Как начать инвестировать в недвижимость - советы эксперта
Что нужно знать тому, кто хочет инвестировать или попросту купить недвижимость (квартиру, дом, офис) с целью преумножить свои сбережения или получить доход от сдачи в аренду.
Если Вы крупный инвестор, то, как правило, будете пользоваться услугами специалистов по недвижимости, прежде чем сделать приобретение...
Если сумма инвестиции не велика, то часто стремление сэкономить приводит к самостоятельному принятию решений, без консультаций с риелторами...
Что нужно знать тому, кто хочет инвестировать или попросту купить недвижимость (квартиру, дом, офис) с целью преумножить свои сбережения или получить доход от сдачи в аренду?
В первую очередь, нужно определить, в каком состоянии находится рынок недвижимости, на котором Вы собираетесь инвестировать.
Является ли он растущим, падающим или замер в ожидании, как например, сейчас, и мнения риелторов по поводу его дальнейшего развития разделились.
Наш рынок недвижимости имеет небольшую историю; с начала девяностых примерно до 1997 года он динамично рос. Цена первых проданных квартир не превышала 1000$. Представьте себе, что двухкомнатную квартиру в Киеве весной 1991 года можно было купить за 1000$. Причем квартира в центре могла стоить гораздо дешевле, чем квартира на Борщаговке, если не обладала, по мнению продавцов недвижимости, важным критерием - наличием ремонта.
К концу 1997 года стоимость квадратного метра квартиры в центре достигла 1100$. На нашем рынке недвижимости начался первый кризис. Он продолжался до 2001 года, в это время цена квадратного метра квартиры в центре Киева упала до 500-700$, что примерно соответствует нынешнему падению на 40-50%. В 2001 году во всех сегментах начался бурный рост цен на недвижимость. В 2008 году средняя стоимость квадратного метра квартиры в центре достигла 10 000$.
Исходя из цикличности рынков, можно предположить, что нынешний кризис должен закончиться фазой роста и сейчас неплохое время для приобретения.
На какой период времени Вы хотите инвестировать?
Инвестирование в недвижимость – это скорее долгосрочный проект. Если рассматривать покупку недвижимости на период времени в 1-3 года, это больше спекуляция, и она возможна только на растущем рынке.
Если Вы покупаете на первичном рынке, будьте готовы к тому, что срок сдачи дома в эксплуатацию задержится, потом еще два года будут проводиться ремонты в соседних квартирах. Даже если Вы первым сделаете ремонт, Ваша квартира не будет привлекательна для потенциальных арендаторов. Отсюда увеличиться срок окупаемости вашей инвестиции.
Квартиру на вторичном рынке можно быстрее сдать в аренду, следовательно, период окупаемости скорее будет меньшим.
Какой доход от недвижимости Вы хотите получать?
Если правильно выбрать момент для покупки квартиры или офиса, можно получать доход от аренды и дополнительно, если растет цена Вашей недвижимости, растет и капитализация.
Сдача в аренду квартиры, офиса даёт разный доход, затраты при этом тоже будут отличаться.
Сколько времени Вы готовы уделить работе с недвижимости?
Бытует иллюзия, что инвестировав в недвижимость, можно уже ничего не делать... Это не так. Вам нужно будет потратить много времени и сил на ремонт, оборудование, управление и обслуживание Вашей недвижимости, а также общение с арендаторами и разными службами.
Также будут отличия в зависимости от того, какой сегмент рынка Вы выбираете. Затраты времени и денежных средств владельца офиса, жилой квартиры, квартиры, которая сдается в посуточную аренду, магазина или земельного участка могут сильно отличаться.
Далее необходимо определить сумму, которую Вы собираетесь выделить для инвестирования в недвижимость. Исходя из суммы инвестиции выбираете ценовой уровень, местонахождение, сегмент рынка.
Продолжение следует