Как заключить договор инвестиционного строительства

Когда речь заходит о решении жилищной проблемы, многие из нас стремятся стать владельцем новенькой квартиры, а не старого и "убитого" жилья. О том, как правильно выбрать застройщика, проверить его репутацию, и выгодно для обеих сторон заключить договор инвестиционного строительства, в нашей традиционной рубрике "Правовой ликбез" рассказывает юрист Юридической фирмы Pragnum Дмитрий Жуков. Итак, далее прямая речь.

Пожалуй, ни для кого не секрет, что рынок недвижимости по сей день остается одним из наиболее опасных с точки зрения невыполнения застройщиками обязательств, а порой и откровенного мошенничества. В Украине регулярно вспыхивают скандалы, связанные со сферой инвестиционного строительства. Следует отметить, что львиная доля бед инвесторов в таких скандалах состоит в отсутствии знаний тонкостей заключения подобных договоров и возможных негативных последствий с одновременным нежеланием инвестора пользоваться услугами профессиональных юристов. В данной статье мы дадим краткие рекомендации потенциальному инвестору касательно того, какие необходимые шаги ему следует осуществить, дабы не "поскользнуться" на "подводных камнях" инвестиционных договоров.

В первую очередь, и ни для кого не секрет, что главной гарантией выполнения компанией-застройщиком своих обязательств является её положительная репутация. В сегодняшнем информационном обществе совершенно не составляет труда узнать отзывы о потенциальном партнере, введя его наименование на поисковом сайте. Следует отметить, что в последнее время появились множество форумов, где люди делятся своими переживаниями, а порой и радостями от работы различных застройщиков, также для этого активно используются группы в социальных сетях. Поэтому советом №1 перед подписанием инвестиционного договора со строительной компанией будет ознакомление в интернете с её репутацией.

На втором этапе следует позаботиться о проверке всей необходимой разрешительной документации на осуществление хозяйственной деятельности застройщиком, а именно: регистрация в ЕГРПОУ (http://irc.gov.ua)и постановка на налоговый учёт (http://sts.gov.ua/businesspartner). Отдельно следует уделить пристальное внимание наличию документов, связанных со строительством. В данном ключе необходимо проверить наличие у застройщика нотариально удостоверенного договора долгосрочной аренды или купли-продажи земельного участка, на котором планируется возведение дома; разрешения на выполнение строительных работ, выданного Государственной архитектурно-строительной инспекцией; строительной лицензии. Наш совет №2: не полениться и перепроверить наличие всех этих документов, в том числе путём обращения в соответствующие органы касательно актуальности разрешительных документов.

Если после предыдущих шагов Вы уверены в самом застройщике, пришло время углубиться в детальный анализ многостраничного инвестиционного договора, который Вам предлагают. В первую очередь, следует ознакомиться с его предметом. В случае, если инвестору предлагается приобретение целевых беспроцентных облигаций, которые в дальнейшем будут обменяны на квадратные метры, следует внимательно изучить порядок такого обмена (погашения). По общему правилу, если инвестор вовремя не обратился за погашением таких облигаций к их эмитенту… он теряет право на требование своих метров жилплощади в дальнейшем. А учитывая постоянные затягивания сроков сдачи жилых домов, такие ситуации отнюдь не редкость. Ввиду этого, крайне важным является порядок продления сроков погашения облигаций в случае просрочки введения дома в эксплуатацию. Кроме того, не менее важным является положение о дальнейших взаиморасчетах при отклонениях от оговоренной площади квартиры. В нашей практике был случай, когда покупая 1-комнатную квартиру, застройщик допустил "отклонение" на… 21 кв.м. Соответственно, советом №3 будет настоять на требовании передать Вам на руки экземпляр договора домой, где Вы сможете детально и в спокойной обстановке с ним ознакомиться. Если же компания откажет Вам в этом, почти 100% гарантия, что в данном договоре не всё гладко.

Если же и компания гóжа, и договор крáсен, всё равно не следует спешить его подписывать. Необходимо заранее задуматься, что произойдет в случае возникновения разногласий между инвестором и застройщиком. А в случае неразрешения спора путём переговоров, решаться он будет в судебном порядке. Поэтому последним шагом перед оформлением взаимоотношений будет поиск в Едином государственном реестре судебных решений (http://www.reyestr.court.gov.ua) информации о существующих спорах относительно и самого застройщика; и управителя его ценных бумаг; и земельного участка, на котором планируется возведение недвижимости; и любых других споров, связанных с объектом и субъектом Ваших дальнейших инвестиций. Нашим советом №4 будет обобщающая рекомендация: выбору своего застройщика и изучению инвестиционного договора с ним следует уделить пристальное внимание. Самое главное, инвестор должен понимать, что затраченное время значительно уменьшит риски, связанные с возможными проблемами в будущем. Нелишним будет и обращение к юристу, нотариусу или риелтору, так как некоторые действия без их помощи и опыта работы в данной сфере осуществить сложно.

Конечно, надо быть объективными и сказать, что не все строительные компании заранее планируют нарушение прав будущих партнеров. Некоторые в процессе строительства могут столкнуться с банкротством банков или подрядчиков, рейдерскими захватами, существенным изменением законодательства и т.п. И даже стремясь выполнять взятые на себя обязательства, могут, к примеру, просрочить введение дома в эксплуатацию. Другие же застройщики дорожат своей деловой репутацией и, несмотря ни на какие сложности, готовы до последнего выполнять взятые на себя обязательства перед инвестором.

В тоже время следует помнить, что приобретение недвижимого имущества путем инвестиционного строительства – весьма сложный финансовый механизм, в котором обе стороны стремятся закрепить за собой наиболее удобные условия. Поэтому рекомендуем читателям и потенциальным инвесторам детально и ответственно отнестись к выбору застройщика и заключению с ним договора и не смущаться в случае, если какие-либо положения вызывают непонимание или опасение, а требовать их пояснения и даже исключения.