Відео дня
Скільки тепер коштує оренда квартири в Києві: як змінився ринок нерухомості на тлі відключень світла та тепла
Чи є шанс здати квартиру без опалення та світла в Києві – на це питання OBOZ.UA дали відповіді пʼять експертів із нерухомості. Фахівці розповіли про реальну ситуацію на ринку оренди в столиці та пояснили, яка квартира є "ідеальною" в нинішніх умовах.
Згідно зі статистикою великого порталу нерухомості, попит на оренду зберігається приблизно на рівні січня 2025 року. Але на тлі тривалих відключень світла, проблем з опаленням і водою частина рієлторів фіксує зниження інтересу, особливо на житло на лівому березі. Водночас інші експерти запевняють: інтерес орендарів зберігається навіть на "проблемних" локаціях.
Як реагує ринок оренди на кризу в комунальній сфері та що очікує Київ навесні – читайте у матеріалі OBOZ.UA.
Критерії "ідеальної квартири" та чи можливо здати житло без світла
В умовах зими 2026 року відключення світла внаслідок російських ударів стали невід’ємним складником життя. Більший попит мають квартири в будинках, де заздалегідь подбали про альтернативні джерела електропостачання: акумулятори з інверторами у квартирах (в елітному сегменті ринку) та генератори в будинках. Великі будинкові генератори підтримують роботу ліфтів, водяних насосів та інших комунікацій у моменти відключення світла.
Квартири на високих поверхах чи в будинках, де не працює ліфт, втрачають привабливість. Власники, розуміючи це, змушені знижувати ціну, щоб житлоплоща не "простоювала". Хоча молодь активно користується зниженням ціни, каже Артур Пилипчук, генеральний директор об’єднання рієлторських компаній Valion. З ним погоджується й Наталія Холод, очільниця PR-комітету Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України (АФНУ).
Також пані Наталія дала пораду орендарям – спробувати домовитися і за можливості знизити ціну до травня. На її думку, ймовірно, до того часу закінчиться період нестабільності в постачанні комунальних послуг і квартира не буде порожньою та "приноситиме" дохід орендодавцю.
"Я думаю, відбудеться певне зниження, поки ситуація не стабілізується. Але ці зниження будуть несуттєві, бо власник хоче отримати по максимуму за своє житло, і він не готовий до великих знижень. Тому я завжди пропоную компроміс – тимчасове зниження оренди. Оренда коштує 20 тис.; бюджет – 15 тис. Орендар пропонує власнику винаймати цю квартиру на пів року за 15 тис.", – радить Наталія Холод.
Зі слів експертів, зараз почав зростати попит на будинки старого житлового фонду – "панельки", "хрущовки" та "сталінки". Обумовлено це тим, що в них опалення та водопостачання не залежить від наявності електроенергії.
OBOZ.UA разом із експертами виділив критерії ідеальної квартири для оренди в Києві у січні 2026 року:
- поверх не вище пʼятого;
- газопостачання – навіть без опалення можна зігрітися та приготувати їжу без світла;
- піша доступність до метро – воно функціонує як укриття під час повітряних тривог;
- розташування на правому березі Дніпра – якщо людина працює на правому березі, де більшість киян і працює, дістатися роботи буде простіше.
Попри це, в новобудовах, де багато чого залежить від наявності електроенергії, квартири теж здаються. Наталія Холод розповіла, що навіть за умови високого поверху та майже постійної відсутності опалення квартири мають попит.
"ЖК "Патріотика" на Осокорках – опалення вимикається з відключенням світла. Тобто майже весь час квартири без опалення. І з усім тим люди зняли квартиру на 19-му поверсі, і вони туди заселилися, продовжують там жити і не збираються виїжджати", – поділилася своїм досвідом Наталія Холод.
Катерина Гладчук, столична агентка нерухомості, зазначає, що існує зацікавленість у придбанні квартир за держпрограмами. "Обʼєктів дуже багато, рано чи пізно здається все. І продається, до речі, теж. Особливо за держпрограмами. Зараз дуже багато сертифікатів видали через єВідновлення, ВПО, щодо втраченого та зруйнованого майна. Багато клієнтів телефонують, саме шукають квартиру "за сертифікатом", – розповіла пані Катерина.
Як змінюється запит із боку орендарів на квартири: порівняння статистики та спостереження експертів
Кількість орендарів у Києві зменшується, вважає Оксана Ковтун, директорка агентства нерухомості "Сіті КО": "Так, є відтік з міста. Немає конкретно одного якогось району, з багатьох районів люди виїжджають. Найбільше з лівого берега, бо він страждає найсильніше. Але зараз і Печерськ потерпає".
Але інші експерти налаштовані оптимістичніше і зазначають, що порівняно з січнем минулого року ситуація не змінилася. Артур Пилипчук додає: "Дехто виїздить, але це все не масово. Люди живуть, і жити треба. В Києві на сьогодні більш-менш є робота, тому в столицю приїздять".
З тим, що в Києві кількість орендарів не змінилась, погоджується Катерина Гладчук. Експертка розповіла, що відтоку з міста не фіксує і зазначає, що у бюджетному сегменті ситуація завжди позитивна. Пані Катерина звернула увагу: якщо люди "привʼязані" географічно до місця роботи чи до садочка або школи, то готові платити трохи більше за комфортне розташування.
Про стабільність попиту на оренду свідчить статистика цін на оренду сайту з пошуку нерухомості Lun. Якщо порівняти січень 2025-го та січень 2026, різниці майже немає.
Оренда одно- та двокімнатних квартир коштує стільки ж, скільки рік тому – в середньому 16,4 тис. та 23,5 тис. грн за місяць відповідно. Натомість оренда трикімнатних квартир подорожчала в середньому на 3% – з 36,5 тис. грн/місяць у січні 2025-го до 36,9 тис. грн/місяць у січні 2026-го.
Наталія Холод розповіла, що навіть у локаціях, де часто трапляються прильоти, обʼєкти мають попит: "Вулиця Бориспільська, де постійно прильоти. Навіть там є попит, тому що шукають житло поруч із роботою. Особливо це стосується сімей. Люди хочуть менше витрачати часу на пересування по місту. Тривоги, відключення світла, зупинка метро під час тривог – це все впливає".
Світлана Рощіна, членкиня АФНУ та Національної асоціації рієлторів Америки (NAR), теж впевнена, що відтоку орендарів з міста зараз не відбувається, але вона помічає міграцію в межах міста: "Люди намагаються знайти кращі умови. У тих будинках, де немає опалення, ніхто не хоче продовжувати мерзнути".
Рощіна наголосила, що за її спостереженнями, торік не стався сезонний притік у кінці серпня-на початку вересня: "Багато людей відтікати почало ще в кінці літа. Коли, навпаки, мав би бути сезон перед навчальним роком, всі з'їжджаються. Навпаки, багато квартир звільнялось".
Але за статистикою Lun, за останні пів року квартири в Києві подешевшали. Найбільше впала ціна на двокімнатні квартири – майже на 9%. У середньому ціна знизилась з 27,1 тис. грн/місяць у червні та серпні 2025-го до 23,5 тис. грн/місяць у січні 2026-го. Мінімальні значення спостерігалися в листопаді 2025 року – в середньому 20,5 тис. грн/місяць. Отже, як видно зі статистики, можна припустити, що у серпні попит був підвищений, а в листопаді впав.
Згідно зі статистикою, яку підготувала команда OLX Нерухомість, зацікавленість довгостроковою орендою квартир у Києві та найближчих передмістях знизився. У столиці кількість відгуків скоротилась на 7%. Зниження 5-19% фіксується і в передмістях, крім Борисполя (без змін), Бучі (ріст 1%) та Петропавлівської Борщагівки (ріст 15%).
Але під час порівняння динаміки довгострокової оренди будинків у січні 2025-го та січні 2026-го виявляється, що зацікавленість у цьому типі житла зросла на 22%. Найкращу динаміку зростання показали об’єкти в Петропавлівській Борщагівці (+103%), Бучі (+51%) та Ірпені (+20%). Водночас попит на оренду будинків суттєво впав у Борисполі (-56%), Вишневому (-44%), Білій Церкві (-28%) та Софіївській Борщагівці (-6%).
"Поточні дані не свідчать про масову міграцію з Києва, однак чітко підсвічують зміну пріоритетів орендарів. Автономність житла стає дедалі важливішим фактором вибору, хоча не завжди є вирішальною. Позначки в оголошеннях про наявність світла чи акумуляторів не гарантують комфорту під час тривалих відключень, тому орендарям потрібно перевіряти реальні умови житла. Якщо торік автономність була важливою для 56% опитаних, то після досвіду цієї зими її значення для ринку оренди, ймовірно, лише зростатиме", – резюмують аналітики команди OLX Нерухомість.
Що може статися з ринком житла в Києві до весни
"Прогнозувати зараз дуже важко", – одностайно зазначають експерти. За прогнозами двох експертів, ціни можуть знизитися, але це зниження буде незначним, оскільки власники хочуть отримувати максимальну вигоду. Фахівці також припускають, що ситуація на ринку житла може не змінитися взагалі, якщо надання комунальних послуг залишиться стабільним та роботу рієлторів не обмежать.
"Ринок нерухомості не стоїть ніколи, якщо немає форс-мажорних обставин, які унеможливлюють угоди. Він завмер на початку повномасштабного вторгнення, поки в травні не відкрили реєстр. І все, понеслось. Тому я не думаю, що ринок ляже", – пояснила Наталія Холод.
Зі свого боку Артур Пилипчук та Катерина Гладчук вважають, що ті фактори, які могли повпливати на ринок, уже відіграли свою роль. Йдеться про проблеми з комунальними послугами – перебої зі світлом, відсутність води час від часу та проблеми з опаленням. Але якщо "благ цивілізації" не буде тижнями – можливо це вплине на ціни, додав Пилипчук.
Отже, попри тимчасову відсутність світла, проблеми з опаленням та водопостачанням, ринок оренди житла в Києві "живий". Попит не зник, але змінив свою структуру: орендарі дедалі частіше обирають квартири з автономними рішеннями, нижчими поверхами та зручним розташуванням.
Експерти сходяться на тому, що до весни ринок, імовірно, перебуватиме у стані обережної рівноваги: без різких обвалів, але й без зростання, за умов стабільного доступу до базових комунальних послуг.
Якщо вам є що додати або ви хочете поділитися своїми думками – пишіть нам на пошту [email protected].