Как решить жилищную проблему?

Недавно Президент и премьер опубликовали свои взгляды на решение жилищной проблемы, однако по отчетам риэлтеров, цены в январе вновь пошли вверх и ожидается, что в течение года они поднимутся на 25, а то и на 45%.

Есть ли в Украине жилищная проблема?

Сразу же следует отметить, что в современной Украине нет и не может быть никакой жилищной проблемы. В отличие от США, население страны сокращается, т.е. на практике должен наблюдаться избыток жилья.

Проблема, как представляется, состоит из следующих моментов:

Во-первых, реально не хватает жилья высшей (элитной) категории для бизнесменов. Однако, это не проблема общества и государства – пусть богатые люди решают ее сами.

Во-вторых, сейчас происходит процесс повторной урбанизации, когда масса молодежи мигрирует из сел и малых городов в большие города. Этот процесс, как представляется, сейчас уже не имеет объективной составляющей – экономическая ситуация в стране стабилизировалась.

Однако вполне реален вариант второй миграционной волны – с введением купли-продажи земли значительная часть селян продаст свои наделы и попытается за вырученные деньги закрепиться в городах, что вызовет еще один рывок цен на городскую недвижимость.

В-третьих, существует небольшой сегмент постоянного спроса – люди, желающие изменить свое жилищное положение после брака, появления детей и т.п. Это тот единственный сегмент, где спрос реально неудовлетворен.

Почему цены на жилье столь высоки?

Экономисты полагают, что проблема состоит в слишком большом спросе и маленьком предложении. Практика, однако, это опровергает. Просматривается зависимость динамики цен не со спросом/предложением, а с количеством сделок. Чем больше заключается сделок, тем быстрее растут цены на недвижимость. Чем меньше сделок, тем меньше растут цены. Т.е., проблема психологическая, а не экономическая.

Другая сторона – жилье часто используется не по назначению. Оно воспринимается как составляющая богатства и даже как капитал. Отсюда – массированная скупка квартир для перепродажи, а вернее – для сохранения в качестве сокровища, клада. Как результат, в Киеве целые массивы застроены домами, в которых никто не живет и квартиры даже не сдаются.

Как снизить цены?

Люди не могут купить жилье оттого, что кредиты недоступны. А кредиты недоступны оттого, что цены на жилье высоки. Поэтому для решения проблемы государству необходимо снизить цены, а не продуцировать «еще более дешевые» кредиты, следствием появления которых будет увеличение числа сделок и, как следствие, – новый рост цен.

Логично представить, что действия государства должны быть комплексными, направленными на снижение цен на рынке недвижимости.

Во-первых, государство должно способствовать сокращению жилищного строительства. Это, само по себе, остановит рост цен, который сейчас только подстегивается введением новых площадей.

Повторюсь, что никакого дефицита жилья нет, а по мере осуществления предлагаемых мер давление на рынок будет снижаться. Что же касается бизнесменов – пусть строят себе домики сами. Подальше от городов.

Строить же надо то, на что действительно есть спрос. Реальная проблема сейчас с площадями под офисы и магазины (во всяком случае – в Киеве), стадионы, гостиницы и т.п. Опять же вступление Украины в ВТО и НАТО приведет к экономическому росту, а значит, строительные мощности потребуются для возведения новых заводов.

Во-вторых, необходимо прекратить процесс искусственной урбанизации. Некоторые радикалы считают, что попросту говоря, необходимо перестать пускать в города приезжих и вытеснить уже заехавших. Не обязательно даже ужесточать контроль за соблюдением режима регистрации. Достаточно стимулировать (в первую очередь – штрафами) бизнесменов к тому, чтобы они брали на работу только людей с местной пропиской.

В-третьих, необходим налог на недвижимость с ярко выраженной реприватизационной составляющей. Налог должен быть такой, чтобы владельцы не могли содержать пустые квартиры или квартиры, населенные приезжими.

В результате, с одной стороны, огромное количество квартир будет выведено на рынок, и цены немедленно упадут. Просто потому, что недвижимость больше не сможет быть богатством.

С другой стороны, лишние «покупатели», уже имеющие жилье по месту прописки, вернутся туда, где их уже заждались рабочие места, возможность создавать семьи и т.п.

В-четвертых, можно вернуться и к идее кредитов. Впрочем, Государственной ипотечное учреждение вместо того, чтобы тратить бюджетные деньги, должно их зарабатывать. Поэтому лучше не снижать ставки по кредитам, а просто вытеснить коммерческие банки из сферы ипотечного кредитования.

Автор: доктор политологии, США, Сан-Франциско