Больше всего в Донецкой области: Опендатабот назвал количество церквей УПЦ МП в Украине. Карта
В течение полномасштабной войны их количество уменьшилось только на 685 общин.
Вице-президент Конфедерации строителей Украины Дмитрий Исаенко указывает на то, что в текущем году ситуация в строительной отрасли стабилизировалась, а за последние 6 месяцев по отношению к аналогичному периоду минувшего года объемы строительства даже возросли – примерно на 3%.
Об этом Дмитрий Исаенко пишет в своем блоге на OBOZREVATEL.
“Вместе с тем в жилищном секторе, который составляет около трети от общего объема строительства, отмечается небольшое падение - на 2,3%, - пишет Дмитрий Исаенко. - Однако это вряд ли повлияет на годовой объем введенного в эксплуатацию жилья, который ориентировочно составит 10 миллионов кв. м. Почти половина этого объема будет возведена за счет инвестиций граждан в многоквартирные жилые дома. Это означает, что 70-80 тысяч семей будут иметь возможность приобрести жилье во вновь построенных домах, и очень важно дать им понимание существующих инструментов безопасности при его покупке”.
Некоторые аспекты Дмитрий Исаенко ранее обозначил в своем блоге “Как украинцам обезопасить себя при инвестировании в новое жилье".
Как отмечает эксперт, нынешний рынок больше всего оперирует двумя финансово-кредитными механизмами, применяемыми в жилищном секторе:
Фонды финансирования строительства (ФФС)
Институты совместного инвестирования (ИСИ)
Более 80% рынка использует инструменты ФФС, а также предварительные договора купли-продажи квартир через ИСИ.
“Что такое ФФС? По сути, это деньги от покупателей, переданные управителю ФФС, которые будут направлены исключительно на финансирование конкретного объекта строительства. Нецелевое использование денежных средств запрещено, и за этим постоянно следит регулятор от государства", - отмечает Дмитрий Исаенко
"Кто такой управитель ФФС? Это финансовое учреждение (банк или финансовая компания), которое действует от своего имени в интересах покупателей и осуществляет управление привлеченными от покупателей деньгами. Этот вид деятельности подлежит обязательному лицензированию", - разъясняет он.
По словам Исаенко, государственным регулятором в указанном секторе является Национальная комиссия по ценным бумагам и фондовому рынку, контролирующая банки или финансовые компании, которые осуществляют управление финансовыми средствами покупателей.
Эксперт разъясняет, что застройщик, у которого есть полный комплект разрешительных документов на объект строительства, аккредитуется у управителя ФФС. При этом управителем проверяются разрешительные документы и финансовое состояние застройщика.
Далее подписывается договор с управителем ФФС об организации строительства, в обеспечение которого управителю передаются имущественные права на будущие квартиры. Это оформляется нотариальным ипотечным договором. Для покупателя очень важно ознакомиться с примерами таких договоров. Как правило, в отделах продаж есть соответствующие заверенные копии.
Затем открывается ФФС, уведомление об открытии фонда с полным пакетом документов отправляется регулятору. Отмечу, что под каждый ФФС должен быть открыт свой расчетный счет в банке для контроля за целевым использованием денежных средств.
По словам Дмитрия Исаенко, важной стадией взаимодействия является контроль. Ежемесячно управитель осуществляет контроль за объёмом выполненных работ и соответствием их графику строительства, информирует регулятора о количестве подписанных договоров с покупателями.
Создание и работа ФФС регулируется законодательством. В данном случае за инвестором закрепляется конкретный объект, его интересы закреплены на законодательном уровне, что минимизирует риски двойных продаж.
Что касается взаимодействия между покупателем и управителем, то, как разъясняет Дмитрий Исаенко, вначале подписывается договор об участие в ФФС. Как правило, форма договора не меняется, так как утверждена Постановлением Кабинета Министров Украины №227 от 20.03.13. Обязательно к договору должны быть дополнения: правила ФФС, план размещения квартиры на этаже и дополнения, описывающие работы, которые будут выполнены в доме и в квартире.
После каждой оплаты управитель обязан выдать свидетельство об участии в ФФС, где будет указана сумма внесенных денег, количество оплаченных м2 и остаток м2, который еще надо оплатить.
После 100% оплаты управитель, отмечает Исаенко, подписывает с покупателем договор об уступке имущественных прав на квартиру. После введения объекта в эксплуатацию между покупателем и управителем проводятся окончательные взаиморасчёты по результатам технической инвентаризации по фактической площади объекта, застройщик (как правило, за свой счет) оформляет право собственности на покупателя.
По словам эксперта, предварительный договор – это сделка, на основании которой стороны обязуются в будущем заключить основной договор (купли-продажи).
В случае с покупкой недвижимости этот механизм проходит через Институты совместного инвестирования (ИСИ), которые для этих целей создают Корпоративные инвестиционные фонды (КИФ) или Паевые инвестиционные фонды (ПИФ).
Что касается взаимодействия ИСИ с застройщиком, то, как разъясняет Дмитрий Исаенко, как правило, между застройщиком и ИСИ подписывается генеральное соглашение, где прописываются обязанности и ответственность сторон. Если коротко, то ИСИ обязуется выкупить имущественные права на квартиры, а застройщик - построить объект в обусловленные сроки.
Далее, по словам вице-президента Конфедерации строителей Украины, ИСИ через КИФ или ПИФ осуществляет реализацию квартир путем подписания предварительных нотариальных договоров. Так же, как и по схеме ФФС, ИСИ ежемесячно отчитывается перед регулятором по активам фонда, которыми до оформления права собственности на квартиру являются имущественные права. Другими словами, регулятор видит, какое количество сделок и по каким объектам проводит ИСИ.
Дмитрий Исаенко отмечает, что покупателю важно проверить перед подписанием договора полномочия подписанта и факт оплаты полной стоимости имущественных прав на квартиру ИСИ.
"Это, скорее, можно сделать для собственного успокоения, так как это обязанность нотариуса в момент подписания", - говорит эксперт.
Далее покупатель оплачивает полную стоимость квартиры или ее часть (при рассрочке), после каждой оплаты, как правило, продавец выдает справку об оплате.
После введения объекта в эксплуатацию продавец оформляет на себя право собственности и подписывает с покупателем основной нотариальный договор купли-продажи. В случае, если квартира полностью оплачена, право собственности переходит в момент совершения сделки, о чем вносятся данные в государственный реестр и выдается выписка, которая и подтверждает право собственности.
Если после введения объекта в эксплуатацию у покупателя остаётся невыплаченная рассрочка, то помимо основного договора купли-продажи подписывается договор ипотеки, и в обеспечение выполнения договорных обязательств берётся квартира. В этом случае на покупателя переходит право пользования и владения, но право распоряжения (продажа, передача в залог) остается у продавца до полной выплаты рассрочки покупателем, после чего, ипотека снимается.
"Как видим, это схема продажи проста для понимания и так же контролируется регулятором. Возможно, поэтому она больше всего пользуется популярностью у покупателя", - отмечает Дмитрий Исаенко.
По его словам, очень важно обратить внимание на то, аккредитован ли объект строительства банками. Ипотечное кредитование набирает обороты, и, если на интересующий ЖК банковская система выдает кредиты, - это говорит о том, что специалисты банка уже провели правовой и финансовый анализ объекта, сочли его не рискованным и это может служить еще одним фактором в пользу выбора такого объекта.
"Напоследок хочется отметить, что выбирая жилье на первичном рынке, необходимо понимать, что это всегда рискованная операция. Это общемировая тенденция, подобные риски ощущают на себе покупатели недвижимости и в других странах, даже более экономически-развитых", - говорит эксперт.
По словам Исаенко, на данный момент максимально минимизировать эти риски можно через два финансово-кредитных механизма, о которых я рассказал в этом блоге. Но помимо этого, следует также опираться и на авторитетность самих девелоперов, так как первичный рынок жилья переполнен информацией о разнообразных скандалах с недобросовестными застройщиками. Поэтому необходимо тщательно изучать портфолио девелоперов, интересоваться реальными темпами строительства их объектов, после чего уже выбирать предпочтительный для вас финансово-кредитный механизм.
Подписывайся на наш Telegram . Получай только самое важное!
В течение полномасштабной войны их количество уменьшилось только на 685 общин.
Британцы и французы показывают, что готовы поднимать ставки в противостоянии с Путиным
Пока сил для быстрого широкомасштабного наступления у захватчиков нет
ВСУ уже получают вооружение, но основная часть прибудет до конца лета, уверяют журналисты
Когда вы успешно решаете сложную головоломку, это повышает вашу самооценку
Не используйте для чистки деликатных поверхностей абразивные чистящие средства