Секреты получения кредита на квартиру

Первую собственную квартиру я приобрел шесть лет назад, — рассказал "Вестям" наш читатель, 30-летний Виктор Гладченко. — Тогда это было довольно просто: на рынке было множество предложений от банков с небольшим первым взносом (достаточно было иметь 10% от стоимости квартиры), а банки верили историям о высоких доходах на слово. Оформление было настолько простым, что с момента общения с продавцом до момента оформления сделки тогда прошла всего неделя. Ставка в 12–14% годовых на тот момент не смущала. Ведь вкладывать в недвижимость было выгодно: стоило в июне 2007 года мне купить однокомнатную на Борщаговке за $60 тыс., как через два месяца за аналогичные квартиры уже давали $100 тыс. И даже обвал гривни в 2008 году (а вместе с ним и резкий рост выплат по долларовому кредиту) не заставил пожалеть о принятом решении: ежемесячные взносы по кредиту все равно были ниже (около 2,5 тыс. грн), чем если бы квартиру пришлось арендовать (не менее 3 тыс. грн за однокомнатную), а цены хоть и упали, но как раз до уровня начала 2007 года. Зато появился стимул выплатить кредит за квартиру скорее — справиться удалось за пять лет".

Видео дня

После последнего платежа этой весной у Виктора возникла идея повторить пройденный путь — купить трехкомнатную квартиру, причем с учетом транспортных проблем столицы, недалеко от метро: "Привычка платить определенную сумму каждый месяц осталась, а тратить свободные деньги на развлечения и излишества не хотелось. Тем более что банки восстановили кредитование — этот вопрос я мониторил в течение нескольких лет".

Как продавали "ненужное"

"Предварительный опрос знакомых брокеров внушал оптимизм, — рассказывает наш герой. — Однокомнатные квартиры в Киеве продаются всегда в течение двух месяцев после того, как их выставили на продажу. А выгодные предложения, например, если скинуть $2–3 тыс. от рыночной цены, улетают буквально за день. На практике оказалось все не так и просто. Высокий спрос есть лишь на дешевые варианты — убитые квартиры и/или с явно выраженным недостатком, например, отсутствием балкона — за $40–45 тыс.

По нашим объявлениям с ценой в $55 тыс. (квартира на Борщаговке) с перечислением цифр-параметров (площадь, количество комнат, планировка) и описанием транспортной развязки никто даже не звонил. Но стоило вывесить фотографии, на которых явно было видно качество ремонта (плитка, сентехника, дорогой ламинат), как телефон тут же оборвали. По словам потенциальных покупателей, у нас на тот момент была чуть ли не единственная однокомнатная квартира, где можно жить, не делая ремонта.

Мы выбирали покупателя из большого количества желающих по критерию "нормальности" — так как нужно было не просто продать, а продать и сразу купить. После общения появилась уверенность, что человек не подведет в день сделки и пойдет на уступки по срокам в том случае, если мы к моменту сделки либо не успеем собрать все документы для банка, либо не найдем подходящую для покупки квартиру.

Как оказалось, эта договоренность оказалась нелишней — несколько квартир, которые мы затем собирались купить, оказались с проблемными документами либо с нюансами, делающими сделку рисковой (о подводных камнях читайте в следующем блоке. — Ред.)".

Почему вторичка и кредит

"Разницу в цене между однокомнатной и двухкомнатной квартирой (около $25 тыс.) мы могли бы найти и без участия банка: продать машину, попросить у родственников и одолжить у знакомых, — объясняет свои мотивы Виктор. — Но хотелось, во-первых, трехкомнатную (первый ребенок растет на глазах, а в планах есть и второй), тем более что разница между ними в цене не такая уж и большая. Во-вторых, покупка через банк безопаснее — финучреждение дополнительно проверяет квартиру, которая является залоговым имуществом. В-третьих, одалживая у знакомых и родственников, ты доставляешь им определенный дискомфорт, а добрые отношения часто намного дороже денег. Переплата же не смущала — если выплачивать не по графику, а быстрее, то она не такая уж и большая. Риска остаться без квартиры также не было: в крайнем случае можно жить у родственников, а квартиру сдавать и с этих денег платить по кредиту, ведь стоимость аренды превышает ежемесячные выплаты банку. Если же говорить о том, почему мы искали жилье именно на вторичном рынке, то здесь причина проста: договора инвестиций, которые предлагает застройщик, не гарантируют сдачи жилья в срок".

Шесть подводных камней при покупке недвижимости

В договоре задатка (правильное название — предварительный договор) обычно указано, что если продавец передумал продавать квартиру, он должен вернуть двойную сумму задатка. Но забрать эти деньги через суд крайне сложно. А если договор оформлен нотариально, можно попросить нотариуса взыскать сумму задатка и штрафные санкции с помощью исполнительного предписания — этот документ принимает Исполнительная служба.

Если дети не участвовали в приватизации, но были прописаны в квартире, они могут обратиться в суд для признания приватизации квартиры незаконной, и суд признает за ними право на часть квартиры. Нужно также проследить за тем, куда выписали детей из продаваемой квартиры: если жилищные условия детей ухудшаются, они имеют право пользоваться уже покинутой ими жилплощадью до совершеннолетия.

Популярная до появления Налогового кодекса схема ухода от уплаты налогов при оформлении квартиры — занижение в документах стоимости квартиры — действует и сейчас, но в меньшей степени. Так, независимые оценщики согласились занизить цену квартиры нашего героя на 10% от рыночной. Порядка $300 в такой способ сэкономить можно. Но если сделку вдруг признают недействительной, продавец вернет покупателю на 10% меньше, чем получил.

Лучше отказаться от покупки, если в квартире живут люди, состоящие на учете у психиатра, алкоголики, наркоманы, или прописаны люди, находящиеся в тюрьме (в процессе поиска Виктор нашел две такие квартиры по сниженной на 10–15% цене). Осторожно нужно относиться к квартирам, где живут инвалиды. Дело в том, что любой из вышеперечисленных может потребовать через суд аннулировать сделку, мол, не давал согласия или не понимал, что подписывает.

Если квартира была конфискована банком за неуплату, всегда есть риск, что предыдущий владелец будет пытаться ее отсудить. Поводов для этого опытный юрист найдет массу — начиная от того, что при конфискации не учли интересы кого-то из членов семьи, и заканчивая мелкими нарушениями процедуры (например, если владельца квартиры не уведомили о дате проведения аукциона). Срок давности в Украине — 3 года.

Лучше не связываться с квартирами, которые продают по дубликатам документов: неизвестно, что конкретно произошло с оригиналами после того, как их украли или потеряли. Перед оформлением сделки нужно взять копии документов продавца (и на квартиру, и личные) и отнести нотариусу на проверку: по реестрам и базе данных утерянных паспортов он и восстановит историю квартиры, и проверит личности продавцов.

Посредники дают до 98% объявлений о продаже жилья

Анализ 42 тысяч интернет-объявлений о продаже квартир в Киеве показал, что лишь 1,5% из них — прямые (размещенные продавцом или покупателем самостоятельно), сообщил нам эксперт рынка Максим Школьник. При этом, по его словам, количество сделок с сопровождением риелторов в итоге не превышает 50% (остальные либо продают-покупают сами, либо "кидают" риелтора, договариваясь напрямую с другой стороной). Средний размер комиссии риелтора — 3–4%. Для сравнения, в США 93% сделок проходят с риелторами, а их комиссия составляет 6%.

С ноября можно зарегистрировать квартиру по почте

Глава Укргосреестра Дмитрий Ворона рассказал "Вестям", что с 1 ноября этого года по вопросам регистрации прав на недвижимость можно будет обращаться не только к государственным регистраторам, но и в любое отделение "Укрпочты" — они отправят ваши документы в Укргосреестр по специально защищенному режиму. А с 1 января 2014 года предоставлять услуги по регистрации прав на недвижимое имущество смогут также частные нотариусы по согласованным с государством ценам. Сеть госрегистраторов будет расширена в 10 раз: с 2 тыс. до 22 тыс. помещений Укргосреестра.

Ипотека в Украине в пять раз дороже, чем в США

Согласно результатам исследований ипотечного агентства Freddie Mac, ставки по ипотечному кредитованию в Украине в пять раз больше, чем в США. Средняя ставка по жилищным кредитам со сроком погашения в 30 лет в этой стране составляет 4,58%, а на 15 лет — около 3,6%. Для сравнения, в Украине реальная ставка по ипотечным ссудам составляет порядка 19%. Но, по словам директора гендепартамента денежно-кредитной политики НБУ Елены Щербаковой, уже в ближайшие месяцы ставки по ипотечным кредитам снизятся до 17% (благодаря дешевому кредитованию комбанков НБУ).

Шаг 1: поиск квартиры

За большинством объявлений в интернете и СМИ, как рассказал Виктор, скрывались риелторы, которые ленились организовывать просмотры и даже сами ни разу не были в квартире, которую они продают. Второе наблюдение — в столице жилой фонд большей частью находится в ужасном состоянии. В поисках хорошего варианта Виктор с женой каждый день тратили не меньше часа на просмотр: "Чаще всего попадались квартиры, где криминальные фильмы можно снимать без помощи декораторов. Правда, это не мешало хозяевам выставлять их по неадекватно высоким ценам". Иногда квартиры перед продажей убирают, а иногда даже клеят обои, чтобы придать жилой вид. Но нужно понимать, что если там прогнившая канализационная труба, старая проводка и неровный пол, то даже свежие обои придется снять, плитку в туалете демонтировать, а стяжку на полу удалить и залить заново. Также советуем не полениться и постоять минут 15 у подъезда: посмотреть на местный контингент и поинтересоваться у жильцов, чем плох и хорош этот дом.

Шаг 2: переговоры с банком и брокером

Квартирные брокеры всегда просят 5% от стоимости квартиры. Однако с ними несложно сторговаться до 2%, аргументируя это тем, что остальную часть брокер все равно возьмет с продавца. "Мы сделали проще, — делится опытом Виктор. — Так как в нашем случае квартиру продавали за $95 тыс. (она того стоила), мы объяснили брокеру, что он получит $2 тыс., если уговорит продавца уступить эту же сумму в цене". Кроме того, есть вариант сэкономить и с помощью банка. Так как каждый третий банк дает брокеру комиссионное вознаграждение в размере 0,5–1% от стоимости квартиры за оформление ипотеки в данном банке, то на эту сумму брокера несложно уговорить на скидку по комиссионным.

Банк требует, чтобы между продавцом и покупателем был нотариально оформлен договор задатка (1–1,5 тыс. грн), а квартира была оценена у аккредитованного банком оценщика (800–1200 грн). Кроме того, перед принятием окончательного решения о выдаче кредита он требует документы владельца квартиры — продавца.

Шаг 3: сделка купли-продажи

Чтобы ничего не сорвалось, нужно чтобы у продавцов были на руках документы на недвижимость: отчет об оценке, правоустанавливающий документ (свидетельство о праве собственности, праве наследования, регистрационное свидетельство, договор купли-продажи, дарения, мены, решение суда и прочее), выписка из реестра прав собственности на недвижимость (берется у нотариуса или в Укргосреестре вместо справки-характеристики из БТИ), идентификационные коды и паспорта участников сделки, "форма 3" из ЖЭКа, техпаспорт на квартиру, свидетельство о браке или о расторжении брака (если квартира покупалась в браке, то согласие супруги/супруга на продажу). Также нотариус в момент оформления сделки делает справку об отсутствии налогового залога и запрета на недвижимость. На оформление Виктору пришлось потратить всего 28 тыс. грн (1% — сбор в пенсфонд и 1% — спецпошлина плюс услуги нотариуса, а также банка за выдачу кредита и оформление страховки жизни заемщика) плюс 16 тыс. грн он заплатил брокеру.

Кто сейчас может претендовать на получение ипотечного кредита

Для подавляющего большинства украинцев банковский кредит — единственный способ приобрести первую квартиру или расширить жилплощадь. В течение нескольких лет после кризиса-2008 банки либо вообще не давали кредитов, либо выставляли такие условия (например, ставка в 30–50% годовых), что смысла брать кредит не было. Этой весной ситуация изменилась — практически каждый банк предлагает вполне приемлемые условия.

Это возможность взять деньги на срок до 30 лет под 16,5–18,5% годовых, а первый взнос составляет 30–50% (чем он выше, тем ниже ставка кредитования в указанном выше интервале). "Мы взяли кредит на $40 тыс. на 20 лет под 17% годовых — то есть будем платить каждый месяц около 5300 грн. Поскольку в семье работают два человека, эта сумма для нас приемлема", — рассказал Виктор.

Но если до осени 2008 года кредиты выдавали чуть ли не под честное слово, то сегодня к заемщику предъявляется набор жестких требований.

Возраст и семейное положение. Как ни странно, в опрошенных Виктором банках (он пообщался с менеджерами 12 финучреждений) первый вопрос касался именно возраста зае мщика, а не доходов. Дело в том, что срок кредитования ограничен датой выхода на пенсию (60 лет). То есть, если кредит берется на 20 лет, то заемщик должен быть моложе 40 лет. Причем все без исключения банки потребовали поручителя примерно такого же возраста, как заемщик, из числа близких родственников. Идеально, если заемщик женат (замужем) и жена (муж) является поручителем. Однако есть нюанс для тех, у кого есть несовершеннолетние дети — банки требуют, чтобы они были прописаны у кого-то из родственников, либо нужно получить согласие опекунского совета на то, что детей выпишут из квартиры в том случае, если заемщик перестанет платить по кредиту (получить согласие нереально).

Доходы. Банки требуют, чтобы работали оба супруга. Фактически это значит, что с момента рождения ребенка должно пройти более трех лет (должен закончиться декретный отпуск). Уровень дохода должен быть такой, чтобы выплата по кредиту не превышала 50% расходов всех членов семьи. Отметим, что банки сейчас вообще не учитывают неофициальных доходов.

Кредитная история. Должна быть идеальной — эту информацию банки берут в Бюро кредитных историй. Например, к Виктору прицепились по поводу просрочки по кредиту 2006 года (давно погашен): попросили принести справку из банка, где брался заем на небольшую сумму, о том, что там нет никаких претензий к нему.