Видео дня
Сколько теперь стоит аренда квартиры в Киеве: как изменился рынок недвижимости на фоне отключений света и тепла
Есть ли шанс сдать квартиру без отопления и света в Киеве – на этот вопрос OBOZ.UA дали ответы пять экспертов по недвижимости. Специалисты рассказали о реальной ситуации на рынке аренды в столице и объяснили, какая квартира является "идеальной" в нынешних условиях.
Согласно статистике крупного портала недвижимости, спрос на аренду сохраняется примерно на уровне января 2025 года. Но на фоне длительных отключений света, проблем с отоплением и водой часть риелторов фиксирует снижение интереса, особенно на жилье на левом берегу. В то же время другие эксперты уверяют: интерес арендаторов сохраняется даже на "проблемных" локациях.
Как реагирует рынок аренды на кризис в коммунальной сфере и что ожидает Киев весной – читайте в материале OBOZ.UA.
Критерии "идеальной квартиры" и возможно ли сдать жилье без света
В условиях зимы 2026 года отключения света вследствие российских ударов стали неотъемлемой составляющей жизни. Большим спросом пользуются квартиры в домах, где заранее позаботились об альтернативных источниках электроснабжения – аккумуляторах с инверторами в квартирах (в элитном сегменте рынка) и генераторах в домах. Большие домовые генераторы поддерживают работу лифтов, водяных насосов и других коммуникаций в моменты отключения света.
Квартиры на высоких этажах или в домах, где не работает лифт, теряют привлекательность. Владельцы, понимая это, вынуждены снижать цену, чтобы жилплощадь не "простаивала". Хотя молодежь активно пользуется снижением цены, говорит Артур Пилипчук, генеральный директор объединения риелторских компаний Valion. С ним соглашается и Наталья Холод, председатель PR комитета Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины (АСНУ).
Наталья дала совет арендаторам – попробовать договориться и по возможности снизить цену до мая. По ее мнению, вероятно, к тому времени закончится период нестабильности в поставке коммунальных услуг и квартира не будет пустовать и будет приносить доход арендодателю.
"Я думаю, будет определенное снижение, пока ситуация не стабилизируется. Но эти снижения будут несущественные, потому что владелец хочет получить по максимуму за свое жилье и он не готов к большим снижениям. Поэтому я всегда предлагаю компромисс – временное снижение аренды. Аренда стоит 20 тыс.; бюджет – 15 тыс. Арендатор предлагает владельцу снять эту квартиру на полгода за 15 тыс.", – советует Наталья Холод.
По словам экспертов, сейчас начал расти спрос на дома старого жилого фонда – панельки, хрущевки и сталинки. Обусловлено это тем, что в них отопление и водоснабжение не зависит от наличия электроэнергии.
OBOZ.UA вместе с экспертами выделил критерии идеальной квартиры для аренды в Киеве в январе 2026 года:
- этаж не выше пятого;
- газоснабжение – даже без отопления можно согреться и приготовить еду без света;
- пешая доступность к метро – оно функционирует как укрытие во время воздушных тревог;
- расположение на правом берегу Днепра – если человек работает на правом берегу (где большинство киевлян и работает), добраться до работы проще.
Несмотря на это, в новостройках, где многое зависит от наличия электроэнергии, квартиры тоже сдаются. Наталья Холод рассказала, что даже в условиях высокого этажа и почти постоянного отсутствия отопления квартиры востребованны.
"ЖК "Патриотика" на Осокорках – отопление выключается с отключением света. То есть почти все время квартиры находятся без отопления. Тем не менее люди сняли квартиру на 19-м этаже и туда заселились, продолжают там жить и не собираются выезжать", – поделилась своим опытом Наталья Холод.
Екатерина Гладчук, столичный агент недвижимости, отмечает, что существует заинтересованность в покупке квартир по госпрограммам. "Объектов очень много, рано или поздно сдается все. И продается, кстати, тоже. Особенно по госпрограммам. Сейчас очень много сертификатов выдали по еВідновленню, ВПЛ, утраченному и разрушенному имуществу. Многие клиенты звонят, ищут квартиру именно "по сертификату", – рассказала Екатерина.
Как меняется спрос арендаторов на квартиры: сравнение статистики и наблюдения экспертов
Количество арендаторов в Киеве уменьшается, считает Оксана Ковтун, директор агентства недвижимости "Сити КО": "Да, есть отток из города. Нет конкретно одного какого-то района, из многих районов люди выезжают. Больше всего с левого берега, потому что он страдает сильнее всего. Но сейчас и Печерск страдает".
Однако другие эксперты настроены оптимистичнее и отмечают, что по сравнению с январем прошлого года ситуация не изменилась. Артур Пилипчук добавляет:"Некоторые выезжают, но это все не массово. Люди живут, и жить надо. В Киеве на сегодняшний день более-менее есть работа, поэтому в столицу приезжают".
С тем, что в Киеве количество арендаторов не изменилось, соглашается Екатерина Гладчук. Эксперт рассказала, что оттока из города не фиксирует, и отмечает, что в бюджетном сегменте ситуация всегда позитивная. Екатерина обратила внимание: если люди привязаны географически к месту работы, или к садику, или к школе – то готовы платить немного больше за комфортное расположение.
О стабильности спроса говорит статистика цен на аренду на сайте по поиску недвижимости Lun. При сравнении января 2025-го и января 2026 разницы почти нет.
Аренда одно- и двухкомнатных квартир стоит столько же, сколько год назад – в среднем 16,4 тыс. и 23,5 тыс. грн в месяц соответственно. Зато аренда трехкомнатных квартир подорожала в среднем на 3% – с 36,5 тыс. грн/месяц в январе 2025-го до 36,9 тыс. грн/месяц в январе 2026-го.
Наталья Холод рассказала, что даже в локациях, где часто случаются прилеты, жилье пользуется спросом: "Улица Бориспольская, где постоянно прилеты. Даже там есть спрос, потому что ищут жилье рядом с работой. Особенно это касается семей. Люди хотят меньше тратить времени на передвижение по городу. Тревоги, отключение света, остановка метро во время тревог – это все влияет".
Светлана Рощина, член АСНУ и Национальной ассоциации риелторов Америки (NAR) тоже уверена, что оттока арендаторов из города сейчас не происходит, но она замечает миграцию в пределах города: "Люди пытаются найти лучшие условия. В тех домах, где нет отопления, никто не хочет продолжать мерзнуть".
Рощина акцентировала внимание, что, по ее наблюдениям, в прошлом году не произошел сезонный приток в конце августа – начале сентября: "Много людей оттекать начало еще в конце лета. Когда, наоборот, должен бы быть сезон перед учебным годом, когда все съезжаются. Напротив, много квартир освобождалось".
Но по статистике Lun, за последние полгода квартиры в Киеве подешевели. Больше всего упала цена на двухкомнатные квартиры – почти на 9%. В среднем цена снизилась с 27,1 тыс. грн/месяц в июне и августе 2025-го до 23,5 тыс. грн/месяц в январе 2026-го. Минимальные значения наблюдались в ноябре 2025 года – в среднем 20,5 тыс. грн/месяц. Потому, судя по статистике, можно предположить, что в августе спрос был повышен, а в ноябре упал.
Согласно статистике, которую подготовила команда OLX Недвижимость, интерес к долгосрочной аренде квартир в Киеве и ближайших пригородах снизился. В столице количество откликов сократилось на 7%. Снижение 5-19% фиксируется и в пригородах, кроме Борисполя (без изменений), Бучи (рост 1%) и Петропавловской Борщаговки (рост 15%).
Но при сравнении динамики долгосрочной аренды домов в январе 2025-го и январе 2026-го оказывается, что заинтересованность в этом типе жилья выросла на 22%. Лучшую динамику роста показали объекты в Петропавловской Борщаговке (+103%), Буче (+51%) и Ирпене (+20%). В то же время спрос на аренду домов существенно упал в Борисполе (-56%), Вишневом (-44%), Белой Церкви (-28%) и Софиевской Борщаговке (-6%).
"Текущие данные не свидетельствуют о массовой миграции из Киева, однако четко высвечивают изменение приоритетов арендаторов. Автономность жилья становится все более важным фактором выбора, хотя не всегда является решающим. Отметки в объявлениях о наличии света или аккумуляторов не гарантируют комфорта во время длительных отключений, поэтому арендаторам нужно проверять реальные условия жилья. Если в прошлом году автономность была важной для 56% опрошенных, то после опыта этой зимы ее значение для рынка аренды, вероятно, будет только расти", – резюмируют аналитики команды OLX Недвижимость.
Что может произойти с рынком жилья в Киеве до весны
"Прогнозировать сейчас очень трудно", – единодушно отмечают эксперты. По прогнозам двух экспертов, цены могут снизиться, но это снижение будет незначительным, поскольку владельцы хотят получать максимальную выгоду. Специалисты также предполагают, что ситуация на рынке жилья может не измениться вообще, если ситуация с коммунальными услугами останется стабильной и работу риелторов не ограничат.
"Рынок недвижимости не стоит никогда, если нет форс-мажорных обстоятельств, которые делают сделки невозможными. Он замер в начале полномасштабного вторжения, пока в мае не открыли реестр. И все, и понеслось. Поэтому я не думаю, что рынок ляжет", – объяснила Наталья Холод.
Со своей стороны Артур Пилипчук и Екатерина Гладчук считают, что те факторы, которые могли повлиять на рынок, уже сыграли свою роль. Речь о проблемах с коммунальными услугами – перебои со светом, отсутствие воды время от времени и проблемы с отоплением. Но если "блага цивилизации" будут отсутствовать неделями – возможно, это повлияет на цены, добавил Пилипчук.
Итак, несмотря на временное отсутствие света, проблемы с отоплением и водоснабжением рынок аренды жилья в Киеве "живой". Спрос не исчез, но изменил свою структуру: арендаторы все чаще выбирают квартиры с автономными решениями, более низкими этажами и удобным расположением.
Эксперты сходятся на том, что до весны рынок, вероятно, будет находиться в состоянии осторожного равновесия: без резких обвалов, но и без роста, при условиях стабильного доступа к базовым коммунальным услугам.
Если вам есть что добавить или вы хотите поделиться своими мыслями – пишите нам на почту [email protected].