Доступна ли крыша над головой

Стартовавшая в мае государственная программа «Доступное жилье», судя по всему, должна таки в скором времени предоставить первые результаты. Во всяком случае, на днях представители Минрегиона заявили о том, что специальная межведомственная комиссия утвердила первые 542 квартиры, которые наши сограждане могут приобрести на условиях дешевой ипотеки. Известно, что в рамках программы подобрано жилье в шести регионах Украины – в Волынской, Запорожской, Полтавской, Сумской и Черновицкой областях и АР Крым.

В частности, застройщики сегодня предлагают квартиры в Симферополе (20 однокомнатных и двухкомнатных), на Волыни (38 однокомнатных и двухкомнатных), в Запорожье (160 однокомнатных, двухкомнатных и трехкомнатных), в Кременчуге (80 однокомнатных и двухкомнатных), в Черновицкой области (18 однокомнатных и двухкомнатных), в Сумской области (208 однокомнатных и двухкомнатных).

По словам министра регионального строительства Анатолий Близнюка, данный список «доступных» квартир уже обнародован на официальном сайте и направлен в банки. Напомним, выдавать кредиты в рамках программы «Доступное жилье» смогут порядка 35 крупнейших банков страны (I и II группы согласно критериям НБУ), например, «Ощадбанк».

На каких же условиях украинцы смогут получить «доступную ипотеку»? «Обозреватель» уже подробно рассказывал о правилах участия наших сограждан в государственной программе «Доступное жилье».

Однако, думается, стоит вкратце вспомнить об основных параметрах деятельности ипотеки, поддерживаемой государством. Первое. Кредит на квартиру будет выдаваться в гривне сроком на 15 лет под 16% годовых, из которых 13% возмещает государство (в течение 10 лет), 3% - заемщик. Второе. Ипотечные кредиты будут выдаваться только под новое жилье, причем нормативная стоимость одного квадрата следующая: Киев – 7 000 грн., областные центры – 5 000 грн., другие населенные пункты – до 4 000 грн. Третье. Рассчитывать на получение доступной ипотеки смогут украинцы, которые стоят в квартирной очереди (эта категория населения – в приоритете) и иметь годовой доход (на семью из 3 человек) не менее 55 тыс. грн (нижняя планка) и не более 400 тыс. грн. (верхняя планка). Надо заметить, что для покупки квартиры в рамках программы «Доступное жилье» заемщики также должны иметь средства в размере 25% от стоимости жилья на первый взнос.

Так насколько же доступна теперь украинцам программа ипотечного кредитования, разработанная властями? Ранее «Обозреватель» уже проводил определенные расчеты, о которых также уместно будет напомнить.

Итак, сколько нужно будет переплатить киевской семье из трех человек за жилье, купленное по этой программе.

С учетом того, что семья может получить 58 кв. метров (нормативная площадь жилья для семьи). Стоимость одного «квадрата» по Киеву, согласно программе, составляет 7 000 гривен, значит, квартира в 58 «жилых квадратов» будет стоить 406 000 гривен. Первый взнос в 25% от этой суммы – это 101 500 гривен. То есть, на момент получения кредита человек должен будет готов внести в банк порядка 13 тыс. долларов или около 100 тыс. гривен. Далее - годовая ставка будет составлять 16%. Кредит выдается на 15 лет, за которые украинец переплатит 730 тыс. гривен. Согласно программе, государство возвращает 13% от суммы кредита и делает это в течение 10 лет, то есть за 10 лет из переплаченных 730 800 гривен участник программы «Доступное жилье» получит (вернет себе) 395 850 гривен. В итоге за 15 лет кредитования по программе «Доступное жилье» участник переплатит почти 335 тыс. гривен, а столичная квартира в максимальные 58 «квадратов», напомним, вначале стоила 406 тыс. гривен.

Реалии сегодняшнего рынка недвижимости

Дорого это или дешево – трудно судить. Однако с учетом того, что сегодня, по мнению экспертов, цены на жилье падать не спешат, а банкиры, несмотря на свои обещания, не снижают процентные ставки по ипотеке, возможно, кому-то условия программы «Доступное жилье» и придутся по вкусу.

Однако для того, чтобы понять – стоит ли стать одним из участников программы (напомним, в этом году Минрегионстрой планирует выдать порядка 30 тыс. кредитов), не помешает разобраться, что же сегодня происходит в целом на рынке недвижимости Украины. Как уже писал «Обозреватель», количество сделок купли-продажи с начала года стабильно растет: по данным консалтинговой компании SV Development, в январе 2012 года в Киеве было совершено 947 сделок, в феврале – 1711, в марте – 2190, в апреле – примерно 2400.

Да и цены на жилье тоже не каждому по карману. Так, по информации сайта Агент.уа, в апреле самую дешевую однокомнатную квартиру в Киеве можно было купить в среднем за 58600 долларов в Святошинском районе, за 60900 долларов в Деснянском районе и за 63800 долларов в Днепровском районе.

Как рассказал «Обозревателю» директор по маркетингу консалтинговой компании SV Development Сергей Степенко, в целом во втором месяце весны цены на недвижимость в Киеве выросли несущественно – всего на 0,17%. «В частности, рост цен произошел в дешевом сегменте жилья до 80 тыс. долларов - на 0,9%. Цены в бизнес-классе подорожали на 0,3%. А элит-класс подешевел на 0,25%», - отмечает аналитик.

По его словам, традиционно самым популярным среди покупателей является дешевый сегмент жилья. «Если говорить о совершенных сделках в Киеве, то самые популярные квартиры - в пределах до 100 тыс. долларов. На них приходится до 70% сделок. Жилье стоимостью 100-200 тыс долларов - здесь заключается 20-22% сделок. И недвижимость, которая оценивается выше 200 тыс. долларов - здесь приходится около 10%. – отмечает Степенко. - Если говорить о комнатности квартир, то здесь такая тенденция. Однокомнатные и двухкомнатные квартиры сравнялись в популярности: 46% - двухкомнатные, 42% - однокомнатные. Все остальное - порядка 12%. Поэтому могу сказать, что самые популярные квартиры - это дешевые».

По наблюдениям эксперта, сегодня в столице трудно купить нормальную квартиру дешевле 45 тыс. долларов. «То есть хрущевки в очень убитом состоянии продаются по 40 тыс. Это очень убитые, они очень быстро расходятся. Но все что стоит ниже, это либо комнаты, либо еще что-либо», - говорит аналитик.

Что касается регионов, то здесь также наблюдается небольшой рост цен на недвижимость. В частности, согласно статистике консалтинговой компании SV Development, в апреле во всех городах наблюдался незначительный рост цен. Кроме Одессы и Львова (снижение на 0,07%). Так, в Днепропетровске - рост на 0,17% , в Донецке - 0,09%, в Харькове - почти полпроцента.

Теперь пару слов о реальных ценах. По информации сайта Агент.уа, в апреле самые дешевые однокомнатные квартиры выставлялись в Ужгороде по средней цене 20400 долларов, в Кировограде по средней цене 20500 долларов, в Херсоне по средней цене 23200 долларов.

По мнению экспертов, в ближайшие месяцы не стоит ожидать снижения цен на жилье. Первая причина – проведение Евро-2012, так как объекты недвижимости в городах-миллионниках будут интересны для инвесторов с точки вложения средств. Вторая причина – повышенный интерес потенциальных покупателей к жилью, так как любое движение цен вниз, может вызвать ажиотаж на рынке недвижимости среди клиентов, поэтому продавцы предпочитают держать ценовую политику повыше в надежде реализовать квартиру повыгоднее. Исключение – форс-мажорные ситуации типа «срочно нужны деньги».

Спасет ли ситуацию ипотека

Почему же рынок недвижимости сегодня стоит на месте? Эксперты считают, что оживить спрос на жилье могла бы ипотека. Однако банкиры только декларируют снижение ставок, а реально условия ипотечного кредитования для потенциальных покупателей доступнее не стали. Напомним, сегодня средняя ставка по Украине 20-22% годовых по первичке и 16-18% годовых по вторичке.

«Ипотека осталась на том же уровне. Не видим всплеска ипотечной активности. На мой взгляд, ипотека будет работать в том случае, если процент будет ниже 15%. Однако все условия для понижения созданы. Так, Национальный банк снизил учетную ставку до 7% - это самая низкая ставка за всю историю Украины. Но почему банки не понижают ставку непонятно, может быть, потому что не получают пока длинных денег от НБУ», - рассказал нам президент Ассоциации экспертов по недвижимости Украины Сергей Злыдень.

По мнению эксперта, обещания банков снизить процентные ставки, возможно, и стали причиной того, что рынок недвижимости замер в ожидании. «Потенциальные покупатели находятся в ожидании, когда же ипотека станет доступнее», - поясняет Злыдень.

А по мнению Сергея Степенко, оживить рынок недвижимости могло бы лишь возвращение валютного кредитования.

«Единственный локомотив, который может подтолкнуть активизацию на рынке недвижимости, это возвращение ипотеки. Мое мнение: кредитование в гривне на уровне 12-13% практически нереально. Потому что риски у банков могут быть высоки. Но если бы вернулось кредитование в долларах, и банки могли бы привлечь иностранные кредиты под 3-5% годовых, и потом предоставлять их под 12-13% в Украине, то в любом случае для рынка это был бы очень серьезный толчок. В любом случае, количество сделок пошло бы однозначно вверх. Цены на недвижимость начали бы расти. И, думаю, ситуация на рынке недвижимости вернулась бы к 2008 году, когда 70% сделок было за счет ипотеки», - поясняет свои позиции Степенко.

Что касается государственной программы «Доступное жилье», то тут оценки экспертов в данном вопросе весьма скептичны, мол, пусть процесс стартует – а там будет видно.

А как там за границей?

Вопрос решения проблемы покупки жилья рано или поздно приводит украинцев к мысли: а не махнуть ли за границу? Мол, жизнь там может быть и лучше, а жилье – даже дешевле. Так ли это на самом деле, давайте вместе поинтересуемся. Итак, сколько же стоят квартиры в разных странах мира.

Испания. Здесь квартиру-студию можно приобрести в среднем за 30-40 тыс. евро. Если говорить о среднем ценовом сегменте, то особой популярностью пользуются квартиры стоимостью 70-200 тыс евро. А в категории «элит-класс», покупателей интересуют виллы в диапазоне 400-700 тыс. евро.

Бельгия. В среднем цена на квартиру здесь варьируется в районе 90 тыс. евро, но можно найти жилье и подешевле – за 60 тыс. евро.

Великобритания. Средняя стоимость жилья на Туманном Альбионе стартует от 200 тыс. фунтов стерлингов, а в центре Лондона цены вообще фантастические – квартира может обойтись в 800 тыс. фунтов стерлингов.

Германия. Тут жилье можно приобрести на любой финансовый «вкус». Хорошее жилье в провинции обойдется в 50 тыс. евро, в больших городах дороже – в 80-150 тыс. евро.

Финляндия. Здесь жилье могут приобрести народ разного достатка. Приличный дом в провинции стартует от 100 тыс. евро, квартира с видом на море – 200 тыс. евро, особняк без своего берега – уже 350 тыс. евро, а со своим берегом – от 500 тыс. евро. В крупных городах квартира может обойтись в 150 тыс. евро, а особняк в 500 тыс. – 2,5 млн. евро.

Как видим, где покупать квартиру – на родине или за границей – для многих украинцев средней руки пока что не решаем, так как цены кусаются и тут, и там. Поэтому голову остается ломать только над одним: как бы заработать на это самое жилье?