Ціни на нерухомість застигли в очікуванні ... обвалу?
Продовження. Початок розслідування:
Ціни на нерухомість застигли в очікуванні ... обвалу?
Шалена рентабельність
Пораскінем трошки мізками. Цінову політику на ринку житла повинні задавати будівельні компанії. Ціни на вторинне житло завжди змушені відштовхуватися від вартості житла в новобудовах. Якщо квартира нова і нехай має таку ж загальну площу і схожу планування, як квартира в будинку по сусідству, але побудованому 20 років тому, вона коштуватиме, безсумнівно, дорожче. Отже, потрібно з'ясувати, як визначається ціна житла на первинному ринку.
Звернемося до найпростіших економічних понять. Ціна дорівнює: собівартість плюс прибуток. Вираховуємо собівартість будівництва житла, накидаємо відсотків 20 рентабельності і отримуємо шукану ціну. Залишається тільки з'ясувати величину собівартості будівництва житла.
Ось тут ми й зіткнемося з несподіваними труднощами. Виявляється, цифра собівартості тримається будівельними фірмами, як у Києві, так і в інших містах України, за сімома замками.
Однак не будемо здаватися. Послухаємо думки не самих будівельників. Пропонуємо дані Держбуду: опосередкована вартість будівництва 1 квадратного метра житла в середньому по Україні в 2005 році становила 2063 гривень (близько $ 400). Прогнозувалося, що в 2006 році вона становитиме - 2390 гривень, в тому числі в Києві - 2747 гривень за 1 квадратний метр.
У грудні минулого року міністр будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства Павло Качур повідомив дещо інші цифри - з 1січня 2006 вартість будівництва 1 квадратного метра житла в Києві складе 3075 гривень ($ 600), а по Україні - 2717 гривень.
Подивимося, як йдуть справи у сусідів. У Москві - за даними департаменту економічної політики та розвитку столиці - собівартість будівництва житла в 2005 році становила $ 750 за кв. м. У Білорусії торік середня собівартість дорівнювала близько $ 340 за кв. м.
Вельми цікаве думку висловив нещодавно новий мер Києва Леонід Черновецький: "Те, що високі ціни на київські квадратні метри викликані високою собівартістю будівництва - брехня! За найбільш завищеними оцінками собівартість одного квадратного метра в новобудові не може перевищувати двох-трьох тисяч гривень "
("Влада і Гроші", 19.04.2005).
Зіставляючи всі ці дані, можна висловити припущення (з високою ймовірністю точності), що собівартість одного квадратного метра житла у київських новобудовах в кінці 2005 року становила не більше $ 500. Хоча нам зустрічалися розрахунки незалежних експертів, які на основі докладних і досить переконливих калькуляцій стверджують про максимальну собівартості в межах $ 300-400. Питається: чому ж тоді житло в столиці виставлялося на продаж по $ 1,5-3 і навіть $ 5 тис. за кв. м.? Чим мотивована рентабельність у 200, 500 і - страшно вимовляти - 1000%?
Відповіді на ці питання багатьом вже відомі. Пояснення для нашої країни банальне - корупція і обман.
Повернемося ще раз до економічних понять. Оскільки росли ціни на житло, значить - попит перевищував пропозицію. З попитом все більш-менш зрозуміло. Житло потрібно завжди і всім, а в Києві чимало людей мають пристойні доходи. Квартири і будинки в столиці знадобилися також новоявленим українським багатіям з периферії, число яких зростало в останні роки як хліб на дріжджах. Ще пару моментів. Після фінансової кризи 1998 року було підірвано довіру до гривні, а з появою євро і в зв'язку з трагедії 11 вересня 2001 року в США похитнулася впевненість українців та у твердих валютах. Як наслідок - бажання людей убезпечити свої накопичення, вклавши їх у нерухомість. Плюс, звичайно, інтерес розплодилися на ринку купівлі-продажу житла комерційних структур.
Виходить - проблема в нестачі пропозиції житла. За законами ринку в сферу економіки, де намітилася хороша рентабельність, відразу ж спрямовуються капітали. У тому числі довгі гроші. Рентабельність в 30% і вище - ласий шматок для будь-якого зарубіжного бізнесмена. Що мало статися далі? Зрозуміло - у привабливу з економічної точки зору сферу бізнесу додаються підприємці зі своїми коштами, і через якийсь час пропозиція збалансує попит. Ціни знизяться. Рентабельність зменшиться і з часом зафіксується на якийсь прийнятною для підприємців нормі, скажімо - 15-25% (Володимир Литвин виступав в минулому році з ініціативою обмежити рентабельність будівельних організацій 25 відсотками).
В Україні і, зокрема, в Києві такого не відбувалося. Чому? Хто, яким чином і з якою метою стримував економічні процеси? Відповіді можуть дати, якщо захочуть, антимонопольний комітет, МВС, генпрокуратура, ДПАУ ... Вони ж мають можливість пояснити українцям (знову таки - при бажанні) кому і за якими схемами йшли надприбутки від реалізації житла на первинному ринку України в останні роки.
Житло може подешевшати вдвічі
Які сценарії на ринку нерухомості можливі в найближчому майбутньому? Зрозуміла сьогоднішня позиція вичікування зацікавлених сторін. Продавці не хочуть скидати ціни в надії на стабілізацію ситуації. Адже який ніякої попит на житло все ж залишається - у когось грошова оказія трапилася, інший не тримає руку на пульсі питання, якась частина обивателів довірливо заковтує інформацію будівельників та ріелтерів про продовження зростання цін. Покупці з розібралися, зрозуміло, теж не поспішають укладати угоди, розраховуючи на прийдешнє зниження цін. Як довго протримається "перемир'я" - точно не скаже ніхто.
Але є кілька обставин, здатних підштовхнути процес до нормалізації. Тобто, до зниження цін - бо іншого не дано. Вагомим фактором може стати прихід нової влади. До виконання обов'язків вже незабаром приступлять нові люди на всіх рівнях. Змінився київський мер, істотно оновився склад міської та обласної рад столиці. У зв'язку з цим можуть різко захлопнутися численні корупційні годівниці. Що обов'язково призведе до зменшення "собівартості" первинного житла.
Друга важлива причина зниження цін - зростання курсу долара. Як тільки утримуваний на позначці в 5,05 курс долара зіграє на підвищення, "крига скресне" моментально. У цьому разі накопичення стане доцільніше тримати в твердій валюті, а не в нерухомості. Девальвація гривні почнеться також всенепременно (після перерви в 7 років!). Питання лише - коли саме? Влітку? Восени? Хоча час від часу готівкова гривня і здійснює незрозумілі коливання в бік зміцнення, як у ці дні, але останні 5 місяців Нацбанк тільки тим і зайнятий, що підбурює свої валютні резерви на підтримку завищеного курсу гривні. Витрачено вже кілька мільярдів доларів. Це теж проти законів ринкової економіки і тривати довго не може.
Ще здатна підштовхнути продавців до дії робота нового парламенту. Який неодмінно займеться пошуком джерел поповнення місцевих бюджетів і приступить до розгляду законопроектів про податок на нерухомість. У разі прийняття такого закону ніхто не захоче мати - в якості захисту від інфляції - зайве житло. Що підвищить пропозицію на ринку.
Наскільки можуть знизитися ціни на житло? Згадаємо ще раз 1999-2000 роки. Тоді нерухомість подешевшала в півтора рази. Але й росла в ціні протягом 1993-1998 років вона не так різко як у 2001-2005 роки. Це аргумент на користь більш значного нинішнього здешевлення.
Але, якщо ми сподіваємося, що замість корупційних схем в дозвільній системі та земельних питаннях запрацюють правила нормальної ринкової економіки, тоді потрібно танцювати від собівартості. При собівартості в $ 500 за кв. м. житла - червона ціна його продажу $ 600-650.
Врахуємо, що процес падіння цін на житло швидкий лише відносно і може розтягнутися на рік-півтора. До того часу, виходячи із сьогоднішніх реалій, наскільки збільшиться і собівартість новобудов (зарплата будівельників, ціна будматеріалів). Тому на момент досягнення нижнього цінового піку, а це може трапитися, наприклад, в кінці нинішнього року або в першій половині 2007-го, середня ціна на житло, ймовірно, опуститься до, приблизно, $ 700 за квадратний метр у Києві. Або - в 2 рази в порівнянні з розцінками в жовтні 2005 року. У регіонах ціни відреагують адекватно.
Ніяких об'єктивних передумов для іншого ходу подій на ринку житла немає. Протилежні судження - від лукавого. Можлива лише відтягування часу. Ідіотизм, коли в столиці бідної України квартири коштують дорожче, ніж у Парижі чи Каннах, приречений незабаром канути в лету ...