Тормоза дешевой ипотеки

В начале 2012 года Президент Украины заявил о необходимости обеспечения ипотеки для населения на уровне 3%. Эта позиция главы государства активно обсуждалась среди экспертов и населения, и в мае такая ипотечная ставка стала реальностью, благодаря механизмам, разработанным и утвержденным правительством. Но так ли просто получить такой кредит, и действительно ли ставка такого кредита 3%? По программе, займы выдаются под 16% годовых на срок до 15 лет, но 13% из этой ставки компенсируются государством. Однако в последнее время сообщения о том, что программа ипотечного кредитования, предложенная государством по ставке 3%, работает неэффективно, взбудоражили не только общественность, участников самой программы, но и правительственные круги. В этой связи в течение последней недели было проведено немало мероприятий как на уровне глав облгосадминистраций, так и общественных слушаний. Что же на самом деле сдерживает развитие программы? Ответ неоднозначен, но именно в этом мы и попытаемся разобраться.

Видео дня

Цифры и камни

Согласно информации Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства, по состоянию на 23 июля, количество заключенных договоров составляет 98. Банками профинансирован 71 кредит на общую сумму свыше 19 млн гривен. По мнению представителей регионов, основная проблема, которая сдерживает развертывание программы, – это медленная аккредитация объектов в банках. На сегодня только 30% из 190 объектов прошли банковскую аккредитацию. Следующей проблемой также является усложненная процедура получения кредита. Основная часть граждан, желающих получить кредиты в рамках программы, не осведомлены в тонкостях юриспруденции. В то же время банками предлагаются для подписания договора, которые сами по себе перегружены не слишком существенными условиями. На старте программы эксперты и банкиры отмечали, что одним из ключевых факторов, однозначно сдерживающим кредитный спрос, было отсутствие законодательных гарантий, что государство на протяжении всего времени действия программы будет компенсировать часть процентов - 13% с 16%.

Уточнения и дополнения

Наверное, стоит напомнить, что и конце июня в в "Порядок удешевления стоимости ипотечных кредитов для обеспечения доступным жильем граждан, которые требуют улучшения жилищных условий" - документ, регламентирующий правила работы программы льготного ипкредитования - были внесены изменения. "Вместо уплаты всех 16% по кредиту, как было, заемщик вносит на свой специальный текущий счет 3%, а получатель средств - 13%. Откорректировано положение по первому взносу – размер (25%) может быть уменьшен при наличии дополнительного залога по кредитному договору в соответствии с внутренними правилами банка. Предусмотрена возможность привлечения дополнительных (кроме членов семьи) поручителей. Также повышена доля, которую может составлять платеж по кредиту в совокупном доходе семьи с 40 до 50 процентов", - пояснил эксперт рынка, управляющий партнер коммуникационного агентства "Publicity Ukraine" Дмитрий Васильев. Но и помимо этого, важные новшества в определении предельной площади жилья порадовали потенциальных заемщиков. Так, с 1 января 2013 увеличена предельная площадь жилья с учетом количества членов семьи заемщика ограничивается следующими параметрами: квартира для 4 и более членов семьи – не более 76 кв. метров; индивидуальный жилой дом – не более 94 кв. метра. Действуют нормативы и по цене квадратного метра жилья: в Киеве — 7 тыс. гривен, в Киевской области, областных центрах, Севастополе и Симферополе — 5 тыс. гривен, для других населенных пунктов — 4 тыс. гривен. Согласно обращениям регионов, теперь расчетная стоимость жилья в пригороде (в радиусе до 5 км) определяется по цене города. Заемщик может приобрести жилье площадью и стоимостью выше на 25%, но компенсация будет выплачиваться только исходя из нормативной площади и стоимости. При этом заемщик имеет возможность сразу же оплатить разницу между фактической стоимостью квартиры и нормативным минимумом. Приобретенное жилье должно быть основным местом проживания и не может быть передано в аренду на время выплаты кредита.

А кто же доволен?

Чиновники говорят, что для реализации программы льготной ипотеки созданы максимально благоприятные условия. "С самого начала Минрегионстрой стремился максимально уменьшить влияние бюрократических процедур и чиновничьего аппарата на выдачу кредитов и компенсации процентов граждан. Гражданину достаточно подать определенные банками документы на получение ипотечного кредита и обратиться к местной власти с заявлением о своем желании принять участие в программе удешевления ипотеки. Решение о выдаче кредита принимает банк", - сообщил в ходе публичных дебатов замминистра регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Дмитрий Исаенко. Однако, по его словам, после выдачи займа следует заключить еще два договора: между гражданином и застройщиком о приобретении жилья, а также трехсторонний договор между участником программы, банком и органом местной власти о предоставлении компенсации. "Для ускорения и упрощения этого процесса в регионах созданы офисы по принципу "единого окна", обратившись к которым можно сразу получить весь спектр услуг в одном месте", – отмечает чиновник. Условия созданы, только заемщики говорят, что это не всем доступно, банкиры жалуются на неприбыльность проекта, а строители обвиняют банки в чрезмерной доходности. Так кому же стало лучше? Отвечу – тем семьям, которые уже получили ипотеку на жилье. Кстати, первой счастливицей стала молодая семья, где работает только папа, а мама пребывает в декретном отпуске.

А что не устраивает остальных участников программы? Об этом у них и поинтересовались. "Доходность строителей не превышает 6% годовых, в то время как банки обеспечивают себе доходность 2,5% с оборота только за счёт обслуживания чужих денег, а в кредитных программах их доход не менее 30%. Деньги стоят во много раз больше, чем доходность в любом бизнесе. Мы поддерживаем программу Президента. И готовы предоставить жильё в эту программу по цене хотя бы не снижающей, сложившейся сегодня, уровень доходности стройкомплекса. Но и банковская система должна сделать важный шаг на встречу развития экономики страны, приблизив свои ипотечные ставки к европейскому уровню (2-4% годовых) или хотя бы российскому (6-8% годовых)", - сказал член совета директоров Конфедерации строителей Украины Алексей Кулагин.. По его мнению, если ставка ипотеки будет действительно на уровне 3%, а не 16%, которые фактически зарабатывают банки по этой программе, то ипотека станет не льготной, а массовой. "И не нужно будет компенсировать разницу по ставке из бюджета, а значит, - из кармана налогоплательщиков, у которых может быть тоже не у всех решен вопрос с жильём, гарантированным Конституцией", - добавил он. Кулаги считает, что только такие действия помогут вытащить из пропасти отечественную строительную отрасль.

В свою очередь банкиры опровергают такую информацию. "Рыночная ставка для приобретения вторичного жилья у нас составляет 17,5%. В рамках госпрограммы максимальная ставка - 16%. То есть 1,5% мы недополучаем. Однако, мы пришли к выводу, что целевой сегмент получим. Бюджетники - люди, привыкшие обслуживать кредиты. Надеемся, что низкой рискованностью этого сегмента сможем компенсировать недополученный доход. Программа для нас не убыточна, но прибыль не получаем", - говорит заместитель председателя правления Укргазбанка Елена Дмитриева.

История из жизни: докажи нужду

История нашей коллеги-журналистки, нареченной мною вымышленным именем Маша, наверняка знакома многим украинцам. Закончив киевский вуз, выпускница-отличница устроилась на работу в столице и, соответственно, поселилась на съемной квартире в спальном районе Киева. Вопрос о льготной или нельготной ипотеке для Маши даже не стоял – во-первых, зарплаты не настолько высокие, чтобы позволить себе рисковать в условиях нынешней нестабильности, во-вторых, горький опыт участников молодежной кредитной программы, когда более 17 тыс. человек попросту остались один на один со своими проблемами и навалившимся внезапно кредитным бременем наложил свой отпечаток, ну и в-третьих, взаимодействовать с банковскими учреждениями после кризиса 2008-2009 годов как-то не очень хотелось. Но вот – подарок судьбы – государственная программа льготного ипотечного кредитования. Почему бы не попробовать? Но не тут-то было... Мало того, что понадобилась справка о состоянии в квартирной очереди, так вскоре еще и правила работы программы переиначили.

Государственные программы тем и прелестны, что зачастую изменение в их работу вносятся внезапно. Так и здесь. Отменив критерий квартирной очереди, было введено понятие нуждающихся в жилье. И ни по одной из трех госпрограмм на данный момент стать получателем жилья или кредита на его покупку нереально, потому что нет той таблицы критериев, по которой, собственно, и определяется та самая нужда. "Была понятная схема. Человек приносит справку о доходах и о квартирной очереди. Теперь внесены поправки и условия изменены. Введена категория "нуждающихся в жилье". Только теперь определить нуждающихся мы не можем, у нас нет полномочий", - сказал первый заместитель председателя Государственного фонда содействия молодежному жильщному строительству Дмитрий Исаев. По словам Исаева, ФСМЖС, как и другие органы, имеющие отношение к госпрограммам жилья, обязан проверить, что конкретный человек действительно нуждается в жилье, поскольку является распорядителем бюджетных средств. "Но мы не можем этого сделать, не имеем права выехать и посмотреть, какова там ситуация на самом деле. Это не в нашей компетенции", - сообщил он. Первый зампред главы ФСГЖС также сообщил, что со дня на день ожидается утверждение Кабинетом министров положения, в котором по каждому критерию будут прописаны критерии определения нужны граждан. "На сегодняшний день, на четверг, этот вопрос еще не решен. Но мы надеемся, что завтра Кабмин примет решение по этому вопросу", - отметил он.

Тут, собственно, возник наболевший вопрос нашей коллеги. "Я из Крыма, но уже 15 лет работаю в Киеве. Соответственно, здесь съемное жилье, а дома – действительно нужда. Как я могу это доказать и стать участником программы?", - спросила Маша. В ответ на данный вопрос Исаев задал встречный: "А договора аренды у вас нет? И подтвердить арендные отношения вы не можете?" Естественно, ответ очевиден – нет. В таком случае, по словам специалиста, необходимо вернуться в регион прописки и подать заявление на участие в программе там. Это никоим образом не повлияет на то, где вы хотите приобретать жилье. Однако квартиру в столице Маше продадут только лишь с учетом стоимости жилья в Крыму, по месту ее прописки. То есть, если стоимость квадратного метра в Киеве 7 тыс. гривен, а в Крыму – 4, то разницу в 3 тысячи Маше придется доплачивать без поблажек.

P.S.

Даже по президентской программе льготной ипотеки в 3%, в которой запланировано за 1 млрд гривен обеспечить жильем 30 000 семьей, есть пока только единичные случаи приобретения такого жилья, потому что у людей банально нет денег. Большинству украинцев, наверное, следует снять розовые очки и либо работать на износ, чтобы таки достичь уровня платежеспособности, гарантирующей получение кредита, либо смириться с тем, что их конституционное право на жилье так и не будет соблюдено.