Как узаконить перепланировку?

После того как власти отложили передачу функций Бюро технической инвентаризации (БТИ) в руки Укргосреестра на 1 января 2013 г., нам стали писать письма читатели. Они просили объяснить, как будет происходить узаконивание перепланировки квартиры в переходный период.

Видео дня

КРАСНАЯ ПЕЧАТЬ. «Мы за счет лоджий увеличили площадь 2-х комнат и кухни в квартире 16-этажного дома, — рассказывает Светлана из г. Южного Одесской обл. — Потом стали приватизировать квартиру. Пришли специалисты из БТИ, перемерять площадь — обнаружилось, что комнаты увеличены. Они поставили красную печать в техпаспорт (о том, что на перепланировку квартиры не предъявлено разрешение. — Авт.) и сказали, что все это нужно узаконить, и только после этого они закончат приватизацию. Потом отправили нас в архитектурный отдел, - пишет газета "Сегодня".

АБСУРД ОТ ГАСКА. Работники архитектурного отдела приступили к оформлению документов. Но «забыли» предупредить о том, что для начала нужно обратиться в ГАСК. «И уже после того как я оббегала массу инстанций, отдала 1400 грн за новый проект квартиры, я добралась до ГАСКа, где нужно было взять разрешение на строительные работы, — говорит Светлана. — Представитель ГАСКа удивился, что весь этот путь был пройден в обход его». Теперь жительница Южного должна заплатить штраф. Но больше всего ее разочаровали слова представителя ГАСКа о том, что все мытарства и трата денег были напрасными. Якобы процедура перепланировки уже упрощена. Плюс представитель ГАСКа заявил, что оформлять разрешение на проведение строительных работ было абсурдно, ведь они в этом случае не проводились. «Лоджии мы присоединили за счет демонтажа оконно-дверных перекрытий, — объясняет Светлана. — Мы не ломали подоконники, а просто убрали оконные рамы. Т.е. строительные работы не проводились, и мы не вносили в планировку квартиры изменений».

Светлана обратилась в редакцию с вопросом, нужно ли ей заниматься узакониванием увеличения жилплощади и к кому для этого идти. Наши юристы объяснили, как вести себя в этом случае и что изменится после введения нового порядка узаконивания перепланировок.

В ОБХОД ИНСТРУКЦИИ

Как разъяснила нам партнер юркомпании «Эйдиком» Елена Воронцова, все старания Светланы действительно были напрасны. Дело в том, что сделанная в ее квартире перепланировка не считается самовольным строительством. Такой вывод следует из «Инструкции о порядке проведения техинвентаризации объектов недвижимого имущества», утвержденной 24 мая 2001 г. Согласно ей, в квартирах не нужно узаконивать перепланировку, не связанную с увеличением или уменьшением площади без нарушения несущих конструкций. Также самовольной перепланировкой не считается увеличение площади за счет удаления перегородок, кладовых, печей, каминов; застекление балконов и лоджий; сооружение дверных прорезов во внутренних некапитальных стенах. То есть Светлане не нужно получать разрешение в ГАСК. Поэтому она имеет право обратиться в суд, чтобы аннулировать красную печать в техпаспорте на квартиру.

УПРОЩЕНИЕ ОСТАЛОСЬ НА БУМАГЕ

При тех перепланировках, которые связаны с изменениями в несущих конструкциях дома, по словам Елены Воронцовой, разрешение должно быть получено. Его выдает Инспекция государственного архитектурно-строительного контроля (ГАСК). «Причем, несмотря на обещания властей упростить порядок узаконивания перепланировки, этого не произошло», — рассказала юрист ВОО «Защита прав потребителей финансовых услуг» Алла Райковская. По ее словам, основное планируемое новаторство — передача права на узаконивание перепланировки от горуправления градостроительства и архитектуры в руки районных госадминистраций (РГА).

ВОПРОСЫ БЕЗ ОТВЕТОВ. Впрочем, по словам Аллы Райковской, проект документа так и не предложил четкого перечня работ по перепланировке, которые можно проводить вовсе без согласования, и тех, для которых придется идти в местную РГА. Внятно изложены только запреты, например, на разрушение и демонтаж несущих конструкций и вентиляционных и коллекторных систем. Однако осталось неясно: разрешит ли документ узаконить уже сделанные перепланировки.

В РАМКАХ ЗАКОНА. Сейчас перепланировку можно правомерно узаконить, если указать при обращении в органы местной власти, что ее делали для улучшения благоустройства дома. «В случае, если при перепланировке не были нарушены санитарные нормы и права собственников соседних квартир, компетентные органы не имеют права отказать вам, — уверяет юрист юркомпании «Алексей Пуха и Партнеры» Анна Гайдукова. — Если же они откажут, можете подавать иск в суд».

Как объяснила главный редактор правового портала prostopravo.com.ua Екатерина Гутгарц, выдача разрешительной документации на проведение стройработ регулируется Постановлением Кабмина от 13.04.2011 г. №466. При этом их проводят на основании: 1) уведомления ГАСК о начале строительных работ или 2) регистрации «Декларации о начале строительных работ» или 3) получения разрешения на проведение строительных работ. А узаконивание перепланировки происходит на основании Приказа Минрегионстроя от 24.06.2011 г. №91. Сначала обследуют техническое состояние, а затем принимают в эксплуатацию (регистрируют Декларацию в ГАСК).

НАСЛЕДНИК БТИ. С 1.01.2013 г. функции по регистрации прав на недвижимость, как пояснила Екатерина Гутгарц, должны перейти от БТИ к Укргосреестру. Впрочем, в контексте легализации самостроев изменится только конечное звено. «После передачи полномочий госреестру возможны лишь различия в схемах получения разрешений, но порядок обращения к органам местной власти и в ГАСК, скорее всего, останется прежним», — отметила Анна Гайдукова.

ЭТАПЫ УЗАКОНИВАНИЯ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ ПО-СТАРОМУ

1. Получение разрешения от местной администрации на разработку проекта.

2. Разработка архитектором или бюро с лицензией проекта в нескольких экземплярах.

3. Проведение экспертизы разработанного проекта в санэпидемстанции и у пожарников.

4. Получение разрешения на перепланировку в местной администрации согласно проекту.

5. Проведение перепланировки.

6. Получение в БТИ нового проекта квартиры, который необходимо отнести в жэк.

ПОСТФАКТУМ

1. Ремонт.

2. Вызов инженера из БТИ, уплата штрафа.

3. Разработка проекта, получение всех разрешений.

4. Утверждение проекта в местной администрации.

5. Получение новых документов.

ЧЕРЕЗ СУД

1. Исковое заявление — затребование у местной администрации принятия в эксплуатацию перепланированной квартиры.

2. Предоставление в суд проекта. Его согласование в санэпидемстанции и у пожарников.

3. Ожидание решения суда.

4. Обращение в местную администрацию за актом о приеме квартиры в эксплуатацию на основании решения суда.

5. Замена техпаспорта и правоустанавливающих документов.

ПО-НОВОМУ

Нужно будет подать в райгосадминистрацию:

копию паспорта;

копию документа на право собственности на квартиру, заверенную нотариально;

согласие ЖЭКа;

согласие ближайших соседей, заверенное нотариально;

выписку из техпаспорта БТИ;

справку ф. №3;

предпроектные предложения;

заявление.

Разрешение или отказ должны выдать через 10 дней.

ЦЕНА ВОПРОСА

Ст. 96 Кодекса Украины об административных правонарушениях предусматривает штрафы за стройработы:

без уведомления — от 4250 до 5950 грн

без Декларации — от 5950 до 10 200 грн

без разрешения — от 10 200 до 13 600 грн