Договор аренды земли под жилую застройку: как изменить или разорвать

Законодатели требуют, чтобы арендодатель не скрывал от арендатора особенности земельного участка, которые могут затруднить его использование. Но конфликтные ситуации происходят.

О том, как действовать сторонам договора аренды земельного участка под застройку, чтобы по закону расторгнуть сделку и получить должные компенсации, пишет Domik.ua.

В статье 5 Закона Украины №161-14 "Об аренде земли" в редакции от 04.06.2017 указано, что арендаторами земельных участков выступают физические и юридические лица, которым на основе договора аренды принадлежит право владения и пользования участком.

Право аренды земельного участка в Украине возникает в результате таких актов:

- на торгах в ходе аукциона по передаче в аренду земельных участков государственной и коммунальной собственности;

- при бесплатной передаче гражданам в аренду земельных участков государственной и коммунальной собственности в установленных законом случаях;

- на основе договора аренды земли, которая находится в частной собственности у граждан.

В статье 8 Закона Украины №161-14 законодатели прописали правила субаренды — отчуждение арендатором права аренды. Это означает передачу арендованного участка в пользование иному арендатору по соответствующему договору. Условия договора субаренды земельного участка ограничены условиями первичного договора аренды. В случае прекращение договора аренды прекращается и договор субаренды.

Читайте: "Никаких каменных джунглей": в Украине будут бороться с плотной застройкой

В статье 8-1 Закона Украины №161-14 законодатели определили право арендатора отчуждать право аренды земельного участка государственной или коммунальной собственности.

Если такой участок сдан в аренду под строительство жилого дома, право аренды может быть отчуждено арендатором при согласии арендодателя — если такое строительство уже начато. Условия договора отчуждения права аренды должны соответствовать условиям первичного договора. Получатель отчужденного права аренды должен использовать участок без изменения целевого назначения — под жилую застройку.

Для отчуждения права аренды арендатор подает арендодателю соответствующее заявление.

Арендодатель должен одобрить или отклонить заявление в течение месяца с момента его получения.

Читайте: Без парковок, парт и мусоропроводов: в Украине поменяли правила застройки

Особенности договора аренды земельного участка

По правилам статьи 15 Закона Украины №161-14 стороны составляют договор аренды земельного участка в письменной форме. Договор может быть заверен нотариально по желанию одной из сторон.

При составлении договора аренды земельного участка под застройку стороны должны определить такие условия:

1. Описание объекта аренды:

- кадастровый номер;

- место расположения;

- размер земельного участка.

2. Срок действия договора.

3. Размер арендной платы и способы ее выплаты.

Разрыв договора аренды земельного участка

По правилам статьи 30 Закона Украины №161-14, арендатор и арендодатель изменяют условия договора аренды по договоренности. Спор сторон об изменении условий договора аренды решает суд.

Причины иска могут быть таковы:

- арендатор использует участок не по назначению;

- используя участок, арендатор нарушает природоохранные и санитарно-эпидемиологические нормы;

- арендатор нарушает график выплаты арендной платы;

- арендодатель передал арендатору участок в состоянии, которое не соответствует условиям договора;

- действия арендодателя мешают арендатору использовать участок по условиям договора;

- не было сообщено об особенностях участка, которые в ходе использования могут нанести вред окружающей среде и ухудшить условия жизни и деятельности арендатора.

Читайте: "Зеленая линия": в Украине ограничат застройку территорий

Правовые последствия разрыва договора аренды участка

В случае расторжения договора аренды земли по согласованию, каждая сторона имеет право требовать возмещения убытков в соответствии с законом.

В случае разрыва договора аренды земельного участка по инициативе арендатора арендодатель имеет право на получение арендной платы. В зависимости от назначения участка сумма компенсационных выплат рассчитывается так:

- для земельных участков не сельскохозяйственного назначения — 1 за год;

- для земельных участков сельскохозяйственного назначения — 1 за шесть месяцев.

Эти правила действуют, если в указанные сроки арендодатель не получил новые предложения аренды данного участка на тех же условиях.

При расторжении договора аренды земли арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок на условиях, определенных договором. Арендатор не имеет права удерживать земельный участок для удовлетворения своих требований к арендодателю.

За невозврат участка после разрыва договора арендатор возмещает арендодателю причиненные убытки.

Обстоятельства невозврата и размер возмещения определяет суд.

Читайте: Неконтролируемая застройка Киевской области ставит под угрозу образование детей - СМИ

Ранее OBOZREVATEL рассказывал об обязанностях и правах владельцев квартир и нежилых помещений в многоквартирных домах с ОСМД.