В Киеве массово продают квартиры по 6-7 тыс. долларов: OBOZ.UA обнаружил целую сеть связанных между собой ЖК, которые появляются на месте частных домов

В Киеве в разных районах продают квартиры, стоимость которых начинается от 6-7 тыс. долларов. Речь идет о смарт-квартирах в 4-этажках. Землю под этими ЖК покупают физические лица, а предназначение – для строительства частного (индивидуального) дома. Прокуратура и полиция уже начали целый ряд уголовных производств в части этих ЖК, но это не мешает начинать новое строительство.

Видео дня

О том, кто строит многоэтажки на месте частных домов, что говорят об этом продавцы и на что стоит обратить внимание, читайте в материале OBOZ.UA.

Квартира за 8 тыс. долларов в Киеве недалеко от метро? Как украинцам продают котлованы в частном секторе

Среди самых дешевых квартир в Киеве по меньшей мере четыре ЖК – от одного застройщика. Речь идет о квартирах стоимостью всего от 5,7 тыс. долларов и площадью от 17 квадратов. Эта цена в разы ниже рыночной. Кроме того, в объявлениях не указали ни название ЖК, ни адрес, ни название застройщика. В объявлениях можно узнать еще некоторые общие черты. Например, в названиях часто используют формулировку "хорошая квартира" или "добрая квартира". Но есть еще две важные общие черты. Во-первых, квартиры находятся в частном секторе Дарницкого и Деснянского районов. Во-вторых, эти многоэтажки строят там, где должен быть обычный жилой дом.

OBOZ.UA обзвонил номера телефонов, указанных в объявлениях. В разговоре с менеджерами удалось узнать, что речь идет о квартирах, которые только строятся по адресу Джерельная, 60, и пер. Левадный, 18. Рядом якобы, как говорят менеджеры, они уже построили многоквартирные дома. Застройщик – компания PARK.

К примеру, Татьяна, представившаяся менеджером PARK, продает квартиру площадью 19,5 квадрата за 6,4 тыс. долларов. Кроме того, с помощью профиля менеджера на OLX разместили еще два десятка объявлений о продаже смарт-квартир. Жилье с ремонтом за 31 тыс. долларов (площадью 28 квадратных метров), почти полноценную однокомнатную квартиру площадью 35 квадратов продают за 19,3 тыс. долларов, есть также варианты и за 11,9 тыс. долларов. Единственная особенность: это всегда четырехэтажные дома.

– Этот участок с каким назначением?

– Под строительство.

– Многоквартирного дома?

– Жилищное строительство!

– Индивидуального дома или многоквартирного?

– Мы строим по ГСУ (градостроительные условия и ограничения. – Ред.), где у нас есть разрешение на 15 метров строить. Мы строим три этажа плюс мансарда...

– Так индивидуального или многоквартирного дома?

– Индивидуальный.

– А будет многоквартирный?

– А будет многоквартирный.

Далее Татьяна объяснила, что "так строит весь Киев" (что, конечно, не соответствует действительности). Ни при встрече, ни тем более через соцсети или электронную почту представительница компании не захотела показывать документы с разрешением на строительство или даже называть кадастровый номер участка. В результате женщина отказалась продолжать разговор, объяснив это тем, что мы ставим подозрительно слишком много вопросов.

Коллега Татьяны Андрей, предлагавший квартиру площадью 17 квадратов за 6,8 тыс. долларов, в ответ на вопрос, почему строительство начинают без изменения целевого назначения участка, ответил вопросом: "Вы понимаете, в какой мы стране живем?"

"Мы покупаем землю, она у нас может быть под гаражный кооператив... Неважно во что! Мы получаем документы на строительство, начинаем строительство и переделываем документы на многоквартирный дом", – добавил он.

И Андрей, и Таня объяснили, что ЖК строит компания PARK. В прошлом году Киевская городская прокуратура сообщала об иске с требованием прекратить право собственности на участки, на которых строила компания PARK. "Установлено, что на земельных участках общей площадью 0,32 га с целевым назначением для строительства жилых домов, которые находятся на территории жилой и усадебной застройки, строят многоквартирный дом", – говорилось в сообщении.

OBOZ.UA удалось установить, что речь шла о ЖК "Парк Славы". В материалах дела отмечают, что еще в 2022 году было открыто уголовное производство №12022100020000684 по признакам уголовного правонарушения, предусмотренного ст. 356, ч. 3 ст. 358 УК Украины (самоуправство и подделка документов).

"Самовольно, вопреки установленному градостроительным законодательством порядку, внеся в уведомление о начале строительных работ недостоверные сведения, осуществляют строительство сблокированного жилого дома на земельных участках, которые не предназначены, согласно их целевому назначению, для этой цели", – отмечают в материалах дела о строительстве ЖК "Парк Славы".

Вместе с тем, используя фактически те же методы, строится целый ряд других ЖК неподалеку. Также на участке, предназначенном для строительства жилого дома. Градостроительные ограничения для частного сектора: дом до 15 метров высотой, до трех этажей (допускается также мансарда), а само здание должно занимать не более 50% площади участка.

Вместо частного дома на участке строят четырехэтажный многоквартирный дом. И проблема не только в том, что таким образом незаконно используется участок. Инфраструктура рассчитана на то, что на этом участке будет жить одна семья. Однако вместо одной в таких квартирах на участке селятся десятки семей. Это резко увеличивает нагрузку на всю инфраструктуру: электроэнергию, воду, нагрузку на дороги, остановки, детские сады и т.д.

Именно поэтому город отводит под многоквартирную застройку отдельные участки. При этом застройщика обязывают решить вопрос и с отоплением, и с электроэнергией, и с водоснабжением. Чтобы сдать жилье в эксплуатацию, выполняют определенные технические условия. А в случае, когда многоквартирный дом строят в частном секторе, все эти условия застройщиком не выполняются.

Сайт компании PARK не работает. А разные менеджеры за последние несколько лет оставили десятки объявлений о продаже смарт-квартир в ЖК, которые построены на земле с целевым назначением "для индивидуального жилого дома". И хотя менеджеры Татьяна и Андрей утверждают, что "так строят все", на самом деле абсолютное большинство таких застроек связано между собой.

Кто строит подозрительные "смарт-квартиры"

ЖК "Парк Славы". Земля, на которой строили ЖК, официально принадлежит Татьяне Чаплыгиной. Дарницкий районный суд Киева 20 февраля 2025 года рассмотрит иск Дарницкой окружной прокуратуры о прекращении ее права собственности на участок земли под ЖК, который она незаконно строила.

ЖК по ул. Джерельной. Согласно данным из реестра прав на недвижимое имущество, площадь дома по адресу Джерельная, 61б, составляет 422 квадрата. Это индивидуальный дом, принадлежащий компании "Билдингтехнолоджи". Владелец фирмы – застройщик Андрей Петренко. Ему принадлежат десятки объектов недвижимости, в том числе и по соседству (по адресам Джерельная, 61а, Джерельная, 61г, Джерельная, 61в).

ЖК по ул. Хвойной. Участок земли на ул. Хвойной, 12а, официально принадлежит Максиму Ганцеву. Он руководит ЖСК "Современные технологии". По этому ЖК также есть уголовное дело. "Досудебное расследование в уголовном производстве № 12024105020000342 от 22.02.2024 осуществляется по факту самоправного использования земельного участка с нарушением требований земельного и градостроительного законодательства", – говорится в реестре досудебных расследований. Против этого ЖК объединились жители улицы Хвойной. Их обращение можно прочитать здесь.

ЖК по ул. Левадной. Участок земли, на котором строят ЖК, официально принадлежит Наталье Фастовец. Участок, как и все остальные, должен служить для строительства индивидуального дома.

Ранее ЖК группы PARK не скрывали своего застройщика. А сейчас название в обьявлениях они не раскрывают. При этом чаще всего их ЖК продают одни и те же продавцы. Например, продавец "Алена Николаевна", разместившая на OLX объявление об одном из объектов группы, среди пользователей сервиса Getcontact подписана "Алена Николаевна Парк Строй", "Алена Парк", "Парк Славы". Сейчас у нее есть 18 актуальных объявлений о продаже квартир по цене 8-11 тыс. долларов. Она продает квартиры и в Деснянском районе (ЖК Wood Park), и на Лесной, и в Дарницком районе.

Строительная группа PARK успела построить большое количество ЖК. К примеру, сейчас идут суды вокруг их "Лондон Парка". На земельный участок наложен арест, разрешения на строительство аннулированы. ЖК построили с лишними этажами и на участке, на котором нельзя строить многоквартирные дома.

Кстати, ЖК Wood Park также в сообщении о начале строительных работ серии КВ №061191431051 от мая 2019 года указали, что строится индивидуальный (усадебный) жилой дом. Но вместо этого построили многоквартирный дом.

ЖК "Манчестер Парк" (построен той же группой) в Жулянах также фигурирует в судебных делах. Накладывался арест на сами дома, а разрешительные документы не предусматривали строительство многоэтажки.

Как защититься и что о сомнительных объявлениях думают в OLX

Сейчас единственная площадка, через которую продают ЖК в частном секторе, – OLX. Своего сайта у застройщика нет, а специализированные площадки во всех объявлениях указывают, что у компании нет разрешительных документов. OBOZ.UA передал в OLX информацию, которую удалось выяснить при написании текста.

При этом пре- и постмодерацию, машинные алгоритмы проверки все объявления прошли. Нарушений у них не нашли. "Мы внимательно следим за ситуацией. В случае, если поступит решение суда или запрос от правоохранительных органов, подтверждающих незаконность строительства или отсутствие документов на право собственности, все объявления от застройщика будут удалены без возможности дальнейшего создания предложений. Для нас важна безопасность наших пользователей, поэтому мы постоянно через разные каналы доносим информацию о том, на что следует обращать внимание, чтобы безопасно совершать покупки, независимо от того, застройщик это или частное лицо, и быть довольным опытом пользования платформой", – отмечает Юлия Ковбаса, лидер команды по качеству контента в "OLX Недвижимость".

При этом в "OLX Недвижимость" рекомендуют:

• Обращать внимание на реалистичность цен. "Если перед вами предложение продажи на 50-70% ниже средней рыночной цены в городе или районе – здесь высоковероятный обман или мошенничество", – отмечают в компании.
• Важно, чтобы объявление содержало подробное описание: площадь, этажность, состояние ремонта, коммуникации, особенности дома и инфраструктуры. Часто мошенники создают много предложений на разных площадках, поэтому времени углубляться и заполнять разные данные у них нет, ведь важно количество расставленных крючков.
• Если в объявлении указано, что рядом с жильем есть определенные объекты инфраструктуры (супермаркет, ТРЦ, школа и прочее), следует проверить на карте, действительно ли они там есть.
• Реальные фото – еще один критерий, на который следует обращать внимание при просмотре предложений. Если снимки отсутствуют или выглядят как стоковые, проверьте их в поиске изображений.

Также в "OLX Недвижимость" по просьбе OBOZ.UA пообещали провести проверку объявлений, упомянутых в публикации. Если у вас есть проблемы с застройщиком, пишите на почту [email protected].