Арендные ставки на офисы в Киеве выше европейских

В 2012 году рост предложения на рынке офисной недвижимости в Киеве в сочетании со сдержанным спросом привел к снижению арендных ставок в сегменте, сообщает building.ua.

Предложение

В конце 2012 года общий объем офисных помещений в Киеве составил приблизительно 1 434 350 кв.м (GLA) без учета площадей государственных учреждений и офисных зданий, построенных компаниями для собственных потребностей.

В первом квартале 2012 года в Киеве новые офисные объекты в эксплуатацию не вводились. Однако объем нового предложения офисных помещений, выведенных на рынок в столице во втором и третьем кварталах 2012 года, составил около 103 185 кв.м (GLA), что на 87% превышает показатель за январь-сентябрь 2011 года. В общем в 2012 году объем нового предложения офисных помещений в Киеве составил около 157 715 кв.м, что соответствует показателю 2011 года и более чем на 51% превышает показатель 2010 года. Более 57% общей арендной площади новых офисных объектов, сданных в эксплуатацию в Киеве в 2012 году, расположены в трех офисных районах города (Подол, центр за пределами Центрального делового района (ЦДР) и в нецентральных районах на правом берегу реки Днепр). БЦ "Гулливер" был единственным бизнес центром, введенным в эксплуатацию в Центральном деловом район Киева в 2012 году, однако площадь здания составляет около 28% от общего объема нового предложения на киевском рынке офисной недвижимости в течение года.

По состоянию на январь 2013 года, к вводу в эксплуатацию в 2013 году в Киеве заявлено около 300 000 кв.м (GLA) офисных помещений. Фактический объем нового предложения в сегменте офисной недвижимости в 2013 году будет зависеть от готовности ряда крупных объектов.

Учитывая текущий рост вакантности и снижение арендных ставок на офисные помещения в Киеве, девелоперы некоторых строящихся в городе офисных зданий могут принять решение о переносе дат ввода в эксплуатацию своих объектов на более поздний срок.

Спрос

В 2011 году и первом квартале 2012 года основные показатели рынка офисной недвижимости в Киеве улучшились и оставались стабильными в последующих трех кварталах 2012 года. В 2012 году общий объем офисных помещений, сданных в аренду в Киеве, составил 84 300 кв.м (GLA), что приблизительно на 45%, 49% и 20% ниже показателей 2011, 2010 и 2009 годов соответственно. По оценкам DTZ, умеренный спрос в 2012 году является результатом того, что многие арендаторы сегодня очень осторожны в вопросах аренды и заняли выжидательную позицию, учитывая нестабильную экономическую и политическую ситуацию в Украине, а также ввиду значительного объема офисных площадей, запланированных к вводу в эксплуатацию в Киеве в краткосрочной и среднесрочной перспективе.

В 2011-2012 годах основным источником спроса на офисные помещения в Киеве были компании, работающие в сферах информационно-коммуникационных технологий, производства и дистрибуции товаров, энергетическом секторе, сфере финансов, а также сельском хозяйстве. Хотя корпоративные арендаторы офисной недвижимости в Киеве достаточно консервативны в своих прогнозах роста на ближайшие 5 лет, большинство из них предполагают умеренное расширение бизнеса и, как следствие, планируют увеличить занимаемые офисные площади в городе. Компании остаются очень требовательными к качеству, эффективности и стоимости офисных помещений.

В 2012 году, также как и в 2009-2011 годах, предварительные договора аренды не были распространены на рынке офисной недвижимости в Киеве, что преимущественно связано с наличием свободных помещений в оперирующих бизнес центрах и осторожным отношением арендаторов к строящимся объектам.

Вакантность

В 2012 году в Киеве были сданы в эксплуатацию новые бизнес центры, часть из которых не смогла достичь заполняемости выше 0%. Как результат, в конце 2012 года уровень первичной вакантности в сегменте офисной недвижимости в Киеве составил рекордные 18,1% по сравнению с показателем 15,8% в конце 2011 года. В конце 2012 года уровень первичной вакантности в сегменте офисной недвижимости в Киеве превысил показатель в размере 17,4%, зафиксированный на пике экономического кризиса в конце 2009 года.

В четвертом квартале 2012 года рост вакантности офисных помещений был отмечен в Центральном деловом районе (ЦДР), на Подоле и на Печерске за чертой ЦДР, тогда как показатель оставался неизменным или снизился в других суб-локациях Киева. В течение периода с четвертого квартала 2011 года по второй квартал 2012 года включительно, наивысший уровень вакантности был зарегистрирован в центральных районах Киева за пределами ЦДР, что связано с вводом в эксплуатацию здесь ряда новых офисных объектов, в том числе БЦ 101 Tower (46 400 кв.м GLA) и БЦ "Торонто-Киев" (33 480 кв.м GLA). Необходимо также отметить тенденцию к снижению уровня вакантности в этой части города: с 33% в конце 2011 года до 25% в декабре 2012 года. В то же время уровень вакантности на Печерске за пределами ЦДР в Киеве вырос до 24% в конце 2012 года.

Арендные ставки

Начиная с сентября 2008 года до конца 2009 года, арендные ставки на офисные помещения в Киеве снизились более чем на 50%, что было связано как с девальвацией украинской гривны, так и сокращением спроса арендаторов вследствие экономического кризиса. Во второй половине 2009 года арендные ставки на офисные помещения в Киеве стабилизировались на уровне $25-35 за кв.м в месяц для помещений класса "А", тогда как для помещений класса "В", расположенных в центральных и нецентральных районах города, они были в диапазоне $20-25 за кв.м в месяц, а для класса "С" – на уровне $12-17 за кв.м в месяц. В течение первых трех кварталов 2011 года была отмечена тенденция к некоторому повышению арендных ставок на офисную недвижимость в Киеве и их стабилизации в последнем квартале года, что стало результатом уменьшения предложения в сегменте, особенно в Центральном деловом районе города, а также постепенного улучшения динамики спроса арендаторов.

В первой половине 2012 года арендные ставки на офисные помещения в Киеве, в целом, оставались стабильными. Однако прогнозируемое компанией DTZ снижение арендных ставок все же имело место в третьем квартале 2012 года во всех классах офисной недвижимости в украинской столице. В июле-сентябре 2012 года новое предложение на рынке офисной недвижимости в Киеве увеличилось на фоне стабильного умеренного спроса арендаторов. В связи с такой динамикой рынка, владельцы некоторых бизнес центров, расположенных в центральных районах Киева и испытующих высокую вакантность, приняли решение о снижении запрашиваемых арендных ставок на офисные помещения в своих объектах. Таким образом, до конца сентября 2012 года арендные ставки на наилучшие офисные помещения в Киеве снизились до $35-41 за кв.м в месяц, тогда как для помещений класса "В" и "С" они соответственно составляли $18-32 и $8-20 за кв.м в месяц. В течение четвертого квартала 2012 года арендные ставки на все классы офисных помещений в Киеве оставались неизменными, однако сохранялась тенденция к их понижению на фоне растущего предложения в сегменте.

Несмотря на дальнейшее снижение арендных ставок на лучшие офисные помещения в Киеве, они все еще превышают ставки аренды в Бухаресте, Будапеште, Праге и Варшаве, но остаются ниже, чем ставки аренды в Москве.

Прогноз

Согласно оценкам компании DTZ, новое предложение в сегменте офисной недвижимости в Киеве в 2013 году может потенциально составить около 300 000 кв.м (GLA). Реальный годовой показатель будет зависеть от сдачи в эксплуатацию нескольких крупных объектов офисной недвижимости, своевременное открытие которых и полная готовность для въезда арендаторов остается под вопросом. Также, учитывая текущий рост вакантности и снижение арендных ставок в сегменте офисной недвижимости в украинской столице, девелоперы некоторых строящихся объектов могут перенести сроки их ввода в эксплуатацию на период после 2013 года.

В краткосрочной перспективе существенное улучшение макроэкономической ситуации, как в Украине, так и мире не предвидится. Поэтому компания DTZ ожидает, что в первом полугодии 2013 года динамика спроса на офисные помещения в Киеве останется неизменной, и новое предложение будет и далее превышать спрос в сегменте.

В среднесрочной перспективе заканчивается срок действия многих договоров аренды, которые были подписаны или пролонгированы в 2008-2010 годах на выгодных для арендаторов условиях, что может привести к увеличению спроса на офисные помещения в Киеве, особенно при условии возобновления позитивной деловой динамики в стране.

Значительный объем новых офисных помещений был введен в эксплуатацию в Киеве в 2011-2012 годах и запланирован к реализации в 2013 году, что вероятно будет сочетаться с относительно сдержанным спросом арендаторов и нестабильной экономической ситуацией. Как результат, по оценкам компании DTZ, в краткосрочной перспективе арендные ставки на офисные помещения в Киеве будут подвержены некоторому дальнейшему снижению.

В среднесрочной перспективе динамика арендных ставок на офисные помещения в Киеве будет зависеть от общей экономической ситуации в Украине и мире, а также от динамики ввода в эксплуатацию нового предложения в сегменте и ценовой стратегии, применяемой владельцами крупных оперирующих и строящихся бизнес центров.

Учитывая ожидаемое усиление конкуренции в 2013 году на рынке офисной недвижимости в Киеве, арендодатели могут повысить привлекательность своих объектов для компаний-арендаторов путем сдачи помещений с более высоким уровнем отделки и/или предлагая другие альтернативные варианты снижения капитальных затрат будущих арендаторов.

С положительной стороны, увеличение вакантности в сегменте офисной недвижимости в Киеве наряду с большим разбросом цен на качественные офисные помещения дает компаниям-арендаторам возможность оптимизировать свои арендные условия.