На рынке вторичного жилья цены падают, а ипотека не работает - эксперт

Ипотека на рынке вторичного жилья отсутствует как класс. Количество сделок - минимально, а цены и дальше будут падать - считает эксперт.

О ситуации на рынке недвижимости рассказал председатель национального совета Риелторской палаты Украины Александр Бондаренко.

- Александр Александрович, последнее время эксперты рынка недвижимости высказывают мнение о том, что цены на вторичное жилье в Украине будут падать еще на протяжении полутора лет. Каково ваше мнение по этому поводу?

- Рынок недвижимости достаточно низко упал, но поскольку мы еще не вышли на уровень увеличения сделок, то цены должны еще упасть. Вопрос: насколько? И тут можно спорить и с хрипотой доказывать свою точку зрения, но, мне кажется, что низшей точкой падения для киевского рынка вторичной недвижимости будет цена $1000 за кв.м.

- Почему именно $1000?

- Это та цифра, которую сейчас реально показывают строители, и, я думаю, что у них есть еще зазор, и они могут еще опуститься. А цены на вторичном рынке традиционно должны быть на 15-20% выше первичного рынка. Киевский потребитель готов платить $900 за кв.м. первичного жилья и $1000 за "вторичку".

Если говорить о том, почему период падения такой длительный – 1,5 года, то все объясняется просто: нет предпосылок для роста цен, потому что не стимулируется спрос. У нас есть отложенный спрос, о котором все так много говорят, но он не платежеспособный. Роста реальных доходов населения мы не наблюдаем, то, что декларировалось правительством, я на своем кармане не ощутил и мои клиенты - тоже. Второе – ипотеки нет. Те 18%, которые предлагают банки, это либо для невменяемых, либо дофинансирования.

- Вы хотите сказать, что реально сделок с полноценной ипотекой, а не дофинансированием, на рынке нет?

- Нет. А если и есть, то это коррупционные схемы и не более того. Ни один здравомыслящий человек под такие проценты кредит брать не будет. Ведь у людей нет уверенности в завтрашнем дне. А если человек не уверен, что он завтра сможет намазать масло на хлеб, то вкладывать деньги в недвижимость он не будет. Именно поэтому прогноз на ближайшее время таков: увеличения количества трансакций не будет и роста цен – тоже.

- Но в первых числах сентября практически все аналитики отметили небольшой, в пределах 1-2% рост цен. Как это объяснить?

- Я думаю, что это сезонное, сентябрьское оживление. Этот рост ни о чем не говорит.

- Какая сейчас разница, зазор, между ценой предложения и ценой сделки?

- Самый большой, который мне известен, это 30%. Одна наша коллега сторговала на очень дорогом объекте. В среднем – это 15%.

- Количество сделок на рынке в этом году больше, чем в прошлом?

- Больше. Но это не радует, потому что, если сравнивать с докризисным периодом периодом, это просто мизер.

- Можете назвать хотя бы приблизительное количество сделок на рынке?

- Нет, ее сейчас назвать очень трудно. Но одно могу сказать точно, что на фоне 18 тыс. транзакций в месяц, которые были в докризисные времена, рынок стоит.

- Скорее всего, что перед принятием законопроекта "О риелторской деятельности" власти будут интересоваться о том, какую долю рынка охватывают риелторы.

- Да, они уже интересовались. Мы им давали полную картину, но здесь нет определенной одной цифры, поскольку многое зависит от региона. Так, например, на Западной Украине риелторам доверяют больше, в Севастополе тоже доверяют. А вот на востоке страны ситуация хуже.

- Как часто застройщики и девелоперы обращаются сейчас за помощью к риелторам?

- Последнее время все чаще. И, я считаю, это правильно. Многие застройщики поняли, что риелторы хорошо знают рынок и могут им помочь создать портрет потенциального покупателя, спрогнозировать продажи и т.д. еще до начала строительства. Риелторы чувствуют конъюнктуру рынка.

- Давайте вернемся к вопросу о законопроекте про риелторов. На рынке существует мнение о том, что данный документ лобируется Риелторской палатой Украины, которую вы возглавляете, и делается закон под это лобби. Вас уже обвиняют в попытке монополизации рынка.

- Так говорят люди, которые невнимательно читали законопроект. Я знаю, кто это говорит. Но коллегиальный орган управления, который прописан в документе, не может быть монополистом. Все решения принимаются коллегиально. В коллегии 10 членов из них - 4 человека – представители органов власти. Всех подкупить можно, но проблематично. В Риелторскую палату не могут войти физлица. Риелторы могут быть зарегистрированы в реестре, но не в Палату как структуру входят общественные организации.

- Юристы оценивали данный законопроект? Что говорят?

- Конечно, юристы рассмотрели законопроект, и резких замечаний не было. Они высказывали мнение о том, что нужно будет ввести несколько изменений в уже действующие законодательные акты в связи со вступлением нового норматива. Но это нормальная практика.

- Вы знаете о том, что у вас много оппонентов даже в риелторской среде, которые выступают против данного законопроекта?

- Да, и я готов к публичной дискуссии с любым из оппонентов, но только при условии незаангажированной площадки.