Не только война: СМИ назвали причины, по которым земля в Украине почти не подорожала за последние пять лет

Вместо обещанных 5000 долларов перед открытием рынка земель сельскохозяйственного назначения спустя шесть лет средняя цена за гектар едва достигла 1800 долларов. Причиной стало не только война, но и отсутствие реальных экономических стимулов для повышения эффективности производства, спроса со стороны крупных агрохолдингов и фактический запрет на приобретение участков любыми компаниями с иностранным капиталом. Об этом говорится в материале издания ТСН.

Доходность в 15–20 % в год с каждого гектара приобретенной земли сельскохозяйственного назначения потенциальным инвесторам обещают компании, специализирующиеся на сделках по купле-продаже земли. Таким образом они формируют у потенциальных инвесторов устойчивые ожидания о том, что цены на рынке будут расти только вверх, говорится в статье. Основанием для таких прогнозов называют целый ряд факторов — от будущего послевоенного восстановления и притока иностранных инвестиций до дефицита качественной земли из-за оккупации, минирования, близости значительной части плодородных полей к линии соприкосновения и т. д. Впрочем, реальные цифры показывают, что такие ожидания завышены.

По данным OpenDataBot, средняя стоимость гектара земли за неполные полгода с начала 2026 года составляла около 75 тыс. грн — это не более $1800. При этом по сравнению с 2021 годом, когда средняя цена составляла 36,5 тыс. грн ($1350), рост составил 32% или около 5% в год, что соответствует инфляции доллара. Всего за четыре года полноценной работы рынка было заключено около полумиллиона сделок на общую сумму около 50 млрд грн — около $1,2 млрд, что явно "не дотягивает" до ожидаемых десятков миллиардов инвестиций. Само количество сделок при этом сокращается: если в январе–апреле 2025 года было продано 92,9 тыс. га, то в этом году — 82,1 тыс. га.

В Госгеокадастре, подводя весной этого года итоги развития рынка земли после преодоления символического рубежа в 1 млн га, констатировали, что прогнозы о массовой продаже участков — не оправдались, и в экономическом обороте находится не более 6% всей земли, которая находилась под мораторием. При этом большинство участков находится в аренде. Это означает, что владельцы не могут в полной мере распоряжаться землей так, как им хотелось бы.

Даже когда в 2024 году рынок открылся для юридических лиц — "бума" всё равно не произошла. Тогда Минэкономики прогнозировало ежегодный рост цены за гектар на 10–15%, поскольку на рынок должны были выйти "те, кто давно ждет". Коммерческие компании прогнозировали рост цен в первый год от 15–20% до 50–60%. Однако в первую неделю после открытия рынка компании не заключили ни одной сделки с участием юридических лиц, а бизнес в первые недели скорее продавал землю, чем покупал. В целом же за четыре года сменили владельцев едва ли 1,5% наделов, отмечают эксперты.

Еще одна причина, по которой не произошел "бум", — рынок по-прежнему закрыт для иностранцев и украинских компаний с иностранным капиталом. Большинство агрохолдингов имеют в своей структуре учредителей-нерезидентов, из-за чего не могут участвовать в процессе покупки. Однако и сами агрохолдинги также не выражали публичного желания скупать землю, а сосредоточились на аренде. Более того, по мнению некоторых участников рынка, лучшая земля уже сдана в аренду, поэтому количество арендодателей, желающих продать свои доходные активы, незначительно.

Изменение цены находится в прямой корреляции с арендным доходом, который приносит участок, а также с нормативной денежной оценкой, которая меняется в среднем на 8% ежегодно. "Поэтому рост цены в пределах 8–10 % в год вполне соответствует этому административному "рычагу", который "тянет" цену за собой искусственно, а не из-за увеличения спроса или роста эффективности использования гектаров. В конечном итоге стоимость земли определяется ситуацией в реальном аграрном производстве. Учитывая комплекс негативных факторов, с которыми в последние годы приходится сталкиваться аграрным компаниям, ожидать роста доходности земли тоже не стоит", — добавляют авторы материала.

Журналисты отмечают, что следует осторожно относиться к ожиданиям относительно быстрого притока инвестиций в землю из-за рубежа. "Действительно, Украине потребуются сотни миллиардов долларов на восстановление инфраструктуры экономики, и львиная доля пойдет на сельское хозяйство. Однако оценки того, сколько из этих денег пойдет именно на рынок, следует давать крайне осторожно. Кроме того, пока рынок закрыт для иностранных компаний, стремительная динамика роста остается лишь теоретической… Поствоенные риски, заминированность, конкуренция со стороны отечественных производителей — могут затормозить даже спекулятивный спрос со стороны внешних инвесторов, которые будут покупать гектары для перепродажи, а не для возделывания. Кроме того, использование земли в качестве залога для получения кредитов на развитие бизнеса является крайне редким явлением", — говорится в статье.