Украинцам переписали правила покупки жилья в ипотеку: что изменилось и какие квартиры теперь доступны

В Украине с 10 февраля программа єОселя заработала по новым правилам. Участие теперь разрешено только тем, кто имеет не более 52,5 кв. м жилья на одного или двух человек, а также введены жесткие ограничения на площадь и стоимость недвижимости. Фактически купить можно только квартиры и дома в пределах установленных государством ценовых лимитов, даже если заемщик готов внести больший первый взнос.

Об этом сообщает Министерство экономики Украины. Одним из ключевых изменений стали обновленные критерии относительно имеющегося жилья в собственности потенциальных участников. Теперь подать заявку на ипотеку єОселя могут только граждане, владеющие жилой недвижимостью общей площадью:

• не более 52,5 кв. м – для одного или двух человек;
• дополнительно 21 кв. м – на каждого следующего члена семьи.

Ранее эти правила были более мягкими. Ограничение в 52,5 кв. м касалось только семьи из одного человека, а для двух человек разрешалась значительно большая площадь. Отныне даже молодая семья из двух человек может претендовать на участие в программе только при условии, что ее жилая площадь не превышает 52,5 кв. м.

Еще одной принципиальной новацией стало введение абсолютных лимитов на площадь жилья, которое можно приобрести в пределах єОселі. Отныне:

• для квартир максимальная площадь составляет 115,5 кв. м;
• для жилых домов – 125,5 кв. м.

Даже в регионах с более низкими ценами на недвижимость приобретение большего объекта в рамках программы не предусмотрено. Допускается лишь превышение нормативной площади не более чем на 10%. Для жилья, введенного в эксплуатацию менее трех лет назад, государство позволяет дополнительное отклонение от лимитов по площади и стоимости также в пределах 10%.

Наиболее ощутимые изменения коснулись стоимости жилья. Если раньше программа фактически не ограничивала цену квартиры, а разницу можно было компенсировать большим первым взносом, то теперь правила стали значительно жестче.

Максимальная цена жилья определяется на основе предельной стоимости строительства, которую утверждает Минрегион, с применением региональных коэффициентов и допустимым превышением не более чем на 10%. Именно эти ценовые пределы фактически определяют, какое жилье вообще можно приобрести по єОселі.

Сколько стоит квартира по єОселі в крупных городах

Киев

В столице предельная цена квадратного метра составляет около 66,2 тыс. грн, для OBOZ.UA рассказала первый заместитель председателя правления Глобус Банка Елена Дмитриева. Для семьи из трех человек нормативная площадь с учетом допустимого превышения составляет 73,5 кв. м, что формирует максимальную стоимость квартиры на уровне около 4,86 млн грн. Квартиры площадью 80-90 кв. м или с ценой более 5 млн грн автоматически не подпадают под условия программы, даже при большом первом взносе.

Львов

Во Львове, где цены на новостройки традиционно высокие, ситуация еще сложнее, отмечает Дмитриева. Максимальная стоимость квартиры при аналогичных условиях составляет около 4,14 млн грн. Поэтому значительная часть новых жилых комплексов, которые выходят на рынок в 2025–2026 годах, не соответствует требованиям єОселі исключительно из-за превышения ценовых лимитов.

По данным "Укрфинжитла", в 2025 году 64% ипотечных сделок по єОселі приходились именно на новостройки. В то же время большинство жилых проектов было спроектировано в 2024 – первой половине 2025 года, когда новые ограничения еще не действовали. За это время существенно выросла себестоимость строительства, а вместе с ней – и цены во многих ЖК. В результате значительная часть новых квартир просто не вписывается в установленные государством лимиты.

Фактически выбор жилья по программе єОселя в 2026 году будет определяться не спросом, а допустимой ценой и метражом. Часть потенциальных покупателей может столкнуться с нехваткой соответствующих вариантов в новостройках и будет вынуждена:

• выбирать меньшие квартиры,
• обращаться к вторичному рынку
• или переходить на рыночные ипотечные программы банков.

Как сообщал OBOZ.UA ранее, в Украине за год предложение жилья под єОселю выросло во всех сегментах, заметнее всего в частных домах и однокомнатных квартирах. Однокомнатные квартиры остаются наиболее доступным стартовым вариантом, а дома пользуются спросом только из-за повышенного запроса на автономность.

Только проверенная информация у нас в Telegram-канале OBOZ.UA и в Viber. Не ведитесь на фейки!