Как оживить пустующие здания на деньги инвестфонда?

Одним из самых доступных для горожан способов улучшения городской среды являются временные проекты в пустующих зданиях. О том, почему они выгодны собственникам недвижимости, о финансировании, о конкретных юридических и административных задачах и их решениях — в материале о датчанах Givrum.nu, главной движущей силе временных проектов в Копенгагене и его окрестностях.

В результате закрытия и переноса производств в городах освобождаются крупные участки и здания, причем зачастую близко к центру. Иногда они годами простаивают в ожидании сноса, ремонта или новых арендаторов. При этом налоги и расходы на содержание такой собственности могут быть немалыми. В то же время многим молодым творческим предприятиям, небольшим организациям, некоммерческим социальным проектам не хватает доступных по цене помещений. Временные проекты оборачиваются выгодой для всех. Собственность перестает приносить убыток, места хватает многим, и наконец, в районе появляется новая жизнь.

Временные проекты довольно далеко ушли от практики сквоттинга: они полностью легальны и начинаются с согласия частного собственника или городской администрации, причем все чаще по их инициативе. Протестная подоплека присутствует разве что в форме протеста против неэффективного использования помещений.

Копенгагенская команда Givrum.nu — Кристиан Фумц и Йеспер Кофод-Мельсон — занимается временными проектами уже несколько лет. Идея Givrum.nu состоит в том, чтобы использовать пустующие помещения под мастерские, офисы, площадки для культурных мероприятий и социальных проектов. Кристиан и Йеспер считают, что таким образом они не только открывают двери пустых зданий, но и участвуют в демократизации городского планирования.

Кристиан и Йеспер берут на себя юридические и административные вопросы, помогают временным пользователям (как они называют участников временных проектов) грамотно организовать эксплуатацию здания и создают такую среду, которая позволяет им вскоре после запуска проекта отстраниться от большей части текущих дел и переложить ответственность за дальнейшую жизнь проекта на его участников.

Команда Givrum.nu уникальна тем, что они не ограничиваются целью запустить пару успешных проектов, а стремятся создать работающий механизм в помощь всем, кто захочет сделать то же самое. То есть свою задачу они видят не только в ведении конкретных проектов, но и в передаче знания и опыта, в популяризации самой идеи временных проектов. Они хотят показать, что создать на пустом месте площадку, которая будет радовать тысячи людей, не так уж сложно.

Помимо Кристиана и Йеспера, для которых Givrum.nu является основным занятием, в организации заняты четыре практиканта. Givrum.nu финансируется датским фондом Realdania. Это инвестиционный фонд, доходы которого направляются на филантропическую деятельность в области улучшения городской среды. Финансовую помощь их главному копенгагенскому проекту — Prags Boulevard 43 — оказал также районный попечительский совет.

Идея Givrum.nu родилась в 2006 г., когда Кристиан обнаружил в Копенгагене здание старой карамельной фабрики и решил начать там временный проект Bolsjefabrikken. Там он познакомился с Йеспером, и они сразу же обнаружили общий интерес к изменению городской среды с участием и по инициативе самих жителей. Кристиан продолжал заниматься карамельной фабрикой, где появились концертная площадка, кафе, галерея, кинотеатр, библитека, веломастерская, медиамастерская, мастерские художников и многое другое. Йеспер в то время работал на концертной площадке Under Vand, которая располагалась на бывшей подземной велопарковке. Карамельная фабрика стала культовым местом, и после окончания периода аренды проект переехал в два других здания.

С 2010 года Кристиан и Йеспер стали вместе заниматься временными проектами под именем Givrum.nu. "Мы заключаем контракты от имени организации и разговариваем с владельцами на их языке, — рассказывает Йеспер. — Мы выступаем как посредники и создаем условия для конечных пользователей".

Работа началась с проекта Prags Boulevard 43 — бывшей лако-красочной фабрики. Ответственность за запуск этого проекта лежала полностью на Givrum.nu. Помимо этого они помогли двум другим проектам и сейчас ведут переговоры о еще шести зданиях. "Теперь нас действительно заметили, так что мы надеемся, что в ближайшее время сможем запустить сразу несколько проектов," — говорит Йеспер.

Prags Boulevard 43, или просто PB43, — это участок площадью 6400 кв. м. с четырьмя зданиями, пустовавшими пять лет. Общая стоимость проекта составила около 500 000 крон (примерно 2,6 млн. рублей), которые были потрачены на монтаж электропроводки и проведение воды, оплату услуг юристов и бухгалтера и другие административные расходы. При этом базовый ремонт был оплачен временными пользователями, которые нашлись очень быстро. Они же оплачивают счета за электричество и воду и занимаются косметическим ремонтом.

Участок и помещения выполняют смешанную функцию. Во-первых, это площадка для любых мероприятий — лекций, семинаров, конференций и просто вечеринок. Во-вторых, это помещения для аренды на льготных условиях. В четырех зданиях расположены мастерские, офисы и общие помещения. В-третьих, это общественное пространство. На участке есть сад и огород, где местные жители заводят грядки, а летом устраивают ужины. Во дворе время от времени обновляются инсталляции. Кроме того, отдельное помещение выделено для собраний всевозможных районных клубов и ассоциаций. Участок расположен в бывшей промзоне, которая еще не до конца преобразована в нормальное живое городское пространство и находится в некотором запустении, поэтому наличие такого общественного пространства здесь очень ценно.

Проект на Prags Boulevard оказался очень успешным, но Givrum.nu изначально ставили перед собой более крупные цели — помогать другим подобным проектам, транслировать знания и опыт. Поэтому они довольно быстро отпустили команду временных пользователей в свободное плавание. Была образована ассоциация PB43, которая работает теперь независимо от Givrum.nu. Кристиан и Йеспер продолжают официально опекать проект: "Контракт временного пользования подписан от нашего имени, — говорит Йеспер, — и за финансовые расчеты отвечаем тоже мы". Эта работа не приносит им дохода. Через них просто проходят деньги временных пользователей. Дела у ассоциации пошли настолько хорошо, что они тоже решили делиться опытом и издали книгу.

Опыт Prags Boulevard 43 подтвердил, что временный проект может быть выгоден и владельцу недвижимости, и временным пользователям, и местным жителям.

Собственник не получает прямого дохода в форме арендной платы, однако экономическая выгода очевидна. Арендаторы берут на себя оплату налога на собственность и текущие расходы на поддержание зданий и участка. А эти расходы могут быть немалыми, ведь зачастую здания пустуют годами. "Часто бывает так, что у девелоперов есть конкретные планы насчет здания, но начиная, например, с 2017 года. Найти на этот период коммерческих арендаторов им не удается. А мы можем устроить временный проект". — объясняет Йеспер.

Временный проект — это не обязательно способ заполнить паузу. Владелец может просто испытывать сложности с поиском арендаторов. Люди начинают понимать, что традиционные методы рекламы в таких случаях не работают, и временный проект становится инструментом создания репутации и альтернативным методом привлечения арендаторов. Собственники начинают связываться с Givrum.nu по собственной инициативе. Сейчас Кристиан и Йеспер ведут переговоры как с частными собственниками, так и муниципалитетами, в которых актуален вопрос регенерации среды.

Временных пользователей привлекают низкая цена аренды и творческая среда. Одна из основных целей Givrum.nu состоит в том, чтобы выращивать на своих площадках творческие сообщества и учить их выживать после закрытия площадки. Йеспер добавляет: "Еще одна наша цель — вовлекать в долгосрочные дела местных жителей".

В заколоченных зданиях и на пустырях за высокими заборами не часто происходит что-то интересное. Более того, наличие такого участка не особенно благоприятно с точки зрения морфологии городской среды. Двор, кафе, сад функционируют как связки между более закрытыми пространствами и оздоравливают не самую благополучную городскую среду, какой часто является бывшая промзона.

Еще один социальный проект, которым занимается Givrum.nu, связан с помощью безработным. Датские законы таковы, что безработные обязаны регулярно проходить через определенные процедуры (т.н. активацию), которые призваны увеличить их шансы на возвращение к работе. Об этих курсах многие отзываются скептически: "То, чем безработные занимаются сейчас, бессмысленно. Стандартная активация не работает, поэтому мы хотим организовать альтернативный процесс активации и дать людям инструменты для создания собственных проектов. Пустующие здания станут нашей площадкой. Мы собираемся работать совместно с центрами занятости и профсоюзами",— рассказывает Йеспер.

Несмотря на очевидную ценность проекта Prags Boulevard 43 и множество восторженных отзывов, Givrum.nu сейчас проводят формальное исследование общественного мнения и анализируют социальное и культурное значение проекта для местного сообщества. Они надеются, что этот отчет поможет им в переговорах с собственниками, городской администрацией и политиками.

Взаимодействие с городскими властями и собственниками как раз и составляет основную задачу организаторов временных проектов. Givrum.nu учатся решать практические вопросы быстро и эффективно.

Что касается городской администрации, то множество предписаний исходит от департамента по техническим вопросам и вопросам среды, который отвечает в числе прочего за городской дизайн, парки, дорожное движение, парковки, пожарную безопасность. Разрешение этого департамента требуется, например, для проведения массовых мероприятий в здании. Получение таких разрешений — это сложная бюрократическая процедура, и занимается этим ассоциация PB43 независимо от Givrum.nu. Часто приходиться общаться и с департаментом культуры и досуга.

Довольно много времени отнимает решение юридических вопросов. "Основное препятствие, — рассказывает Йеспер, — заключается в том, что многие площади по закону имеют только один разрешенный вид использования, например, промышленное производство. Чтобы проводить там культурные мероприятия, нужно получить разрешение, а это долгий процесс. Мы получаем здание, скажем, на два года, и нам приходится ввязываться в этот процесс, который может занять год. И вот половина срока уже позади, и начинать уже, в общем, поздно". Но решение существует. "В таких случаях мы иногда аккуратно обходим правила. Мы начинаем работу до получения разрешения. Если это промышленное помещение, и его функция — производство, то мы, можно сказать, производим искусство. Но при этом находимся в диалоге с городской администрацией. Они знают, чем мы занимаемся, и это им нравится, поэтому они нас не закрывают".

Еще одна юридическая сложность связана с типом контрактных отношений между владельцем земли и недвижимости и временными пользователями. Владельцы не хотят сдавать площади в аренду таким временным проектам, потому что арендаторы получают довольно обширные права. Givrum.nu нашли выход — обитатели их зданий не арендуют площади, а берут "взаймы". Сложность же, по словам Йеспера, состоит в том, что владельцам это непривычно. Для каждого здания требуется заново составлять договор, а значит, оплачивать работу юристов.

С учетом переговоров с владельцем и всех необходимых процедур запуск временного проекта занимает в среднем от полугода до года.

то происходит, когда договорной период истекает? Ни один из проектов Givrum.nu еще не достиг этой стадии. Жизнь "Карамельной фабрики" после вынужденного переезда продолжается в двух других зданиях. Такого развития событий Йеспер и Кристиан желают и для других своих проектов. Для них важно не только эффективно использовать здание, но и создать творческое сообщество, которое не распалось бы вне его. "Когда здание идет под снос, люди остаются. Мы стараемся посеять в людях эту мысль, что когда здания больше нет, можно просто найти другое место". — говорит Йеспер. И это не бесплотная мысль: ассоциация PB43, например, оплачивает депозит — гарантию для владельца, — ежемесячно пополняя его на 1000 евро. После окончания договорного периода, если участок и помещения будут в порядке, эти деньги могут быть использованы как стартап-капитал для освоения нового здания.

Кристиан и Йеспер видят будущее проекта Givrum.nu в консалтинге и хотели бы, чтобы их клиентами стали частные собственники и муниципалитеты. Зарабатывать на временных пользователях они не собираются: "Наша конечная цель — создать для них хорошие условия. Брать с них деньги мы не хотим". Хорошие условия и дружелюбная среда в результате создаются не только для тех, кто получает помещения в аренду по символической цене, а для сотен и тысяч людей.