В Киеве дешевеют квартиры
Александра и Святослав Егоровы уже год присматриваются к столичному рынку недвижимости. У них небольшая сумма - 50 тысяч долларов. Еще год назад за такие деньги они могли купить "гостинку" на окраине Киева, очень далеко от метро. Сегодня они рассчитывают приобрести "двушку" на "вторичке". "Мы планируем купить двухкомнатную квартиру возле метро за 65 тысяч долларов. Займем у друзей еще тысяч 10-13. Еще на пару тысяч поторгуемся. Сейчас продавцы активно уступают", - говорит Александра Егорова.
Весенний приговор
Оптимизм Егоровых вполне оправдан. Серьезно сдав позиции в кризис, рынок недвижимости продолжает падать. Причем, отрицательная динамика характерна даже для весны и осени - когда цены традиционно ползли вверх. Так средняя стоимость 1 кв. м жилья, впервые выставленного на продажу, в марте оказалась на 11,7% ниже февральского, составив, по данным портала 100realty.ua, 1862 долларов за метр квадратный. При этом число предлагаемых квартир к продаже выросла на 5,8% - до 15 981.
Таблица 1
Стоимость квартир на вторичном рынке Киева по состоянию на март 2012 года
Расположение
Количество комнат
Количество квартир
Ср. общая площадь, м2
Средняя стоимость квартиры, $
Средняя цена квадратного метра, $
Левый берег
1-комн.
1397
45
69757
1570
2-комн
1954
67
98823
1486
3-комн.
2255
91
133412
1465
4-комн
346
122
195546
1584
В среднем по району
5952
74
110728
1504
Правый берег
1-комн.
1631
42
79219
1893
2-комн
1937
64
126993
1972
3-комн.
2360
89
177011
1953
4-комн
514
133
295225
2191
В среднем по району
6442
73
146645
1963
Центр
1-комн.
423
44
128538
2976
2-комн
1283
65
204539
3158
3-комн.
1262
98
322553
3295
4-комн
619
146
481896
3300
В среднем по району
3587
88
284960
3209
В целом по Киеву
15981
77
164313
2072
В целом, по оценкам портала, стоимость жилья, выставленного на продажу в Киеве, снизилась на 1,7% (до 2072 долларов за один квадратный метр). Максимально подешевели четырехкомнатные квартиры - на 3,3% (до 2513 долларов за метр квадратный). Двухкомнатное и трехкомнатное жилье снизилось в цене на 2% (до 2083 долларов за метр квадратный и 2054 долларов за квадратный метр соответственно).
А вот всегда востребованные "однушки" подешевели меньше - на 0,4% (до 1895 долларов за квадратный метр). Снижение цен обусловлено в первую очередь вялым спросом. Риэлторы отмечают, что в начале весны количество сделок не отличалось от февральских показателей, что и заставляло владельцев, заинтересованных в продаже жилья, снижать цены.
Всего за год квартиры на вторичном рынке подешевели примерно на 10%. Однако, это достаточно условный показатель. "Одно дело заявленные цены, другое дело цена, по которой продают квартиру. Сейчас правила рынка диктует покупатель, тот, у кого есть деньги. Он это знает, поэтому не спешит с покупкой, много смотрит, выбирает, торгуется", - рассказывает брокер Иван Ефименко. По его словам, в его практике были случаи, когда продавцы делали скидку на 10% и более процентов от стоимости квартиры.
Аналогичная ситуация и на рынке первичного жилья. Здесь тоже цены медленно сползают вниз. Так, средняя стоимость представленных к продаже 1-4-комнатных квартир на вторичном рынке жилой недвижимости Киева в марте отмечена на уровне 2072 долларов за квадратный метр. По сравнению с февралем средняя цена уменьшилась на 1,7% (в денежном эквиваленте на 36 долларов за кв. м).Всего за год цена квадратного метра на первичном рынке недвижимости по март 2011 снизились на 5-6%.
Таблица 2
Стоимость квартир на первичном рынке Киева по состоянию на март 2012 года
Класс, зона
Количествоі комнат
Количество ЖК
Количество квартир
Площадь, м.кв
$/кв. м
мин
ср
макс
Эконом-класс
73
717
29
79
312
1216
1-комн
223
29
48
113
1235
2-комн
253
46
73
125
1227
3-комн
184
69
103
168
1163
4-комн
57
85
154
312
1265
Бизнес-класс
36
358
37
102
348
1895
1-комн
83
37
55
74
1911
2-комн
115
62
83
140
1891
3-комн
104
80
116
193
1897
4-комн
56
116
186
348
1974
Премиум-класс
17
223
36
106
275
2599
1-комн
44
36
56
76
2633
2-комн
58
66
88
126
2630
3-комн
80
82
121
183
2572
4-комн
41
122
158
275
2573
В целом по Киеву
126
1298
29
90
348
1641
"Это не так заметно как на вторичном рынке, и все завуалировано под различные акции: купи квартиру перед Новым годом - получи скидку 10%, однако факт остается фактом - застройщики также готовы уступать", - говорит Иван Ефименко. Сейчас средняя цена квадратного метра на первичном рынке Киева составляет 13-14 тысяч гривен в эконом и 17-20 тысяч гривен в бизнес-классе. И это тоже формальная цена. На деле, в отделах по продажам готовы идти на большие уступки.
"Можно требовать скидку до 25% от стоимости жилья. Особенно, если вы имеете в своем распоряжении всю сумму. Если вы планируете где-то кредитоваться, или рассчитываете взять рассрочку у застройщика, вы тоже можете рассчитывать на скидку примерно 7-10%. Но вам придется "подружиться" с менеджером. Например, квартира стоит 75 тысяч долларов, вы хотите ее купить за 65-68, дайте менеджеру 2-3 тысячи долларов и он вам все организует", - рассказал на условиях анонимности сотрудник одной строительной компании.
Падающий угол
Подобная картина сохранится, как минимум, до конца лета. Вячеслав Гончаров, генеральный директор агентства недвижимости G & P, прогнозирует, что спрос будет слабым из-за неуверенности граждан в устойчивости гривны, а также вследствие тяжелого финансового положения большинства потенциальных покупателей. Впрочем, некоторые наиболее алчные владельцы квартир в надежде сорвать куш накануне Евро-2012 таки наверняка не будут спешить со снижением цен.
"Но усилия таких владельцев недостаточны. Евро 2012 - это всего две недели. А что потом? Падение гривны, выборы в парламент, инфляция!", - переживает Иван Ефименко. По роду деятельности он принадлежит именно к той категории, которой совсем не выгодно падение цен на недвижимость и сокращение спроса. До кризиса он мог себе позволить слишком расслабленный график - приходить на работу после полудня, ужинать в ресторане. Сделки купли-продажи осуществлялись ежедневно. Сегодня на его агентство недвижимости приходится только две-три сделки в месяц.
"Покупательная способность украинцев падает. Зарплаты хоть и пересмотрели, но инфляция съедает весь этот рост. Обратите внимание как подорожали коммунальные услуги, проезд, питание, одежда. Может ли при таких ценах человек, который получает 4,5 тыс. гривен (средняя зарплата по Киеву - прим. авт), собрать деньги на покупку квартиры?", - рассуждает Ирина Чуркина, эксперт Института общественных стратегий.
Действительно, заработки украинцев пока не дают им возможности собрать деньги на квартиру. Не могли украинцы (в подавляющем большинстве) собрать быстро всю сумму на покупку квартиры и раньше. Но до кризиса ипотека была относительно доступной - тогда кредитовали под 13-15% годовых.
Сейчас ипотека для большинства украинцев недоступна. В начале 2010 года ипотечные ставки составляли 26-27% в гривне. И хотя сейчас они немного снизились (до 20-22%), взяв ипотечный кредит, по-прежнему приходится выплачивать три-четыре стоимости квартиры. Размер первого взноса - в среднем 50, минимум - 30%. Причем требования к заемщикам очень жесткие - проверяется все: от доходов до состояния здоровья родственников.
Неудивительно, что такие условия не вызывают массового ажиотажа. Но до кризиса на долю ипотеки приходилось 70-80% сделок.
В пользу снижения цен говорит и растущее количество предложений на "первичке". Сейчас по данным портала 100realty.ua в феврале 2012 года в Киеве к продаже предлагались квартиры 54 операторами в 126 объектах. Это довольно большая масса предложений, которая будет давить на рынок. Ведь пока что даже на квартиры эконом-класса не выстраивается длинная очередь желающих.
Так, например, однокомнатные квартиры в новостройке на Минском массиве безуспешно выставляются на продажу уже больше года. Стоимость "однушки" действительно невелика - 54 тыс. долларов. Но желающих стать владельцем такого бюджетного варианта пока не нашлось. Это говорит о том, что даже такая цена слишком высока для украинцев, и они продолжают ожидать дальнейшего снижения стоимости квадратного метра.
"У застройщиков не так уж много вариантов - либо оставлять квартиры простаивать и погашать свои кредиты в банке (в большинстве случаев банки кредитуют застройщиков - прим. Авт), либо пойти на уступки и начать снижать цены. Я думаю, они выберут второй вариант" , - считает Иван Ефименко. И здесь, по мнению эксперта, четкая взаимосвязь - падающая "первичка" потянет вниз за собой вторичный рынок.
Есть и другой фактор, пожалуй, самый главный, который тоже будет играть в пользу снижения стоимости квартир - кризис вымыл с рынка спекулянтов - перекупщиков квартир. К 2008 году на их покупки приходилось до 50% всех совершаемых сделок. И именно они задавали на данном рынке такую динамику роста цен. А сейчас люди покупают жилье лично для себя на свои собственные сбережения и переплачивать даже гривну на одном квадратном метре они не намерены.