Плюсы и минусы земельного кадастра

Законом Украины «О государственном земельном кадастре» впервые на законодательном уровне урегулированы вопросы регистрации земельных участков согласно единой системе кадастрового учета. Впервые сделана попытка создания общедоступного открытого кадастра, доступ в который будет возможен через ресурсы Интернет.

Принятие этого закона является необходимым условием для отмены моратория на отчуждение сельскохозяйственных земель, предназначенных для товарного сельхозпроизводства.

Закон не имеет прямого влияния на установление сроков отвода земельных участков. Его задача упорядочить ведение учета сформированных земельных участков путем их государственной регистрации. Отметим, что алгоритм действий по отводу участков из земель государственной и коммунальной собственности теперь обязательно будет включать проведение государственной регистрации участка, что на практике будет означать обязательное присвоение участку кадастрового номера. Согласно статье 24 принятого Закона заинтересованное лицо, например, девелопер, получивший от местного органа согласие на разработку проекта отвода земельное участка, будет иметь возможность обратиться к государственному регистратору с заявлением о регистрации отводимого участка. Регистрация в этом случае должна быть проведена в течение 14 дней. Такими же правами наделен и сам орган местного самоуправления.

Введение публичного доступа к информации, содержащейся в Государственном земельном кадастре, является большим шагом вперед для построения прозрачного и цивилизованного рынка недвижимости. В соответствии со статьей 36 Закона с 1 января 2013 года предполагается предоставление свободного доступа всем желающим к сведениям о кадастровых номерах, границах, целевом назначении, ограничениях в использовании земельных участков. Такой публичный доступ должен быть реализован на веб-сайте Государственного земельного агентства. Однако, часть информации, все же останется недоступной.

К сожалению, данные о собственниках конкретных участков останутся информацией с ограниченным режимом доступа. Среди позитивных моментов закона можно отметить предоставление права доступа к земельному кадастру для банков и нотариусов. Нотариусы согласно статье 38 Закона смогут при совершении нотариальных действий самостоятельно оформлять извлечения из кадастра. Это существенно упростит процедуру удостоверения сделок с землей.

Закон, к сожалению, не учел обоснованной критики по поводу дублирования органами кадастрового учета функций органов регистрации прав на недвижимость. Редакция законопроекта, принятая парламентом, создает коллизию между двумя регистрационными системами: системой регистрации вещных прав, которая будет находиться в сфере ведения Минюста (будущая Государственная регистрационная служба) и системой Государственного земельного кадастра (компетенцией Госземагентства). Такая «конкуренция», к примеру, отразилась в статье 24 Закона. Это положение предусматривает, что государственная регистрация участка в кадастре аннулируется в случае, если вещное право на участок (право собственности либо пользования) не будет зарегистрировано в реестре вещных прав в течение 1 года.

Также устанавливается правило, что государственная регистрация прав на земельный участок возможна исключительно после проведения государственной регистрации самого участка в кадастре. Отметим также, что законопроект недостаточно последовательно воплотил принципы прозрачности работы Государственных кадастровых регистраторов. К примеру, статья 21 Закона указывает, что информация о заявлениях про внесение ведомостей в кадастр, а также о результатах их рассмотрения должна быть опубликована на веб-сайте Государственного земельного агентства. К сожалению, законодатель не установил срок, в течение которого эта информация должна быть опубликована, что делает малоэффективным механизм контроля над действиями Государственных кадастровых регистраторов.

Владислав Кисиль, партнер ЮК «КПД Консалтинг»