Видео дня
Через три года рынок недвижимости ждет жесткая конкуренция
Building.ua: Отличаются ли тенденции розничной торговли в Украине от общемировых?
Мэтью де Бруин: Ритейл-рынок в каждой стране имеет свои особенности, которые сформировались на основе культурных и исторических традиций. У меня была возможность работать на нескольких рынках Европы, и говоря в целом, где бы ты не был, люди любят тратить свое время (и деньги) в шоппинг-центрах. Украина в плане розничной торговли все еще развивающийся рынок, на котором отсутствует множество известных мировых брендов. В то же время, количество украинцев, путешествующих за границу по работе или для отдыха, так велико, что международные тренды в моде и розничной торговле очень быстро подхватываются в стране, и большинство мировых брендов знакомо украинцам.
Building.ua: Можно ли уверенно отметить заинтересованность западных ретейлеров в украинском рынке?
Мэтью де Бруин: Определенно, да. Ритейлерам сложно не заметить страну с населением в 45 миллионов.
Building.ua: Какие отличия Вы бы отметили в работе с иностранными ритейлерами на столичном и региональном рынках Украины?
Мэтью де Бруин: В Киеве люди больше могут тратить денег в сфере розничной торговли, чем в регионах. В столице существует больше возможностей получить доход, потому ритейлеры традиционно стремятся начать со столицы: здесь гораздо проще найти потенциальных покупателей. После Киева идет Одесса и Донецк. Они могут быть сопоставимы с Киевом с точки зрения оборота, но очень отличаются культурой потребления, ментальностью и вкусами потребителей. Иногда ритейлерам тяжело предсказать, какой региональный город для них станет более выгодным экономически. Иногда мы видим, что ритейлер получает гораздо большую отдачу, чем ожидалось и этому нет какого-то определенного объяснения. Хороший пример – наш ТРЦ «Солнечная Галерея» в Кривом Роге. В последнее время мы ясно видим, что несколько международных брендов, которые ранее не рассматривали такой монофункциональный региональный город для открытия своих магазинов, сейчас очень заинтересованы в нем. Некоторые региональные города в дальнейшей работе показывают большую стабильность и в них ниже конкуренция. Один из таких брендов – New Yorker. На украинский рынок в 2011 году этот бренд вывела Arricano. Мы предложили бренду концепцию равномерного освоения рынка: как мегаполисов, так и небольших городков. Сейчас готовится к открытию 3-й магазин в украинской сети New Yorker, и открыт он будет как раз в ТЦ «Солнечная Галлерея» в Кривом Роге.
Building.ua: Какие проблемы возникают при привлечении ретейлеров в Украине? Какие вопросы надо решить вам как девелоперу, чтобы привлечь сетевиков в свой ТЦ?
Мэтью де Бруин: Количество торговых центров неуклонно растет, что в свою очередь усиливает конкуренцию игроков рынка. Сегодня большинство известных международных брендов представлено во всех крупных торговых центрах. В этих условиях мы как девелоперы вынуждены постоянно думать о выводе на рынок новых брендов, еще не известных аудитории – они могут сделать наши молы более привлекательными для покупателей. Очевидно, что большие торговые сети заходят не только в наши проекты, они должны быть в состоянии открыть определенное количество магазинов в первые 2-3 года для того, чтобы иметь прибыльный бизнес. Они должны инвестировать в локальную организацию, логистику, маркетинг и многие другие направления, сопровождающие их бизнес. Мы понимаем, чтобы сети серьезно рассматривали возможность выхода на украинский рынок, мы должны предложить им стабильный старт.
Сегодня украинский рынок достаточно сложный с точки зрения наличия качественных торговых площадей, логистики (таможни) и накладных расходов. В ряде случаев крупные рителейры фокусируются на других развивающихся рынках, например, странах Азии, где за пару лет можно открыть 50 магазинов в отличии от 5 в Украине. Тем не менее, я уверен, новые бренды будут продолжать выходить на рынок и будут успешными, особенно те, которые нацелены на средний класс.
Building.ua: Насколько зависит концепция проекта и состав арендаторов от региона?
Мэтью де Бруин: Конечно, все зависит от месторасположения ТЦ/ТРЦ, самого города и площади объекта. Мы понимаем, что надо быть осторожным, когда строишь ТЦ/ТРЦ в небольшом городе и мы должны помнить о конкуренции. Конечно, можно реализовать и масштабный ТЦ/ТРЦ даже в небольшом городе, но если концепция неправильная, у ритейлеров возникнут проблемы с продажами, а это означает, что возникнут проблемы и с нашим бизнесом. Наш успех как девелоперов зависит от успеха ритейлеров.
Building.ua: То есть девелоперу или владельцу на 5–10 лет следует продумать свою стратегию бизнеса либо же провести реконцепцию объекта?
Мэтью де Бруин: Да, это абсолютная правда. Очень важно быть гибким и быстро приспосабливаться под условия рынка. Подход, который является успешным для торговых центров сегодня, может оказаться совершенно бесполезным в течение нескольких лет, если рынок изменится.
Building.ua: Как Вы оцениваете конкуренцию на рынке торговой недвижимости в Украине?
Мэтью де Бруин: Пока жесткой конкуренции не наблюдается. Но в скором будущем она будет. Например, в Киеве такие проекты как «Skymall», «Dream Town» и «Караван» находятся очень близко друг к другу, что уже создает конкуренцию. Ожидается открытие «Оушен Плаза». То есть конкуренция растет, это хорошо для покупателей, потому как у них появляется больше выбора, а инвесторы в свою очередь должны делать все свои существующие проекты более и более привлекательными, чтобы убедить людей продолжать приходить в их ТЦ.
Building.ua: Когда настанет момент насыщения рынка?
Мэтью де Бруин: Через 3-4 года. Многие рассуждают, что жесткая конкуренция будет наблюдаться через 10 лет, но я все-таки думаю, этот момент наступит гораздо раньше.
Building.ua: Некоторые девелоперы рассчитывают на 5-7 лет…
Мэтью де Бруин: Такой момент наступит намного быстрее, чем все думают. Но не стоит драматизировать: я ожидаю, что это создаст новые возможности, особенно для множества шоппинг-центров первого поколения, которые очень сложно изменить и улучшить из-за их низкого качества, негибкой планировки, отсутствия парковок и других важных недостающих элементов. Таким образом, лучшие проекты на рынке, возможно, продолжат оставаться лучшими продуктами до тех пор, пока они будут продолжать модернизировать и улучшать себя.