Как поделить «ипотечную» квартиру: анализ судебной практики

Немногие могут позволить себе купить жилье, заплатив за него сразу, да еще и собственными средствами, поэтому многие семьи приобретают квартиры на условиях ипотечного кредитования. Правда, случись между супругами разлад и расторжение брака, такую квартиру придется делить в суде. Еще бы - попробуйте самостоятельно выяснить, где чья доля, и кто будет продолжать выплачивать кредит. Да еще и банки-ипотекодержатели масла в огонь подливают: дескать, квартира в залоге, поэтому делить ее не разрешаем. Вот и остается единственный путь разрешения ипотечных проблем - поход в суд.

Видео дня

Как свидетельствует довольно внушительная судебная практика, супруги делят ипотечные квартиры уже постфактум, после развода и получения свидетельства о расторжении брака. Для такой категории дел характерна подача иска тем из супругов, кто лишь давал согласие на ипотеку, не выступая стороной по кредитному обязательству и, как следствие, по ипотечному договору.

К слову, согласно ЗУ "Об ипотеке", имущество, являющееся совместной собственностью (а таковым, как правило, выступает имущество супругов, приобретенное во время брака), может быть передано в ипотеку лишь по нотариально удостоверенному согласию всех сособственников (т. е. второго супруга).

В то же время, сособственник недвижимого имущества может передать в ипотеку свою часть в общем имуществе без согласия иных совладельцев при условии выделения ее в натуре и регистрации права собственности на нее как на отдельный объект недвижимости. Конечно, приобретая квартиру путем заключения договора ипотеки, супруги редко задумываются о возможности расторжения брака, а поэтому не прибегают к заключению такого договора, к выделению своей доли и оформлению права собственности на нее.

Раздел ипотечной квартиры "по-хорошему"

Разумеется, нередки случаи расторжения браков и раздела недвижимого имущества без взаимных притязаний и требований сторон, при которых суд выступает в качестве арбитра. Если бывшие супруги заранее договорятся, кому достанется ипотечная квартира и платежи по ней, а кому компенсация ее стоимости, дело остается за малым - получить соответствующее решение суда.

Ярким примером может послужить дело №2-1530/12, не так давно рассмотренное Голосеевским райсудом Киева. Истица просила суд признать за ней право собственности на квартиру, привлекая к участию в деле третье лицо - Ипотечный центр в Киеве и Киевской области государственного специализированного финансового учреждения "Государственный фонд содействия молодежному жилищному строительству". В ходе заседания было установлено, что в 2003 г. между истицей и ответчиком был заключен брак, во время которого родилось двое детей. Летом 2011 г. стороны расторгли брак, о чем свидетельствовало соответствующее решение суда.

Во время брака супруги приобрели квартиру общей площадью 83 кв. м стоимостью 639 260 грн. Причем свидетельство о праве собственности было выдано на имя ответчика-супруга. Судом было установлено, что сумма в размере 391 367 грн для приобретения квартиры была предоставлена лично истице ее матерью от продажи квартиры, что подтверждалось предоставленным договором купли-продажи квартиры, принадлежащей матери истицы. К слову, это подтверждено и письменным заявлением ответчика, который иск признал, но на заседание суда не явился.

Кроме названных средств, на приобретение жилья были использованы кредитные средства, предоставленные Ипотечным центром. Эти данные подтверждены кредитным договором и дополнительным договором, заключенными между ответчиком и Ипотечным центром.

На момент рассмотрения дела квартира находилась в ипотеке на основании договора ипотеки квартиры, построенной за счет средств льготного долгосрочного кредита. Согласно кредитному договору, сумма предоставленного кредита составила 247 512 грн. Кроме того, как следует из справки Ипотечного центра, в связи с рождением детей ответчику была предоставлена льгота в размере 57 208 грн.

Таким образом, кредит для возврата с учетом льготы составил 190 304 грн 90 коп. В счет погашения кредита в период с 2006 по 2011 г. за счет общих средств супругов было уплачено 39 400 грн 90 коп. (соответственно, доля каждого из супругов составляет 19 700 грн 45 коп.). Остаток кредита на момент подачи иска составил 150 903 грн 10 коп. В октябре 2011 г. долг по кредитному договору с согласия Ипотечного центра был переведен с ответчика на истицу.

Произведя математические подсчеты (19 700,45 × 100% : 639 260 = 3,08%), суд определил долю ответчика в общем имуществе в размере 3,08%, признав ее незначительной и, соответственно, сделав вывод о невозможности выделения такой доли в натуре.

Согласно ч. 4 ст. 71 СК Украины, присуждение одному из супругов денежной компенсации вместо его части в праве общей совместной собственности на имущество, в частности, жилой дом, квартиру, земельный участок, допускается лишь по его согласию, кроме случаев, предусмотренных ГК Украины.

Поскольку ответчик не возражал против выплаты стоимости его доли в ипотечном жилье, суд принял решение о полном удовлетворении требований истицы: 1) признать за ней право собственности на спорную квартиру; 2) прекратить право собственности ответчика на спорную квартиру; 3) выплатить ответчику стоимость его части в праве общей совместной собственности на спорную квартиру в размере 19 700 грн 45 коп, которые были внесены истицей на депозитный счет суда.

Если стороны не могут договориться

К сожалению, известны и случаи, когда бывшие супруги не хотят идти навстречу друг другу. К примеру, одним из райсудов Хмельницкой области в 2009 г. слушалось дело по иску женщины, оставшейся без жилплощади с ребенком на руках (дело №2-12/2009). Истица была вынуждена обратиться в суд с иском к бывшему мужу о признании права собственности на часть квартиры. Из материалов дела следует, что в 2001 г. между сторонами был заключен брак, а в 2006 г. они купили квартиру в кредит.

В этой квартире истица вместе с дочерью от брака проживали до середины 2008 г. В августе 2008 г. ответчик обратился в суд с иском о расторжении брака и с этого времени не разрешает истице проживать в квартире, считая, что собственником жилья является только он. Причем, по словам истицы, спорное жилье было приобретено по взаимному согласию супругов в период брака, но после его расторжения ответчик платит кредит самостоятельно, не давая ей возможности ни проживать в квартире, ни гасить часть кредита.

Ответчик иск не признал, пояснив, что брак оказался неудачным, супруги его не расторгали ради дочери, но фактически вместе не жили, и с 2002 г. он выплачивает алименты на содержание ребенка. В апреле 2006 г. ответчик оформил договор купли-продажи квартиры и кредитный договор. Истица дала согласие на покупку жилья, так как тогда они состояли в зарегистрированном браке.

Но все средства на погашение кредита предоставлялись им и его родителями. Ответчик просил суд отказать в иске ввиду того, что квартира была приобретена им в то время, когда они с истицей фактически совместно не проживали, кредит выплачивается им и его родителями, квартира находится в ипотеке банка (третье лицо по делу). Представитель банка на стороне ответчика пояснил суду, что полученный кредит не погашен, стороны брак расторгли, истица с вопросом о переводе на нее части долга не обращалась. Исходя из изложенного, банк просил суд в иске отказать.

В общем, суд установил, что за период брака супругами была оплачена лишь часть квартиры, которая и может быть признана общей совместной собственностью, подлежащей разделу. Однако доказательств того, какая именно часть квартиры оплачена в период брака, истица не предоставила и не просила суд истребовать эти доказательства. Учитывая неравномерность погашения кредита, до окончания исполнения кредитного договора суд затруднился определить, какая доля квартиры оплачена в период брака.

Кроме того, суд посчитал, что признание права собственности на часть квартиры требует решения вопроса о разделе затрат на погашение остатка долга по кредитному договору, т. е. внесения изменений в кредитный договор и договор ипотеки, тогда как одним из условий заключенного договора ипотеки установлено, что внесение изменений допускается только по согласию сторон.

Ни ответчик, ни банк (стороны по договору ипотеки) не возражают против внесения изменений. Учитывая изложенное, суд не нашел оснований для удовлетворения иска. Разумеется, предоставь истица доказательства оплаты части кредита за квартиру в период брака, обратись в банк с заявлением о переводе части долга, у нее был бы шанс получить хотя бы денежную компенсацию стоимости части ипотечного жилья, внесенной во время брака.

Инфосправка

Три способа избавления от ипотечного долга при разводе

1. Пропорционально долям

Граждане, оформившие ипотеку и расторгнувшие брак, так же, как и во время нахождения в браке, остаются созаемщиками и обязаны нести перед банком солидарную ответственность по своим кредитным обязательствам либо пропорционально полученным от недвижимого имущества долям. Для решения вопроса раздела обязательств по кредиту бывшим супругам необходимо либо самим прийти к какому-то соглашению, либо раздел будет осуществляться в судебном порядке. По общим правилам, долги делятся пропорционально присужденным долям в общем имуществе.

2. Взять долг на себя

Другой способ разрешения рассматриваемых отношений сводится к следующему. Один из супругов при отказе другого исполнять обязательства по погашению кредита вправе взять все обязательства по ипотеке на себя. Отказавшемуся супругу выплачивается компенсация. В данном случае рекомендуется только судебный вариант раздела, так как при добровольном соглашении есть риск, что кто-то из супругов впоследствии может передумать.

3. Продать квартиру и вернуть кредит банку

Если супруги, расторгая брак и деля имущество, не имеют желания быть сторонами по договору залога, ими может быть принято другое, наиболее верное решение - о продаже имущества и возврате кредита банку. Продажа жилого помещения, которое было залогом по ипотеке, должна осуществляться с согласия сторон и под контролем банка. В основном это происходит через риелторов - партнеров банка, и расчет по ипотеке происходит через ячейку в том же банке. Оставшуюся после погашения обязательств сумму супруги делят между собой.