Главные правила инвестирования в новострой

Для многих украинцев инвестирование в строящийся жилой объект часто становится единственной возможностью обрести свое жилье. Уловив настроения, возможности и пожелания потенциальных инвесторов, многие строительные организации внедрили ряд лояльных программ – скидки, акции, рассрочки, невысокие процентные ставки и др. Это впервые за все время независимости Украины позволило привлечь в ряды покупателей категории граждан со стабильным, но невысоким доходом. И, конечно, их всех, независимо от уровня платежеспособности, объединяет вера в успешное своевременное окончание строительства.

Как сориентироваться во множестве заманчивых предложений и пополнить ряды тех счастливчиков, кто радостно въезжает в свои новые дома и красивые квартиры, расскажет "Обозреватель".

"Первое, о чем должен думать покупатель строящегося жилья, это о выборе надежного застройщика, - рекомендует директор строительной компании "Гарант-Житло" Алексей Завальнюк. - Критерии надежности: это история работы компании на рынке, количество выстроенных ею объектов, отсутствие задержек, долгостроев, скандалов, показателем также является то, насколько успешно застройщик справился со своими обязательствами в период кризиса и при сменах власти в стране".

Думается, если что-то советовать, то нужно, конечно же, сосредоточиться на тех рекомендациях, которые в итоге и определяют положительный исход вашего решения инвестировать в новострой.

О чем расскажут документы

Важный аспект: изучение документов застройщика. По словам директора девелоперской компании "БилдГрупМенеджмент" Инны Бречко, в отделе продаж у сотрудников большим спросом со стороны инвесторов пользуется папка, в которой собраны документы компании и всех реализуемых жилых домов.

Поэтому, переступая порог офиса любой строительной компании, стоит сразу запросить у его работников следующую правоустанавливающую документацию:

- Свидетельство о государственной регистрации юридического лица;

- Лицензия ГАСК;

- Государственный акт на землю. В нем должен быть указан владелец земли, размер земельного участка, указано ее целевое назначение;

- Разрешение на выполнение строительных работ;

- Лицензии на строительство и договор на генеральный подряд компании, которая выполняет работы по возведению новостроя;

- Документы по владению землей или документы, согласно которым он работает на данном земельном участе на законных основаниях. Это может быть договор аренды и суперфиции;

- Проектная и разрешительная документация. Что касается проектной документации, достаточно просмотреть стадию "П" - проект;

- Положительный вывод государственной экспертизы;

- Декларация о начале строительства с пометкой ГАСКО.

Запомните: перед вами ответственность несут 3 компании: заказчик строительства, генеральный подрядчик и компания, разработавшая проект.

"Наличие полного пакета документации у строительной компании свидетельствует о ее серьезных намерениях и для инвестора это должно стать приоритетным вопросом. В случае отказа предоставить документацию полностью или частично, крайне отрицательно характеризует такую организацию, вряд ли стоит им доверять", – рассказывает глава региональной строительной компании "Ведис Груп" Игорь Панасюк.

А для тех, у кого первое знакомство с застройщиком прошло в положительном ключе, предлагаем акцентировать свое внимание на его уже построенных объектах.

А что Вы уже построили?

Знаковым показателем успешной работы строительной компании на рынке является ее

портфолио. И это должны быть не только дома, которые вчера сдали в эксплуатацию, но и те жилые объекты, в которых успели пожить покупатели, сполна оценить процесс самого инвестирования, качество строительства, получить правоустанавливающую документацию на свои квартиры. Здесь же стоит принять во внимание мотивационную позицию застройщика и изучить историю компании. Это поможет лучше понять реальный настрой собственников бизнеса, которым вы планируете доверить свои сбережения, подписав договор.

Какой договор подписать?

Чтобы понимать, насколько высоки риски инвестора, вложившего деньги не в тот новострой, стоит вспомнить о некоторых скандалов на рынке первичной недвижимости. После истории, связанной с "Элита центром", 14 января 2006 года вступили изменения в Закон Украины "Об инвестиционной деятельности". Согласно этому документу, финансирование жилищного строительства стало возможным "через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, негосударственные пенсионные фонды, созданные и действующие согласно законодательству, а также через выпуск беспроцентных (целевых) облигаций, по которым базовым товаром выступает единица такой недвижимости".

Кроме того, данным законом предусмотрено инвестирование в строительство через приобретение целевых (строительных) облигаций.

А вот порядок выпуска, обращения и погашения целевых облигаций предусмотрен Законом Украины "О ценных бумагах и фондовом рынке" и Положением о порядке выпуска облигаций предприятий, утвержденным решением Государственной комиссии по ценным бумагам и фондового рынка (ГКЦБФР).

"Финансирование в строительство путем приобретения целевых облигаций и через ПИФ является легетимной схемой и на сегодня компании, реализующие квадратные метры путем продажи облигаций могут предоставить максимальные гарантии по строительству", – комментирует директор девелоперской компании "БилдГрупМенеджмент" Инна Бречко.

С этой точки зрения стоит перечислить основные плюсы инвестирования по облигационной схеме (или ПИФ):

- Основополагающим преимуществом покупки новостройки через целевые облигации является тщательная проверка строительной компании-застройщика Госкомиссией по ценным бумагам и фондовому рынку;

- Невозможна ситуация многоразовой продажи одной и той же квартиры. Являясь долговыми ценными бумагами, облигации подтверждают право их собственника на единицу площади в строящемся объекте недвижимости;

- Строительные компании заинтересованы в своевременной передаче жилья инвесторам, так как граничные сроки прописаны в проспекте Эмиссии;

- Все платежи по погашению облигаций осуществляются через финансовые учреждения – банки;

- Облигации невозможно потерять или лишиться вследствие любых других действий, так как они хранятся на счетах в ценных бумагах у депозитарияили в банке-партнере строительства;

- Операции по выпуску облигаций не являются объектом налогообложения на добавленную стоимость, они являются реальным имуществом и могут быть использованы в качестве самостоятельного актива на вторичном рынке и даже выступать в качестве залога для получения кредита в банке;

- Инвестор становится собственником жилья только после завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию;

Благодаря некоторым законам в отечественном законодательстве, компания–застройщик может использовать различные варианты взаимоотношений со своими инвесторами, однако в любом случае она должна располагать безукоризненной репутацией.

"А за бренд и уверенность в его стабильном будущем надо платить, ведь деловая репутация тоже имеет реальную цену", – делится руководитель отдела продаж ООО "СитиДомстрой" Сергей Черненко. - Поэтому стоимость квадратных метров, реализуемых такими субъектами, как правило, сразу устанавливаются достаточно высокая. Инвестор в таком случае соглашается на большие вложения со своей стороны за счет повышения надежности вложения средств. Мелкие компании, стремясь привлечь инвесторов, делают значительно более выгодные предложения. Конечно, в таком случае риски будут гораздо выше".