Банки начали "войну" на рынке ипотеки

Банки вступили в новый этап борьбы за клиентов-физлиц. На рынке вдвое увеличилось количество игроков, надеющихся заработать на ипотечном кредитовании. И хотя ставки по таким займам стали ниже в среднем на 3-5 процентных пунктов, требования к потенциальным заемщикам остаются достаточно жесткими, пишет «Коммерсантъ-Украина».

Видео дня

В 2011 году кредитная активность банков повысилась: по данным Нацбанка, рост чистых активов кредитных учреждений за январь-май составил 7,06% – до 1,01 трлн. грн. При этом обязательства банков за пять месяцев увеличились на 7,6% и на начало июня достигли 865,9 млрд. грн. Несмотря на общую тенденцию роста кредитной активности в целом по системе, наращивать портфели ипотечных займов докризисными темпами финучреждения пока не готовы. «Ипотечные кредиты в кризис оказались в числе самых проблемных по причине удорожания обслуживания валютных кредитов из-за девальвации гривны, а также существенного обвала стоимости недвижимости»,– поясняет динамику директор департамента управления розничными продажами Эрсте Банка Виталий Позняк.

Большие и осторожные

До кризиса основными игроками на рынке ипотечного кредитования были банки первой группы по классификации НБУ. По данным Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА), самыми большими портфелями кредитов на покупку недвижимости и сейчас располагают такие финучреждения, как УкрСиббанк, «Райффайзен Банк Аваль», ОТП Банк, Укрсоцбанк и банк «Надра». Однако сегодня ипотеку готовы выдавать лишь три банка из указанных, поскольку банк «Надра» активно борется с проблемной задолженностью, оставаясь под присмотром временной администрации, а «Райффайзен Банк Аваль» в кризис вообще отказался от потребительского кредитования – сегодня банк предлагает физлицам лишь кредитные карты.

Отсутствие на рынке двух крупнейших игроков позволило другим банкам нарастить долю рынка. Особую активность в сегменте кредитования недвижимости с прошлого года проявляют ВТБ Банк, «Дочерний банк Сбербанка России», Банк Кипра, Эрсте Банк, Фольксбанк, Пиреус Банк, Астра Банк и Креди Агриколь Банк. Всего на рынке – до 30 финучреждений, предлагающих программы ипотечного кредитования, тогда как год назад их было вдвое меньше. «За последние полгода на рынок вышло большое количество операторов, и условия кредитования значительно улучшились. Расширяются и продуктовые линейки банков, которые запускают ипотечные программы для приобретения домовладений, программы кредитования покупки паркомест в построенных объектах первичного рынка недвижимости»,– отмечает начальник управления ипотечного кредитования ВТБ Банка Александр Борщевич.

Но говорить о наращивании портфелей могут лишь отдельные финучреждения, которые до кризиса не вели активного кредитования недвижимости. Крупные же игроки стараются снизить объемы портфелей, продолжая, впрочем, выдавать новые кредиты с особой осторожностью. Клиенты рассказывают, что получить ипотеку в банке первой десятки гораздо сложнее, чем в учреждении третьей или четвертой группы. Банкиры объясняют такую осторожность последствиями кризиса, который внес довольно серьезные коррективы в сам рынок ипотеки. «Раньше около 50-60% кредитных сделок носили спекулятивный характер. Население Украины воспринимало ипотеку как некую возможность инвестировать и увеличить капитализацию своих собственных ресурсов. Сейчас же это кредитование непосредственной потребности в жилье. И в связи со стагнацией застройщиков на сегодняшний день кредиты в основном выдаются на приобретение недвижимости на вторичном рынке. Ситуация с первичным рынком, несмотря на некоторые позитивные сигналы, остается достаточно сложной, поэтому банки не спешат активно возобновлять работу в данном направлении»,– рассказывает Виталий Позняк.

Кредитование первичного рынка недвижимости остается пока редким явлением – лишь 10 банков готовы выдавать кредиты на покупку квартиры в любом строящемся доме, однако под залог уже имеющегося у заемщика жилья. Чаще можно встретить партнерские программы банков и застройщиков. Обычно это вынужденная «дружба»: профинансировав компанию, финучреждения внедряют и ипотечную программу кредитования приобретения квартир в объектах застройщика, чтобы тот мог скорее реализовать метры и гарантированно рассчитаться с банком за выданный в рамках финансирования строительства заем. Однако и таких партнерских программ всего 14, что в масштабах всей страны, мягко говоря, незаметно. Например, Банк Форум кредитует покупку квартир в столичном ЖК «Лазурный блюз», Кредитпромбанк выдаст ипотеку на покупку квартир в двух строящихся комплексах под Киевом – в Борисполе и селе Чайки, банк «Киевская Русь» кредитует покупку жилья в ЖК «Ольжин град» в Вышгороде. Партнерские программы с застройщиками есть также у банка «Таврика», Укрсоцбанка, банков «Киев» и «Хрещатик», Дельта Банка.

Ставки меньше

В этом году банки улучшили условия кредитования недвижимости. Прежде всего увеличился максимальный срок – если годом ранее он составлял 5-10 лет, то сейчас – 20-25 лет. Кроме того, некоторые игроки уже готовы выдать кредит при наличии у клиента первоначального взноса в размере 20-30% от стоимости жилья, хотя распространенное требование на рынке – самостоятельная уплата не менее 40%. Но самые существенные изменения связаны с уровнем процентных ставок: в среднем стоимость ипотечных кредитов составляет 16-20% годовых в гривне. А ведь еще год назад цена ипотеки была не меньше 23-25%.

Несмотря на очевидное удешевление кредитов на недвижимость, банкиры скептически относятся к идее возможного ипотечного бума. И этому есть простое объяснение – требования к потенциальным заемщикам все-таки достаточно жесткие, что существенно сужает их круг. «Клиент должен тратить на обслуживание всех своих кредитов не более 50% совокупного ежемесячного дохода семьи. К рассмотрению принимается только официально подтвержденный доход»,– отмечает председатель правления Астра Банка Михаил Власенко. При расчете максимальной суммы кредита банки учитывают совокупные доходы и расходы заемщика, а также членов его семьи. Естественно, у клиента должна быть постоянная работа и положительная кредитная история, но желательно и наличие дополнительных активов – недвижимости или земли.

Чтобы снизить риски по продукту, банки отказались от рассмотрения неофициальных доходов клиентов, разве что сумма ипотечного займа составляет 10-15% при авансе клиента 85-90% стоимости жилья. Снижает банковские риски и кредитование при условии первоначального взноса не менее 40-50%: чем выше авансовый взнос, тем меньше финансовая нагрузка на клиента по обслуживанию кредита. А в случае продажи кредитным учреждением залога даже при неблагоприятной ситуации на рынке недвижимости шансы банка вернуть всю сумму кредита достаточно высоки. Кроме того, большинство финучреждений больше не хотят кредитовать по фиксированной процентной ставке, предлагая плавающую ставку, которая в случае изменения ситуации на рынке позволит банкам без заключения дополнительных соглашений повысить стоимость займов.

Следует отметить, что в этом году банки также решили внедрить штрафы за досрочное погашение ипотечных кредитов. Теперь клиенту, решившему выплатить кредит раньше (полностью или частично погасив задолженность), грозит штраф в размере 0,5-2% от вносимой суммы. Поэтому юристы рекомендуют внимательно изучать ипотечные договоры. «У заемщиков часто возникают претензии к банкам из-за огромного количества штрафов при малейшем и незначительном нарушении условий договора, а также в связи с наличием в нем пунктов, позволяющих разглашать банковскую тайну третьим лицам и реализовывать одностороннее изменение условий договора и процентной ставки»,– поясняет управляющий партнер юридической компании «Ольга Демченко и партнеры» Ростислав Кравец.

До конца года перемен на рынке ипотеки не предвидится: ни существенного снижения ставок, ни увеличения сроков кредитования банкиры не обещают. «По нашему мнению, кредитный рынок в 2011 году будет оставаться консервативным. Сохранится главное условие получения кредита – достаточность официальных доходов клиента»,– уверен заместитель председателя правления «Дочернего банка Сбербанка России» Игорь Лохмаков. Впрочем, рост объемов ипотечных портфелей все же будет происходить, хотя и не для рынка в целом, а лишь для конкретных игроков. Банкиры считают, что количество ипотечных сделок может возрасти с 5-6% от общего объема заключаемых договоров на покупку жилья в стране в начале 2011 года до 15-20% к концу года.

На динамику объемов ипотечного кредитования будут влиять не только темпы роста экономики и стабильное увеличение доходов населения, но и возможности банков привлекать длинные и относительно недорогие ресурсы. «Развитие ипотеки также напрямую зависит от участников рынка, готовых предложить разнообразные кредитные программы на фоне медленного снижения ставок. При принятии решений о выдаче кредитов банки будут больше ориентироваться на снижение рисков, чем на увеличение кредитного портфеля»,– отмечает начальник отдела развития и поддержки розничных продуктов банка «Хрещатик» Андрей Осипов. До конца 2011 года ставки по ипотечным займам снизятся максимум на 0,5-1 п. п., однако требования к заемщикам останутся неизменно жесткими.