Цены на недвижимость застыли в ожидании… обвала?, 30 апреля 2006

Говоря о каких-то экономических явлениях, часто применяют образное выражение – «процесс движется по синусоиде» (или – «по спирали»). Имеется в виду, прежде всего, чередование положительных и отрицательных значений тех или иных показателей.

Однако есть еще и вторая особенность синусоидальной кривой – равновеликость восходящей и ниспадающей ветвей функции. В этой части для стран с неустойчивой экономикой данное математическое сравнение является не очень подходящим. Период возрастания может быть плавным и долгим, а вот обратная траектория зачастую становится довольно резкой и даже стремительной, то есть - обвальной.

Одним из примеров таких тенденций может служить ценовая ситуация на украинском рынке недвижимости. В настоящее время в этом сегменте экономики наблюдаются тревожные для реализаторов жилья ожидания, связанные с наметившейся переменой направленности ценового вектора. Как для строительных или риэлтерских компаний, так и для других вероятных участников торговых сделок в сфере недвижимости, сегодня очень важно разобраться в нюансах происходящих процессов. Чтобы провести качественный анализ и сделать верные выводы, потребуется не только всесторонняя оценка нынешней ситуации - не помешает и некоторый исторический экскурс.Долгий подъем, быстрое падение

Цены на жилье и вообще на недвижимость заимели тенденцию к росту с первых же лет независимости Украины. Сначала понемножку. Более явственно расценки увеличивались в 1995-1996 годы – на 20-25% в год.

В 1997 и 1998 годах рост замедлился и почти прекратился. Некоторые исследователи рынка недвижимости в Украине называют этот период временем стабилизации. По аналогии с траекторией синусоиды – верхняя точка кривой.

Осень-зима 1998 года и начало 1999 года – в Украине финансовый кризис. Гривна обвалилась по отношению к доллару в 2,7 раза за несколько месяцев. Потрясения ожидали и рынок недвижимости. Падение цен продолжалось в течение всего 1999 года и в первом полугодии 2000-го (нижняя точка синусоиды). За год с небольшим жилье подешевело примерно в 1,5 раза.

Затем последовало повторение картины. Со второго полугодия 2000 года начался медленный рост цен на жилье и другую недвижимость. Ускорение процесса обозначилось в конце 2001 года. С этого момента ежегодный прирост цен намного превысил соответствующие проценты середины 90-ых. За последние 5 лет жилье в нашей стране подорожало в 5-7 раз.

И вот, начиная с ноября 2005 года, ситуация изменилась в очередной раз. По данным некоторых экспертов за 2 месяца прошлого года цены на недвижимость в Украине снизились на 5-10 процентов.

Таким образом, вырисовывается определенная временная цикличность на рынке жилья в Украине. Увеличение цен в течение 5-6 лет – до 1998 года, затем период сравнительно быстрого падения цен – 1-1,5 года. Снова 5-6 лет ценового роста (до конца 2005 года) и очередное понижение.

Естественно, в сложившемся положении все заинтересованные стороны очень волнует разгадка напрашивающихся вопросов. Действительно ли в конце 2005 года был достигнут очередной экстремум ценового максимума? Как резко по времени будет происходить падение цен на недвижимость? На какую величину снизится средняя стоимость жилья в Украине? Или все-таки пока имел место лишь фальстарт - на нервной почве?

Чтобы ответить на все эти вопросы, нужно поглубже вникнуть в ценовую ситуацию на рынке жилья Украины в последнее время. А также сделать некоторые сравнения.

Квартиры в Киеве дороже, чем во многих европейских городах

Конечно, цена квартиры или дома в Киеве зависит от многих параметров. Район города, количество комнат и планировка, общая площадь, «возраст» и прочее. Квартира в только что построенном доме может быть дешевле, чем такая же по площади 15-летняя квартира – но в престижном районе. Хотя, понятно, в целом на первичном рынке цены на жилье выше, чем на вторичном. В качестве обобщающего - для разговора о дороговизне недвижимости - нужно оперировать неким средним показателем расценок. В октябре 2005 года по данным риэлтерских агентств индекс стоимости жилья в Киеве составлял около $1400 за кв. м.

Следовательно, квартира площадью в 80-100 кв. м. – такие параметры считаются комфортными для семьи по современным европейским меркам – стоила осенью прошлого года в столице $110-140 тысяч. Много это или мало? Сейчас каждый может просмотреть сайты на эту тему и сопоставить расценки на жилье в Киеве, и, скажем, городах Европы.

Возьмем Италию. Лишь в престижных районах Рима или Милана нельзя найти жилье дешевле $2,5 тысяч за квадратный метр. В маленьких городках на морском побережье стоимость единицы площади в добротной однокомнатной квартире (50 кв. м.) составит $600 - 800, в отдельном доме - $700 - 900.

Франция. Стоимость квадратного метра жилья в Париже или в Каннах - от $1500, в Ницце - от $1000. Правда, небольшую, но комфортабельную квартирку в нецентральных районах Парижа можно приобрести за $50-55 тысяч. Чуть большие по площади апартаменты в Версале (20 минут до Парижа на электричке) будут стоить дешевле на $10 тысяч.

В Чехии можно совершить самую экономичную покупку - от $30 тысяч за небольшой домик. В Хорватии стоимость квадратного метра жилья на Адриатическом побережье составляет всего от 500 долларов. Болгария – например, в Софии средняя стоимость одного квадратного метра комфортабельного жилого помещения с современной отделкой составляет $300-350, в Варне (международном курортном городе) – порядка $250-300, в небольшом курортном городе - $200-250.

В Швеции цена на дома - от 50 тысяч евро. Жилая площадь среднего дома составляет около 80 кв. м. Кроме того, на земле находятся еще дополнительные сооружения типа гаража и хозяйственных помещений плюс ухоженный земельный участок от семи соток.

Приведенные выше цены на жилье соответствуют уровню на начало 2005 года. Возможно, к концу прошлого года они и поднялись – но вряд ли значительно. Сравнение киевских цен на недвижимость с европейскими приводит к парадоксальному выводу – у них жилье дешевле, чем у нас. Чем можно объяснить такой факт?

Наверняка никому в голову не придет, что западные фирмы, занимающиеся строительством жилья, продают его себе в убыток. Конечно же, цена реализации продукции должна не только покрыть себестоимость, но еще и принести некоторую прибыль. Не может не быть хотя бы небольшой положительной рентабельности.

И еще один удивительный аспект. Значительную долю в себестоимости строительства жилья составляет зарплата строителей. Причем, в цене стройматериалов и контрагентских услуг зарплата является также существенной составляющей. Но ведь уровень зарплат в Украине и, скажем, в Италии, Франции или Швеции отличается на порядок? Значит, стоимость жилья у них должна быть значительно выше, чем в Украине?

Ответы на эти вопросы можно найти только у нас внутри страны. При этом нам представляется, что достаточно разобраться с ситуацией в Киеве. А положение в провинции отличается от столичного всего лишь масштабами.

Конец первой части. Читайте 2-го мая вторую часть расследования: причины неоправданно высоких цен на жилье, виновники этого явления, а также сенсационные прогнозы развития ситуации на рынке жилья.