УкраїнськаУКР
EnglishENG
PolskiPOL
русскийРУС

Цены на недвижимость застыли в ожидании… обвала?

Цены на недвижимость застыли в ожидании… обвала?

Продолжение. Начало расследования:  Цены на недвижимость застыли в ожидании… обвала? Стоимость квадратного метра жилья в Париже или в Каннах - от $1500, в Ницце - от $1000. Небольшую квартирку в нецентре Парижа стоит $50-55 тысяч. А апартаменты в Версале- дешевле на $10 тысяч.

Шальная рентабельность

Пораскинем немножко мозгами. Ценовую политику на рынке жилья должны задавать строительные компании. Цены на вторичное жилье всегда вынуждены отталкиваться от стоимости жилья в новостройках. Если квартира новая и пусть имеет такую же общую площадь и схожую планировку, как квартира в доме по соседству, но построенном 20 лет назад, она будет стоить, несомненно, дороже. Следовательно, нужно выяснить, как определяется цена жилья на первичном рынке.

Обратимся к простейшим экономическим понятиям. Цена равняется: себестоимость плюс прибыль. Высчитываем себестоимость строительства жилья, набрасываем процентов 20 рентабельности и получаем искомую цену. Остается только выяснить величину себестоимости строительства жилья.

Вот тут-то мы и столкнемся с неожиданными трудностями. Оказывается, цифра себестоимости держится строительными фирмами, как в Киеве, так и в других городах Украины, за семью замками.

Однако не будем сдаваться. Послушаем мнения не самих строителей. Предлагаем данные Госстроя: опосредованная стоимость строительства 1 квадратного метра жилья в среднем по Украине в 2005 году составляла 2063 гривен (около $400). Прогнозировалось, что в 2006 году она составит - 2390 гривен, в том числе в Киеве - 2747 гривен за 1 квадратный метр.

В декабре прошлого года министр строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Павел Качур сообщил несколько иные цифры - с 1января 2006 года стоимость строительства 1 квадратного метра жилья в Киеве составит 3075 гривен ($600), а по Украине - 2717 гривен.

Посмотрим, как обстоят дела у соседей. В Москве - по данным департамента экономической политики и развития столицы - себестоимость строительства жилья в 2005 году составляла $750 за кв. м. В Белоруссии в прошлом году средняя себестоимость равнялась около $340 за кв. м.

Весьма любопытное мнение высказал недавно новый мэр Киева Леонид Черновецкий: «То, что высокие цены на киевские квадратные метры вызваны высокой себестоимостью строительства – брехня! По самым завышенным оценкам себестоимость одного квадратного метра в новостройке не может превышать двух-трех тысяч гривен»

(«Власть и Деньги», 19.04.2005).

Сопоставляя все эти данные, можно высказать предположение (с высокой вероятностью точности), что себестоимость одного квадратного метра жилья в киевских новостройках в конце 2005 года составляла не более $500. Хотя нам встречались расчеты независимых экспертов, которые на основе подробных и довольно убедительных калькуляций утверждают о максимальной себестоимости в пределах $300-400. Спрашивается: почему же тогда жилье в столице выставлялось на продажу по $1,5-3 и даже $5 тыс. за кв. м.? Чем мотивирована рентабельность в 200, 500 и – страшно произносить - 1000%?

Ответы на эти вопросы многим уже известны. Объяснение для нашей страны банальное – коррупция и обман.

Вернемся еще раз к экономическим понятиям. Поскольку росли цены на жилье, значит - спрос превышал предложение. Со спросом все более-менее понятно. Жилье нужно всегда и всем, а в Киеве немало людей имеют приличные доходы. Квартиры и дома в столице понадобились также новоявленным украинским богатеям из периферии, число которых росло в последние годы как хлеб на дрожжах. Еще пару моментов. После финансового кризиса 1998 года было подорвано доверие к гривне, а с появлением евро и в связи с трагедией 11 сентября 2001 года в США пошатнулась уверенность украинцев и в твердых валютах. Как следствие – желание людей обезопасить свои накопления, вложив их в недвижимость. Плюс, конечно, интерес расплодившихся на рынке купли-продажи жилья коммерческих структур.

Получается - проблема в недостатке предложения жилья. По законам рынка в сферу экономики, где наметилась хорошая рентабельность, сразу же устремляются капиталы. В том числе длинные деньги. Рентабельность в 30% и выше - лакомый кусок для любого зарубежного бизнесмена. Что должно было произойти дальше? Понятно – в привлекательную с экономической точки зрения сферу бизнеса добавляются предприниматели со своими средствами, и через какое-то время предложение сбалансирует спрос. Цены снизятся. Рентабельность уменьшится и со временем зафиксируется на какой-то приемлемой для предпринимателей норме, скажем – 15-25% (Владимир Литвин выступал в прошлом году с инициативой ограничить рентабельность строительных организаций 25 процентами).

В Украине и, в частности, в Киеве такого не происходило. Почему? Кто, каким образом и с какой целью сдерживал экономические процессы? Ответы могут дать, если захотят, антимонопольный комитет, МВД, генпрокуратура, ГНАУ… Они же имеют возможность объяснить украинцам (опять таки – при желании) кому и по каким схемам уходили сверхприбыли от реализации жилья на первичном рынке Украины в последние годы.

Жилье может подешеветь вдвое

Какие сценарии на рынке недвижимости возможны в ближайшем будущем? Понятна сегодняшняя позиция выжидания заинтересованных сторон. Продавцы не хотят сбрасывать цены в надежде на стабилизацию ситуации. Ведь какой никакой спрос на жилье все же остается – у кого-то денежная оказия случилась, другой не держит руку на пульсе вопроса, какая-то часть обывателей доверчиво заглатывает информацию строителей и риэлтеров о продолжении роста цен. Покупатели из разобравшихся, понятно, тоже не торопятся заключать сделки, рассчитывая на грядущее понижение цен. Сколь долго продержится «перемирие» - точно не скажет никто.

Но есть несколько обстоятельств, способных подстегнуть процесс к нормализации. То есть, к снижению цен – так как другого не дано. Весомым фактором может стать приход новой власти. К исполнению обязанностей уже в скором времени приступят новые люди на всех уровнях. Сменился киевский мэр, существенно обновился состав городской и областной рад столицы. В связи с этим могут резко захлопнуться многочисленные коррупционные кормушки. Что обязательно приведет к уменьшению «себестоимости» первичного жилья.

Вторая немаловажная причина снижения цен – рост курса доллара. Как только удерживаемый на отметке в 5,05 курс доллара сыграет на повышение, «лед тронется» моментально. В этом случае накопления станет целесообразней держать в твердой валюте, а не в недвижимости. Девальвация гривни начнется также всенепременно (после перерыва в 7 лет!). Вопрос лишь – когда именно? Летом? Осенью? Хотя время от времени наличная гривна и совершает непонятные колебания в сторону укрепления, как в эти дни, но последние 5 месяцев Нацбанк только тем и занят, что стравливает свои валютные резервы на поддержание завышенного курса гривни. Израсходовано уже несколько миллиардов долларов. Это тоже против законов рыночной экономики и продолжаться долго не может.

Еще способна подтолкнуть продавцов к действию работа нового парламента. Который непременно займется поиском источников пополнения местных бюджетов и приступит к рассмотрению законопроектов о налоге на недвижимость. В случае принятия такого закона никто не захочет иметь - в качестве защиты от инфляции – лишнее жилье. Что повысит предложение на рынке.

Насколько могут снизиться цены на жилье? Вспомним еще раз 1999-2000 годы. Тогда недвижимость подешевела в полтора раза. Но и росла в цене на протяжении 1993-1998 годов она не так резко как в 2001-2005 годы. Это довод в пользу более значительного нынешнего удешевления.

Но, если мы надеемся, что вместо коррупционных схем в разрешительной системе и земельных вопросах заработают правила нормальной рыночной экономики, тогда нужно плясать от себестоимости. При себестоимости в $500 за кв. м. жилья - красная цена его продажи $600-650.

Учтем, что процесс падения цен на жилье быстрый лишь относительно и может растянуться на год-полтора. К тому времени, исходя из сегодняшних реалий, несколько увеличится и себестоимость новостроек (зарплата строителей, цена стройматериалов). Поэтому на момент достижения нижнего ценового пика, а это может случиться, например, в конце нынешнего года или в первой половине 2007-го, средняя цена на жилье, вероятно, опустится до, примерно, $700 за квадратный метр в Киеве. Или – в 2 раза по сравнению с расценками в октябре 2005 года. В регионах цены отреагируют адекватно.

Никаких объективных предпосылок для иного хода событий на рынке жилья нет. Противоположные суждения – от лукавого. Возможна лишь оттяжка времени. Идиотизм, когда в столице бедной Украины квартиры стоят дороже, чем в Париже или Каннах, обречен вскорости кануть в лету…