ЖК SEA VIEW: дом у моря или инвестиция с риском?

Морская панорама, открывающаяся из окон большинства квартир, судя по всему, является главным "козырем" маркетологов нового ЖК SEA VIEW, который строится в Приморском районе Одессы. Это нашло отражение даже в названии комплекса. Однако в полном ли соответствии с законом ведется это строительство? Почему застройщик взялся строить объект, не приведя в порядок документацию? Не выльются ли существующие нарушения в превращение дома мечты в очередной недострой?

Ответы на эти вопросы искали эксперты НЕРУХОМІ.

Дом мечты

Предложение приобрести квартиру в этом еще не достроенном объекте выглядит действительно очень привлекательным. Он строится в Одессе на Гагаринском плато, 4, в престижном Приморском районе, практически вплотную к курортной Аркадии. Застройщик обещает: владельцы квартир в комплексе смогут наслаждаться видом на море и береговую линию.

Будущий ЖК по замыслу проектировщиков насчитывает 4 секции по 25 этажей каждая. С точки зрения архитектурного исполнения, согласно утверждению на сайте объекта, комплекс выделяют "современные минималистичные фасады, цитирующие деловой стиль западных столиц".

Инвесторам предлагаются 1, 2, 3-комнатные квартиры площадью от 36 до 107 м² и стоимостью от 900 000 гривен. Как уже упоминалось, выплачивать стоимость квартиры можно до 5 лет – по выгодным, как обещает застройщик, условиями.

Часть помещений позиционируются как коммерческие.

Что касается инфраструктуры, то сайт объекта обещает многоуровневый паркинг, детские и спортивные площадки. Супермаркеты, кафе/рестораны, магазины и главная "изюминка" – море – в 5-10 минутах ходьбы. Это расстояние, уверяют маркетологи "БУДОВИ", идеально, чтобы все необходимое было под рукой и в то же время чтобы шум и динамика жизни в курортном городе не мешали отдыху жителей комплекса.

Неидеальное "закулисье" идеального дома

Уже традиционно за хорошей маркетинговой картинкой и яркой рекламой ЖК скрывается далеко не такая идеальная ситуация с законностью строительства. Так, самое первое нарушение, на которое натолкнулись эксперты НЕРУХОМІ – целевое назначение и вид использования земельного участка не соответствует намерениям застройки и нарушает условия еГО предоставления в пользование.

Целевое назначение участка на Гагаринском плато, 4 – для строительства и обслуживания других зданий общественной застройки. Он предоставлен в аренду заказчику строительства ООО "Дофин" для эксплуатации и обслуживания административного здания, хозяйственных сооружений и благоустройства территории. И то, что заказчик вдруг решил строить там, что ему заблагорассудится, по закону является основанием для расторжения договора аренды.

Вопрос у экспертов НЕРУХОМІ вызвали и полученные 7 ноября 2017 ЧП "ДОФИН" градостроительные условия и ограничения – на новое строительство жилых домов со встроенными помещениями общественного назначения и подземным паркингом. Хотя земельный участок по целевому назначению не предусматривает строительство жилого комплекса. Уже этого более чем достаточно, чтобы на законных основаниях выходные данные были отменены, а разрешение на выполнение строительных работ – аннулировано.

В дополнение ко всему, в результате проверки, в феврале 2019 года Управление архитектуры и градостроительства Одесского городского совета внесло изменения в исходные данные на этот жилой комплекс. И, как следствие, из градостроительных условий и ограничений по неизвестным причинам и с признаками противоправности были исключены некоторые пункты. В частности, "исчезли" технико-экономические показатели объекта, требование о необходимости проведения инженерных изысканий для сохранения несущих конструкций зданий, расположенных на смежном участке. Не прописывались также требования по обеспечению объекта необходимым количеством паркомест и ряд других требований, выполнение которых существенно усложняло и удорожало заказчику реализацию проекта.

"Изюминкой" в этом перечне нарушений является непреднамеренное или сознательное расхождение в названии объекта строительства в разрешении на проведение строительных работ и в градостроительных условиях и ограничениях. Ведь законом предусмотрено обязательное полное соответствие названия во всех документах на строительство. В частности, это нужно для того, чтобы можно было убедиться, что все документы выданы на единый проект объекта. Однако, учитывая выявленные нарушения, перечисленные выше, это расхождение уже играет незначительную роль: и без него это строительство в правовом государстве никогда не было начато и завершено, а объект не приняли бы в эксплуатацию.

А как насчет безопасности?

НЕРУХОМІ предостерегают: потенциальным инвесторам ЖК SEA VIEW стоит морально готовиться не только к рискам неполучения прав на квартиры, но и к вполне себе обозримым угрозам для физического существования дома.

Прежде всего, из-за корректировки проектной документации, внесения изменений в выданное разрешение и отсутствие информации по этому поводу в открытых источниках в соответствии с законодательством ставят завершения строительства под вопрос. Ведь различия в технико-экономических показателях между проектом, на который получено разрешение, и откорректированным проектом без официальной регистрации этих изменений является грубым нарушением предусмотренного законом порядка. И уже только этого вполне достаточно, чтобы ЖК так и не был введен в эксплуатацию.

Усугубляется ситуация еще и тем, что Одесская область относится к регионам с повышенной сейсмической активностью – до 7 баллов по шкале Рихтера. Как утверждают специалисты, землетрясения на 6-7 баллов происходят в Одессе минимум раз в каждые 30 лет. Последний раз 6-балльное землетрясение фиксировалось здесь в 1986 году. Ученые Одесского национального морского университета отмечают, что в последнее время землетрясения участились. Поэтому расчетная вероятность дает неутешительные прогнозы.

Учитывая сейсмологическую активность, которая фиксируется в регионе, в этой зоне разрешено строить здания не более 24 этажей высотой. ЖК SEA VIEW это ограничение по высотности нарушает. Вместо размещения на 25 этаже предусмотренных проектом свободных от оборудования технических помещений, на вебсайте ЖК инвесторам предлагают квартиры.

Поэтому это не просто нарушение, которое может привести к невозможности введения ЖК в эксплуатацию, но и фактор опасности, из-за которого при землетрясении силой в 6-7 баллов конструкция дома может претерпеть существенные деформации.

Судебные дела

Непреодолимым препятствием на пути инвесторов ЖК SEA VIEW к собственному "гнездышку" с морскими видами из окон могут стать судебные процессы, в которых фигурирует заказчик строительства.

Так, в Одесском окружном административном суде рассматривается иск физического лица к Департаменту архитектуры и градостроительства Одесского городского совета. Инициатор иска требует признать противоправными и отменить предоставленные заказчику строительства ЖК SEA VIEW градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка от 07.11.2017 по №01-06/189. Заказчик строительства, частное предприятие "ДОФИН", выступает в процессе в качестве третьего лица на стороне ответчика. Еще одним третьим лицом, только уже на стороне истца, стала ОО "Жители Гагаринского плато".

Как сообщают местные одесские СМИ, люди, живущие вблизи строительства, в течение длительного времени протестуют против него, требуют у власти вмешаться и вместо "несанкционированного строительства высоток" обеспечить возведение в микрорайоне школ и детсадов, которых здесь катастрофически не хватает даже для удовлетворения потребностей уже существующего населения.

Сейчас рассмотрение иска из-за карантина поставлено на паузу и будет возобновлено после завершения противоэпидемических мероприятий. И если суд встанет на сторону истца и отменит градостроительные условия и ограничения – это повлечет за собой аннулирование разрешения на выполнение строительных работ, а следовательно, приведет к остановке строительства.

Еще одним неприятным сюрпризом для инвесторов ЖК SEA VIEW может стать досудебное расследование в уголовном производстве № 42017000000001097 от 10.04.2017 по признакам преступления, предусмотренного ч.2 ст.364 УК Украины (злоупотребление служебным положением). В рамках производства правоохранительные органы ищут ответ на вопрос о причинах передачи в собственность объекта недвижимости – бывшей официальной резиденции исполнительного комитета Одесского городского совета, который находился в коммунальной собственности общины Одессы. А аукционные процедуры для такой передачи не проводились. В результате чего пострадали интересы общины города.

Более того, в свое время прокуратура Одесской области пыталась обжаловать приобретения ЧП "ДОФИН" бывшей официальной резиденции исполнительного комитета Одесского городского совета. Прокурор требовал отменить решение о приватизации имущества, которое стало основанием для получения земельного участка в пользование. Тогда, в конце 2016 года, Хозяйственный суд Одесской области отказал прокуратуре в удовлетворении исковых требований. По неизвестным причинам это решение прокуратура не обжаловала. Однако остается вероятность, что после обнаружения каких-либо новых обстоятельств к рассмотрению этого вопроса в суде компетентные органы таки вернутся.

Кстати, одним из аргументов прокуратуры тогда было то, что на момент приватизации основателем компании "Дофин" была оффшорная компания "ГИЛМОР ШИПИНГ ЛИМИТЕД", зарегистрированная в Белизе. А законом запрещено приобретение объектов приватизации компаниями, которые контролируются из оффшоров. Поэтому к обстоятельствам и законности приватизации объекта коммунальной собственности, а соответственно, и к законности получения земельного участка в пользование – большие вопросы.

Несмотря на всю внешнюю привлекательность ЖК SEA VIEW и соблазнительность предложения жить в доме у моря, эксперты НЕРУХОМІ обращают внимание потенциальных инвесторов на значительные нарушения законодательства Украины, связанные с его строительством и то, что инвестиции в такой объект могут быть рискованными.

Для тех же, кто, несмотря на предостережения, решит рискнуть – эксперты подготовили ряд рекомендаций, которые помогут хотя бы частично минимизировать возможные потери. Ознакомиться с ними можно на сайте НЕРУХОМІ, на странице объекта во вкладке Документы.