Блог | Как налоговая убивает жилищное строительство в Украине

Украинский рынок жилищного строительства сегодня находится под двойным ударом – войны и фискальной политики. Если с первым все очевидно, то со вторым ситуация выглядит особенно абсурдно: налоговая служба системно и последовательно разрушает экономику жилищного девелопмента, прикрываясь формально-юридическими конструкциями.

Видео дня

Наиболее ярко это проявляется в подходе ГНС к обложению НДС операций с будущими объектами недвижимости и специальными имущественными правами (СМП), введенными Законом Украины № 2518-IX.

Показательными являются, в частности:

• ИНК ГНС от 30.09.2025 № 5245/ІПК/99-00-21-03-02;
• ИНК ГНС от 06.10.2025 № 5322/ІПК/99-00-21-03-02.

Именно в этих консультациях фискальный орган демонстрирует подход, который можно назвать опасным не только для отдельных плательщиков, но и для всей отрасли.

Юридическая форма против экономической реальности

Закон № 2518-IX принимался с правильной целью – защитить инвесторов и упорядочить оборот будущей недвижимости. Он ввел понятие специального имущественного права как юридического инструмента, который:

• фиксирует распределение будущих объектов между участниками строительства;
• защищает инвестора на стадии незавершенного строительства;
• прекращается автоматически с момента государственной регистрации права собственности на готовый объект.

Ключевое: СМП не является самостоятельным экономическим товаром. Это не отдельный объект рынка, а лишь правовая форма реализации одного и того же жилого объекта на разных стадиях его создания.

Именно здесь налоговая совершает роковую подмену понятий.

Две "первые поставки" одного и того же жилья

В упомянутых индивидуальных налоговых консультациях ГНС приходит к парадоксальному выводу:

• услуги генерального подрядчика по строительству жилья для заказчика – это первая поставка жилья, которая подлежит обложению НДС;
• передача девелопером покупателю специального имущественного права на будущую квартиру – также первая поставка и также объект обложения НДС.

Таким образом, один и тот же жилой объект приобретает статус "первой поставки" дважды.

С точки зрения логики НДС это невозможно. Первая поставка по своей природе может быть только одна. Если она состоялась на стадии строительства (через поставку строительных услуг), то любые последующие операции с этим же жильем не могут снова считаться первыми.

В такой конструкции само понятие "первая поставка" теряет смысл и превращается в фискальный ярлык, который произвольно навешивается на любую операцию.

Кульминация абсурда: пункт 198.5 НКУ

Далее налоговая делает еще один шаг.

Поскольку реализация готового жилья физическим лицам признается операцией, освобожденной от НДС (как вторая поставка), ГНС заявляет:

• входной НДС, уплаченный в составе стоимости строительных работ, не формирует налоговый кредит;
• девелопер обязан начислить компенсирующие налоговые обязательства в соответствии с пунктом 198.5 НКУ.

Результат выглядит так:

• НДС уплачен подрядчику;
• НДС нельзя отнести к налоговому кредиту;
• НДС нельзя переложить на покупателя;
• НДС становится прямым дополнительным налогом на строительство.

Это уже не налог на добавленную стоимость. Это налог на сам факт создания жилья.

Экономические последствия: кто за это заплатит

Такой фискальный подход имеет прямые и разрушительные последствия:

• рост себестоимости жилья как минимум на сумму входного НДС;
• остановка или отложение новых жилищных проектов;
• вытеснение девелоперов в тень или в полулегальные конструкции;
• сокращение предложения на рынке жилья;
• рост цен для конечного потребителя.

И все это – в стране, которая одновременно декларирует восстановление, поддержку внутренне перемещенных лиц и необходимость стимулирования жилищного строительства.

Где ошибка: не в законе, а в интерпретации

Корень проблемы заключается не в Законе № 2518-IX и не в нормах Налогового кодекса.

Ошибка – в отождествлении юридической формы с объектом налогообложения.

Специальное имущественное право — это не новый объект поставки, а элемент единого процесса реализации жилья. Оно не создает отдельной добавленной стоимости и не может рассматриваться как самостоятельный товар.

Если довести логику налоговой до конца, то любая предварительная форма продажи – бронирование, предварительный договор, опцион – также должна облагаться НДС как "первая поставка". Это полностью разрушает концепцию НДС как налога на добавленную стоимость.

Вывод: фискальная политика против восстановления

Сегодняшний подход налоговой службы – это не борьба за наполнение бюджета. Это системное подавление отрасли, от которой напрямую зависит послевоенное восстановление Украины.

Украине нужно жилье. Украине нужны инвесторы. Украине нужна предсказуемая налоговая политика.

Но пока налоговая продолжает находить две "первые поставки" в одном доме, рынок жилищного строительства будет оставаться в состоянии искусственной фискальной комы.

Выход из нее лежит не через новые индивидуальные консультации, а через возвращение к базовым принципам НДС и экономическому смыслу налогообложения.

Важно: мнение редакции может отличаться от авторского. Редакция сайта не несет ответственности за содержание блогов, но стремится публиковать различные точки зрения. Детальнее о редакционной политике OBOZ.UA поссылке...