Ціни на нерухомість застигли в очікуванні ... обвалу?, 30 квітня 2006

Говорячи про якісь економічні явища, часто застосовують образний вислів - "процес рухається по синусоїді" (або - "по спіралі"). Мається на увазі, перш за все, чергування позитивних і негативних значень тих чи інших показників.

Однак є ще й друга особливість синусоїдальної кривої - равновелікость висхідній і спадаючої гілок функції. У цій частині для країн з нестійкою економікою дане математичне порівняння є не дуже підходящим. Період зростання може бути плавним і довгим, а ось зворотна траєкторія часто стає досить різкій і навіть стрімкої, тобто - обвальної.

Одним із прикладів таких тенденцій може служити цінова ситуація на українському ринку нерухомості. В даний час у цьому сегменті економіки спостерігаються тривожні для реалізаторів житла очікування, пов'язані з намітилася зміною спрямованості цінового вектора. Як для будівельних або ріелтерських компаній, так і для інших ймовірних учасників торгових угод у сфері нерухомості, сьогодні дуже важливо розібратися в нюансах, що відбуваються. Щоб провести якісний аналіз і зробити вірні висновки, потрібно не тільки всебічна оцінка нинішньої ситуації - не завадить і деякий історичний екскурс.Довгий підйом, швидке падіння

Ціни на житло і взагалі на нерухомість одержали б тенденцію до зростання з перших же років незалежності України. Спочатку потрошку. Більш виразно розцінки збільшувалися в 1995-1996 роки - на 20-25% на рік.

У 1997 і 1998 роках зростання сповільнилося і майже припинився. Деякі дослідники ринку нерухомості в Україні називають цей період часом стабілізації. За аналогією з траєкторією синусоїди - верхня точка кривої.

Осінь-зима 1998 року і початок 1999 року - в Україні фінансова криза. Гривня обвалилася стосовно долара в 2,7 рази за кілька місяців. Потрясіння очікували і ринок нерухомості. Падіння цін тривало протягом усього 1999 року і в першому півріччі 2000-го (нижня точка синусоїди). За рік з невеликим житло подешевшало приблизно в 1,5 рази.

Потім пішло повторення картини. З другого півріччя 2000 почалося повільне зростання цін на житло та іншу нерухомість. Прискорення процесу позначилося в кінці 2001 року. З цього моменту щорічний приріст цін набагато перевищив відповідні відсотки середини 90-их. За останні 5 років житло в нашій країні подорожчало в 5-7 разів.

І ось, починаючи з листопада 2005 року, ситуація змінилася в черговий раз. За даними деяких експертів за 2 місяці минулого року ціни на нерухомість в Україні знизилися на 5-10 відсотків.

Таким чином, вимальовується певна часова циклічність на ринку житла в Україні. Збільшення цін протягом 5-6 років - до 1998 року, потім період порівняно швидкого падіння цін - 1-1,5 року. Знову 5-6 років цінового зростання (до кінця 2005 року) і чергове зниження.

Природно, в сформованому положенні всі зацікавлені сторони дуже хвилює розгадка напрошуються питань. Чи справді в кінці 2005 року був досягнутий черговий екстремум цінового максимуму? Як різко за часом відбуватиметься падіння цін на нерухомість? На яку величину знизиться середня вартість житла в Україні? Чи все-таки поки мав місце лише фальстарт - на нервовому грунті?

Щоб відповісти на всі ці питання, потрібно глибше вникнути в цінову ситуацію на ринку житла України останнім часом. А також зробити деякі порівняння.

Квартири в Києві дорожчі, ніж у багатьох європейських містах

Звичайно, ціна квартири або будинку в Києві залежить від багатьох параметрів. Район міста, кількість кімнат і планування, загальна площа, "вік" та інше. Квартира у щойно збудованому будинку може бути дешевше, ніж така ж за площею 15-річна квартира - але в престижному районі. Хоча, зрозуміло, в цілому на первинному ринку ціни на житло вище, ніж на вторинному. В якості узагальнюючого - для розмови про дорожнечу нерухомості - потрібно оперувати якимось середнім показником розцінок. У жовтні 2005 року за даними ріелтерських агентств індекс вартості житла в Києві становив близько $ 1400 за кв. м.

Отже, квартира площею в 80-100 кв. м. - такі параметри вважаються комфортними для сім'ї за сучасними європейськими мірками - коштувала восени минулого року в столиці $ 110-140 тисяч. Багато це чи мало? Зараз кожен може переглянути сайти на цю тему і зіставити розцінки на житло в Києві, і, скажімо, містах Європи.

Візьмемо Італію . Лише в престижних районах Риму або Мілану не можна знайти житло дешевше $ 2500 за квадратний метр. У маленьких містечках на морському узбережжі вартість одиниці площі в добротної однокімнатній квартирі (50 кв. М.) складе $ 600 - 800, в окремому будинку - $ 700 - 900.

Франція. Вартість квадратного метра житла в Парижі чи в Каннах - від $ 1500, в Ніцці - від $ 1000. Правда, невелику, але комфортабельну квартирку у нецентральних районах Парижа можна придбати за $ 50-55 тисяч. Трохи більші за площею апартаменти в Версалі (20 хвилин до Парижа на електричці) коштуватимуть дешевше на $ 10 тисяч.

У Чехії можна здійснити саму економічну покупку - від $ 30 тисяч за невеликий будиночок. У Хорватії вартість квадратного метра житла на Адріатичному узбережжі складає всього від 500 доларів. Болгарія - наприклад, в Софії середня вартість одного квадратного метра комфортабельного житлового приміщення з сучасною обробкою становить $ 300-350, у Варні (міжнародному курортному місті) - близько $ 250-300, в невеликому курортному місті - $ 200-250.

У Швеції ціна на будинки - від 50 тисяч євро. Житлова площа середнього будинку становить близько 80 кв. м. Крім того, на землі знаходяться ще додаткові споруди типу гаража та господарських приміщень плюс доглянутий земельну ділянку від семи соток.

Наведені вище ціни на житло відповідають рівню на початок 2005 року. Можливо, до кінця минулого року вони й піднялися - але навряд чи значно. Порівняння київських цін на нерухомість з європейськими призводить до парадоксального висновку - у них житло дешевше, ніж у нас. Чим можна пояснити такий факт?

Напевно нікому в голову не прийде, що західні фірми, що займаються будівництвом житла, продають його собі на збиток. Звичайно ж, ціна реалізації продукції повинна не тільки покрити собівартість, але ще й принести деякий прибуток. Не може не бути хоча б невеликий позитивної рентабельності.

І ще один дивовижний аспект. Значну частку в собівартості будівництва житла становить зарплата будівельників. Причому, в ціні будматеріалів і контрагентскіх послуг зарплата є також суттєвою складовою. Але ж рівень зарплат в Україні і, скажімо, в Італії, Франції чи Швеції відрізняється на порядок? Значить, вартість житла у них повинна бути значно вище, ніж в Україні?

Відповіді на ці питання можна знайти тільки у нас всередині країни. При цьому нам видається, що достатньо розібратися з ситуацією в Києві. А становище в провінції відрізняється від столичного всього лише масштабами.

Кінець першої частини. Читайте 2-го травня другу частину розслідування: причини невиправдано високих цін на житло, винуватці цього явища, а також сенсаційні прогнози розвитку ситуації на ринку житла.