Як вирішити житлову проблему?

Нещодавно Президент і прем'єр опублікували свої погляди на вирішення житлової проблеми, однак за звітами ріелтерів, ціни в січні знову пішли вгору і очікується, що протягом року вони піднімуться на 25, а то й на 45%.

Чи є в Україні житлова проблема?

Відразу ж слід зазначити, що в сучасній Україні немає і не може бути жодної житлової проблеми. На відміну від США, населення країни скорочується, тобто на практиці повинен спостерігатися надлишок житла.

Проблема, як видається, складається з таких моментів:

По-перше, реально не вистачає житла вищої (елітної) категорії для бізнесменів. Однак, це не проблема суспільства і держави - нехай багаті люди вирішують її самі.

По-друге, зараз відбувається процес повторної урбанізації, коли маса молоді мігрує з сіл і малих міст у великі міста. Цей процес, як видається, зараз вже не має об'єктивної складової - економічна ситуація в країні стабілізувалася.

Однак цілком реальний варіант другий міграційної хвилі - з введенням купівлі-продажу землі значна частина селян продасть свої наділи і спробує за виручені гроші закріпитися у містах, що викличе ще один ривок цін на міську нерухомість.

По-третє, існує невеликий сегмент постійного попиту - люди, охочі змінити своє житлове становище після шлюбу, появи дітей і т.п. Це той єдиний сегмент, де попит реально незадоволений.

Чому ціни на житло настільки високі?

Економісти вважають, що проблема полягає в занадто великому попиті і маленькому реченні. Практика, проте, це спростовує. Проглядається залежність динаміки цін не з попитом / пропозицією, а з кількістю угод. Чим більше полягає угод, тим швидше зростають ціни на нерухомість. Чим менше операцій, тим менше ростуть ціни. Тобто, проблема психологічна, а не економічна.

Інша сторона - житло часто використовується не за призначенням. Воно сприймається як складова багатства і навіть як капітал. Звідси - масована скупка квартир для перепродажу, а вірніше - для збереження в якості скарби, скарбу. Як результат, в Києві цілі масиви забудовані будинками, в яких ніхто не живе і квартири навіть не здаються.

Як знизити ціни?

Люди не можуть купити житло від того, що кредити недоступні. А кредити недоступні від того, що ціни на житло високі. Тому для вирішення проблеми державі необхідно знизити ціни, а не продукувати "ще більш дешеві" кредити, наслідком появи яких буде збільшення числа угод і, як наслідок, - нове зростання цін.

Логічно уявити, що дії держави повинні бути комплексними, спрямованими на зниження цін на ринку нерухомості.

По-перше, держава повинна сприяти скороченню житлового будівництва. Це, само по собі, зупинить зростання цін, який зараз тільки підстьобується введенням нових площ.

Повторюся, що ніякого дефіциту житла немає, а в міру здійснення пропонованих заходів тиск на ринок буде знижуватися. Що ж до бізнесменів - нехай будують собі будиночки самі. Подалі від міст.

Будувати ж треба те, на що дійсно є попит. Реальна проблема зараз з площами під офіси і магазини (у всякому разі - в Києві), стадіони, готелі тощо Знову ж вступ України до СОТ і НАТО призведе до економічного зростання, а значить, будівельні потужності будуть потрібні для зведення нових заводів.

По-друге, необхідно припинити процес штучної урбанізації. Деякі радикали вважають, що просто кажучи, необхідно перестати пускати в міста приїжджих і витіснити вже заїхали. Не обов'язково навіть посилювати контроль за дотриманням режиму реєстрації. Досить стимулювати (в першу чергу - штрафами) бізнесменів до того, щоб вони брали на роботу тільки людей з місцевою пропискою.

По-третє, необхідний податок на нерухомість з яскраво вираженою реприватизаційної складової. Податок повинен бути такий, щоб власники не могли містити порожні квартири або квартири, населені приїжджими.

В результаті, з одного боку, величезна кількість квартир буде виведено на ринок, і ціни негайно впадуть. Просто тому, що нерухомість більше не зможе бути багатством.

З іншого боку, зайві "покупці", які вже мають житло за місцем прописки, повернуться туди, де їх уже зачекалися робочі місця, можливість створювати сім'ї і т.п.

По-четверте, можна повернутися і до ідеї кредитів. Втім, Державної іпотечна установа замість того, щоб витрачати бюджетні гроші, повинно їх заробляти. Тому краще не знижувати ставки за кредитами, а просто витіснити комерційні банки зі сфери іпотечного кредитування.

Автор: доктор політології, США, Сан-Франциско