Особенности покупки недвижимости за рубежом: плюсы и минусы

Несмотря на нынешние проблемы в экономике, украинцы продолжают приобретать недвижимость за рубежом, особенно в курортных странах. Это и надежное вложение средств, и возможность ездить отдыхать в любое время года – независимо от предложений и условий туроператоров.

Видео дня

Недвижимость за рубежом можно купить самостоятельно или же воспользоваться помощью специализированных агентств, сотрудники которых помогут определиться с регионом, страной и подобрать оптимальный вариант.

Причины популярности

Интерес соотечественников к зарубежной недвижимости риелторы объясняют желанием защитить свои сбережения, обеспечив себе надежный актив, не зависящий от перипетий в отечественной политике и экономике. "Многие украинцы в неспокойные времена желают перевести свои капиталы в надежное место, чтобы как минимум – сохранить их, как максимум – приумножить деньги, – рассказывает Артур Сомов, директор по инвестициям агентства "Афенида". – С другой стороны, деловая активность в стране снижена, кто-то предпочитает не работать вполсилы, а переждать период застоя в другой стране, в спокойной обстановке". Это вполне логично, ведь недвижимость в Украине постепенно дешевеет, а вложения в строящиеся объекты в период кризиса весьма рискованны. Свою роль сыграло и недоверие к банкам, которое вынуждает многих искать более надежные объекты для вложения средств.

Проторенные пути

Страны, в которых украинцы приобретают недвижимость, – Германия, Словакия, Чехия, Польша, Болгария, Испания, Кипр, Марокко, Италия, Франция, Хорватия, Турция, Египет. Считается, что для жизни предпочтительны европейские страны. Размеренный ритм жизни европейских средиземноморских курортов и высокая обеспеченность местных жителей создают идеальные условия для состоятельных пенсионеров. Что касается развивающихся стран (Египта, Марокко), здесь недвижимость – это прежде всего возможность получения прибыли.

Одной из первых стран, в недвижимость которой начали активно инвестировать украинцы, стал Кипр. Благоприятный средиземноморский климат и относительно недорогие перелеты сделали землю и дома на Кипре лакомым кусочком для украинцев. При этом кипрская недвижимость росла на 20–30% в год и пользовалась спросом у туристов. Интерес инвесторов подстегивала лояльная система налогообложения и доступность кредитов. Правда, сегодня это направление уже не так популярно, поскольку дома на Кипре уже не дорожают прежними темпами, а большое количество отелей усилило конкуренцию на рынке аренды.

Куда более интересен для инвестиций Египет. Страна активно развивается, и стоимость курортной недвижимости стабильно растет. На сегодняшний день 1 м² апартаментов в Хургаде на этапе строительства стоит от $1000. Отдельно стоящие небольшие коттеджи на территории крупных отелей можно купить от $150 тыс. Такое жилье легче всего сдать в аренду благодаря его удачному расположению и развитой инфраструктуре.

Испанская недвижимость также пользуется спросом. Но здесь жилье обойдется дороже. Небольшая квартира-студия в приморских городках стоит €80–90 тыс., жилье чуть больших размеров – от €140 тыс. Стоимость домов стартует примерно от €300 тыс. В настоящее время рост цен на испанскую недвижимость наблюдается лишь в отдельных регионах.

Наиболее высокими темпами роста цен на недвижимость среди европейских стран за последние годы отличалась Болгария. Это связано со вступлением страны в Евросоюз и последовавшими за этим инвестициями, в том числе и в курортный сектор. Сегодня 1 м² жилья в приморских районах стоит от €1300. Важно правильно выбрать место расположения апартаментов или коттеджа: в популярных городах цены уже достигли своего максимума, а вот перспективные туристические поселки все еще обладают потенциалом роста.

Кредитование возможно

Сразу найти сумму в $50–250 тыс. сможет не каждый, поэтому инвесторам разумно воспользоваться одной из кредитных программ. В большинстве случаев эксперты рекомендуют оформить ипотеку в банке той страны, в которой вы приобретаете недвижимость. Для банка имеет большее значение то, что залоговое имущество находится рядом. Если покупатель не сможет выплатить долг, банку будет несложно его продать. Риски, связанные с тем, что заемщик – иностранец, отступают на второй план.

Процедура получения ипотечного кредита в зарубежных странах, как правило, проще, чем в Украине, а процентные ставки меньше.

Процедура оформления кредита практически одинакова и в нашей стране, и за рубежом. Проблема может возникнуть с тем, что заемщику придется доказывать, что деньги на первый взнос заработаны честным путем, и документально подтверждать уплату налогов. Эту проблему можно решить. Погашать же кредит можно только с официальных доходов. Если украинские банки, понимая отечественные реалии, иногда могут принять во внимание неофициальный доход, то европейцы в этом отношении очень консервативны.

Самый простой способ доказать банку чистую природу привлекаемых средств – справка из налоговой инспекции о продаже какой-либо крупной собственности или ценных бумаг, разумеется, с уплатой всех налогов.

Оформлять кредиты в европейских странах выгодно, так как процентные ставки гораздо ниже, чем в Украине, – 6–8% годовых. При таких условиях, сдавая жилье в аренду, вполне можно добиться того, чтобы арендная плата покрывала выплаты по кредиту. В развивающихся странах с кредитами тяжелее, но если вы намерены сдавать купленное жилье в аренду и с вырученных денег погашать кредит, то лучше оформлять ипотеку в той валюте, в которой будет поступать арендная плата.

Чтобы оформить ипотеку за рубежом, потребуется загранпаспорт и его копия (обязательно заверенная нотариусом государства, в котором оформляется ипотека) и справка о доходах, заверенная в налоговой инспекции страны проживания. Но это лишь базовый набор, чаще всего банк той или иной страны выдвигает свои требования к документам, поэтому лучше ознакомиться с ними еще до визита в банк и обсуждения условий.

Формальности сделки и помощь посредников

Нельзя сказать, что право собственности на зарубежную недвижимость оформляется быстро. Это может занять около трех месяцев. Правила заключения сделок в каждой стране свои, поэтому желательно предварительно проконсультироваться с местными юристами.

Ситуация упрощается, если оформлять сделку с помощью специализированного агентства. Тогда его представитель полностью сопровождает сделку. Разумеется, услуги агентства не бесплатны, но оплачивать их может как покупатель, так и продавец, заинтересованный в совершении сделки.

Тарифы на услуги стоит уточнить на этапе предварительных переговоров с агентством, и окончательная сумма гонорара может быть предметом торга. Стоимость посреднических услуг может варьироваться, так как и услуги могут быть различными. Кроме стандартного сопровождения сделки, они могут включать затраты на ознакомительные поездки в страну с просмотром покупаемых апартаментов, а также помощь в получении ипотечного кредита в местных банках.

Стоимость оформления и налоги

Оформление договора купли-продажи в разных странах происходит по своему алгоритму и стоит по-разному. Так, при покупке виллы в Египте налог составит 3% от ее стоимости, а общие расходы на покупку жилья в Чехии – 4–8%. Это связано с выполнением обязательного условия – наличия юридического лица, а чтобы зарегистрировать фирму, потребуются дополнительные средства. В Италии налоги при покупке недвижимости достигают 7% ее стоимости.

При покупке зарубежной недвижимости платить налоги в украинскую казну не придется. А вот если спустя некоторое время владелец продаст объект дороже и получит прибыль, нужно будет заплатить налог на доходы физических лиц.

Внимание! В некоторых странах придется платить в казну не только при покупке, но и при продаже объектов недвижимости. И ставка может доходить до 30% от стоимости объекта.

Не забудьте, что в большинстве стран существует и ежегодный налог на владение недвижимостью и другие государственные и муниципальные обязательные платежи: в Болгарии – на вывоз мусора, во Франции – на проживание и богатство (взимается ежегодно с недвижимости стоимостью свыше € 770 тыс. в размере 1–1,8% ее стоимости). И суммы налогов могут быть весьма внушительны.

Ограничения

В ряде стран существуют ограничения в отношении приобретения недвижимости иностранцами. Например, в Чехии недвижимое имущество могут купить только граждане данной страны или чешские предприятия. Поэтому для покупки дома или квартиры приходится создавать юридическое лицо и оформлять недвижимость от его имени.

Процедура покупки земли обычно более жесткая, чем операции с жильем. Так, например, если квартиру или дом в Польше ино-странцы могут купить на свое имя, то землю могут покупать только польские граждане или зарегистрированные в Польше компании. На Кипре подобная ситуация, но здесь граждане других государств могут приобрести на свое имя до 26 соток земли.

Покупка: за и против

Большинство риелторов в качестве главного преимущества инвестиций в зарубежную недвижимость называет высокую прибыль, которую можно получить от таких капиталовложений. Рынок отечественной недвижимости уже не растет, а нынешний год вообще начался с замораживания объектов и снижения цен. В такой ситуации вложения в украинскую недвижимость с целью получения прибыли становятся нецелесообразными.

С другой стороны, недвижимость многих Европейских стран тоже дешевеет, поэтому к выбору страны и объекта для инвестирования нужно подходить особенно внимательно. Идеальными с точки зрения прибыльности считаются виллы и апартаменты в развивающихся странах. Например, стоимость квадратного метра в Шарм-Эль-Шейхе (Египет) выросла в течение прошлого года на 60%. Если прибавить к этому 8–10%, которые можно получить от сдачи объекта в аренду, получается весьма неплохие показатели дохода, которые даст не каждый вид бизнеса.

Если цель покупки недвижимости за рубежом – не получение дохода, а возможность жить в понравившейся стране или приезжать туда на отдых, важны место и качество жилья, а не тенденции развития местного рынка недвижимости. Основная масса покупателей домов в курортных зонах – люди от 35 до 50 лет, добившиеся определенного положения в обществе. Они приобретают домовладения с целью провести старость в спокойном красивом уголке, и купленный дом предназначен для того, чтобы жить, а не получать прибыль.

Внимание! Если вы намерены часто и подолгу жить за границей, нужно внимательно отнестись к правилам проживания, действующим в выбранной стране. Например, в большинстве стран Евросоюза владелец недвижимости автоматически получает только туристическую шенгенскую визу, которая дает право жить в стране всего лишь 90 дней в течение полугода.

Быть владельцем недвижимости в другой стране – не только удовольствие, но и обязательства. Важно не переоценить свои возможности (можно купить недвижимость, которую впоследствии будет трудно контролировать!). Дорога стоит недешево, а ее придется оплачивать при каждом посещении своих заграничных владений. Кроме того, при покупке дома или виллы зачастую приходится нанимать управляющего, который будет ухаживать за приусадебной территорией и регулярно взимать арендную плату, если жилье сдается во время отсутствия хозяина. Покупатели нередко забывают и о системе налогообложения той или иной страны и оплате коммунальных услуг. Они тоже "съедают" серьезную часть прибыли.