарня, продуктовий магазин, а також актуальні для новоселів магазини будматеріалів, шпалер, штор.

Але головна відмінність приміської нерухомості від столичної - орієнтація на автономію. Якщо міські житлові комплекси, як правило, підключають до міських інженерних мереж, то в приміських забудовники намагаються знизити залежність від централізованих поставок води і тепла.

Читайте: У Києві рухнули продажу житла

Багато РК самостійно забезпечують себе водою (б'ють свої свердловини), майже всі монтують автономну систему опалення в квартирах з установкою двоконтурного газового котла (така система дозволяє мешканцям самостійно регулювати споживання газу і розраховуватися тільки за поставлені послуги опалення і подачі гарячої води).

Більше того, автономність стає однією з "завлекалочек" для інвесторів. Наприклад, забудовники ЖК "Затишний двiр" (Бобриця) обіцяють тим, хто зважиться купити у них квартиру до кінця року, подарувати італійський двоконтурний газовий котел.

Трималися до жовтня

У службах продажів забудовників кажуть, що ціни вони тримали до останнього, а деякі й досі не підвищили. Так, в Бучі, в ЖК "Червоні вітрила" стверджують, що з початку року умов продажів ще не змінювали. "Розстрочка за умови 30% внеску. Квадрат поки стоїть 7,9 тис. Грн, рішення про підвищення цін не приймали", - розповіли в службі продажів.

Тільки минулого тижня підняли ціни в ЖК "Столичний" (Васильків). У добудованої секції ціни зросли з 9,5 до 12 тис. Грн за квадрат. "Але це вже готова квартира, з усіма документами, підключеним газом, опаленням. Плати - і живи", - повідомили у відділі продажів.

Читайте: Кабмін скасує дозвіл на перепланування житла

Для споруджуваної другої черги (термін здачі - I квартал 2015-го) спочатку більш низьку ціну підвищили не так сильно - з 7,5 до 8,5 тис. Грн за квадрат. Єдине але: всі квартири продаються тільки при стовідсотковій оплаті, розстрочок забудовник не пропонує.

З 17 листопада в компанії ГАЛС підвищили ціни для споруджуваного комплексу в Бородянці - з 5 тис. До 6,5 тис. За кв. м, але поки залишили без зміни ціни у вже готовому комплексі Grand Resort (Ворзель).

"Там є ще квартири. Біженці досить часто ними цікавляться, у нас же практично курорт, - розповіли в компанії. - Але угод не було. Квартири великогабаритні, наприклад двушки - по 80 метрів. Виходить дорогувато - по 60-65 тис. У. е. "

У ЖК "Супутник" (Гатне) зізналися, що восени питання, підвищувати / не підвищувати ціни, обговорюється кожні два тижні, оскільки для розрахунку розстрочки в компанії застосовують фіксований курс, якщо сплачено більше 50% суми. "У п'ятницю люди дзвонили, я їм радила прийти і укласти договір, поки у нас умовний курс 10,5 грн / $, з понеділка підвищимо до 10,8 грн / $", - розповіла менеджер відділу продажів. Зараз ціна квадрата в комплексі 7,8-8 тис. Грн і діє акція: при стовідсотковій оплаті однокімнатної квартири знижка 500 у. е., двокімнатної - 1000 у. е.

Читайте: В Україні спростять присвоєння поштової адреси об'єкту нерухомості

Проблемні об'єкти

У деяких приміських проектів є складнощі, про які експерти попереджали ще в кінці весни.

Наприклад, "Місто-сад" обіцяє побудувати практично нове місто в 50 тисяч жителів на ділянці в 110 га. "Вони будують будинки, і заселяють, і активно рекламують себе. Але у забудовника документально підтверджені права лише на невелику частину землі з цих 110 га, тому реалізація проекту при всіх інших умовах може зупинитися, вона залежить від доброї волі місцевої влади", - пояснив Михайло Артюхов .

Є проблеми і з комплексами "Білдгрупменеджмент" (Ірпінь), яка навесні змінила керівництво.

"В" БГМ "зараз складна ситуація, викликана конфліктом між" старими "і" новими "власниками компанії. На сьогоднішній день сторони конфлікту поділили між собою об'єкти будівництва таким чином: на ЖК" Київський "та" Янтарний "зараз заправляють нові директора, а ЖК "Суворов" і "Київський" (2 лінія) залишилися у "старого" керівництва. Так як власники розходилися не по-доброму, не дивно, що виникла плутанина з документами. Зокрема, оригінали багатьох документів (у тому числі, договорів з інвесторами ) новому керівництву передані не були, що може негативно позначитися на покупцях квартир ", - розповів юрист практики будівельного права ЮФ" Constructive lawyers " Олександр Босенко .

Інвестори "БГМ" вже звертаються за допомогою до юристів. Наприклад, перша черга ЖК "Київський" введена в експлуатацію в кінці 2013-початку 2014, але багато покупців не можуть отримати право власності на квартири. "Коли прийшов" нове керівництво ", вони зажадали від інвесторів доплату за зайві квадратні метри за новим курсом долара, хоча в договорах був передбачений фіксований курс долара. Причому, торкнулося це вимога навіть тих, хто виплатив 100% вартості нерухомості. На підставі цієї нібито недоплати, "нове" керівництво не реєструє право власності на квартири. Я рекомендую визнавати право власності через суд ", - резюмував Олександр Босенко .

Читайте: У Держреєстрі придумали, як мінімізувати корупцію при реєстрації нерухомості

З особистого досвіду

"Знайомі, які купили житло в районі Софіївської Борщагівки без машини, скаржаться на транспортні проблеми. Маршрутки в обидві сторони їдуть забиті. Обіцяна ж маршрутка від забудовника досі не запрацювала", - поділився Іван.

"Не залазьте в розстрочку, краще позичити грошей і відразу виплатити всі. У мене вартість метра була прив'язана до курсу долара, хоча за законами це і заборонено, але наш забудовник знайшов вихід - пише в договорі про" ринкових факторах "для підвищення ціни. Для споруджуваних об'єктів начебто все логічно - росте курс, дорожчають матеріали. Однак наш будинок був побудований і ще рік тому! У підсумку вийшло, що за квартиру в передмісті я заплатив стільки ж, скільки коштує житло в Києві, - розповів приїжджий Віктор.

"Вибрали житло недалеко від межі Києва, залишили завдаток, який нібито нам гарантував те, що квартира за нами зарезервована. Навіть почали шукати майстрів для ремонту. Але протягом місяця її продали іншим людям. Причому повідомили нам лише за два дні до кінця терміну оплати . Як компанії можуть гарантувати, що житло нікому не перепродадуть, не уявляю, у забудовника виявилося аж чотири відділи продажу, і вони один з одним конкурують. Добре, хоч завдаток повернули "- розповіла Анна.