Загородная недвижимость. Как купить и не попасть в аферу
С каждым днем все больше людей приобретает загородную недвижимость, однако, как это ни печально, количество неправильно оформленных сделок не уменьшается.
Сегодня поговорим о том, какие документы нужно спрашивать у продавца и какие типичные ошибки совершают покупатели загородного жилья. Так что же нужно знать, чтобы не попасть впросак?
Из всех правил покупки загородного жилья чаще других пренебрегают документами, касающимися права собственности на землю и на дом. Покупатели забывают убедиться в том, что права собственности продавца на землю и дом правильно оформлены и зарегистрированы. Очень распространенная ситуация, когда земельный участок принадлежит продавцу не на правах собственности, а на праве пожизненно наследуемого дарения. В этой ситуации закон не дает возможности новому хозяину впоследствии продать данный участок, да и сам договор купли-продажи дома на таком участке вряд ли зарегистрируют.
Характерна и другая ситуация. Покупатель приобретает дом путем сделки купли-продажи земельного участка, на котором данное строение расположено. Однако, поскольку дом не зарегистрирован продавцом, он считается самовольной постройкой, и зарегистрировать его новый владелец просто не сможет. По крайней мере, без судов и долгих мытарств в государственных органах.
А что касается мошенничества при сделках с загородными домами, то наиболее типичный пример – это продажа земельных участков и домов по поддельной доверенности. Поэтому, приобретая такую недвижимость по доверенности, всегда необходимо проверять ее подлинность у нотариуса и реальность существования доверителя. Также необходимо связаться с доверителем и проверить, жив ли он и действительно ли выдавал доверенность.
Т. е. каким бы располагающим к себе ни был продавец, как бы ни рекомендовали его хорошие знакомые, ни при каких обстоятельствах нельзя оставлять без внимания документы на дом и землю.
Итак, при покупке загородной недвижимости необходим следующий набор документов:
1. Правоустанавливающие документы на дом.
Прежде всего это свидетельство о государственной регистрации права собственности на дом. Кроме того, сюда относится акт комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительства объекта в том случае, если дом был построен продавцом. Их могут заменить документы, подтверждающие право собственности продавца, возникшее на следующих основаниях: договор купли-продажи, мены, свидетельство о праве на наследство дарения, свидетельство о государственной регистрации права.
2. Технический паспорт домовладения.
Представляет собой единый документ, в который должны быть включены: план земельного участка, экспликация его площади, подробное описание зданий и сооружений, конкретное назначение участка, техническое состояние и суммарная стоимость зданий. Такой документ выдается областными БТИ по месту расположения недвижимости и должен, естественно, иметь печать данного БТИ.
3. Технический паспорт здания с поэтажным планом на каждое строение, находящееся на участке. 4. Выписка из домовой книги.
В том случае, если дом пригоден для постоянного места жительства, необходима выписка из домовой книги о зарегистрированных на данной площади лицах. Даже если в планы покупателя не входит регистрироваться на площади покупаемого здания, выписка выявит, не покупает ли он недвижимость с «довеском» в виде семьи из трех человек.
5. Правоустанавливающие документы на земельный участок, подтверждающие право собственности на него.
Земельный участок, на котором находится дом, должен быть у продавца не только корректно оформлен, но и непременно быть в собственности. Т. е. нужно идентифицировать именно право собственности, а не право постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения продавца на указанный участок. Для этого потребуются следующие документы: свидетельство о государственной регистрации права собственности, договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство. А также документы, полученные в результате приватизации земли: постановление главы администрации о предоставлении участка в собственность, свидетельство о собственности на участок.
6. Кадастровый план земельного участка.
Этот документ выдается районными отделами управления Госкомзема и содержит в себе план его границ, а также сведения о категории земель, разрешенное использование участка, его нормативную цену, площадь, сведения о правообладателях. Кроме того, нужно удостовериться в отсутствии запретов, арестов и прочего на землю.