За кулисами "социального жилья": подводные камни дешевой аренды
В нынешнем году Кабмин планирует сделать хорошо всем украинцам, не имеющим собственных квадратных метров – запустить честный и прозрачный рынок арендного жилья. То есть, построить много условно комфортных, но зато дешевых домов, которые обвалят стоимость аренды на рынке. Снимать такие квартиры, по задумке правительства, сможет едва ли не каждый украинец, а теневому рынку аренды, опять же, по мнению чиновников, придет окончательный и закономерный конец.
Эксперты, которых опросил "Обозреватель", к подобным прогнозам относятся скептически – и заявляют: для некоторых застройщиков предложение Кабмина может оказаться выгодным, но раньше 2018 года на результаты надеяться не стоит, и главное – социальное жилье не обязательно окажется дешевым.
Читайте: Фирма "Семьи" Януковича построит на Крещатике бизнес-центр
Амбиции на 20 миллиардов!
"Эта идея – насытить рынок доступным по цене жильем – возникла еще в 2010 году, – рассказал нам президент Украинского аналитического центра Александр Охрименко. – Речь о квартирах класса "эконом-минус" небольшой площади, строительство которых обошлось бы как можно дешевле. Это жилье нельзя будет приватизировать, – вы сможете жить там неограниченное время, но никогда не сможете оформить его в собственность".
По словам эксперта, это идеальный вариант для молодых семей, для которых подобная жилплощадь – их первое "гнездышко". "Потом вы разбогатеете – и сможете переехать в более просторную квартиру", – объясняет эксперт. Еще одна целевая аудитория программы – приезжие. Тогда, в 2010, проблема размещения большого количества иногородних в Украине еще не стояла так остро, а сейчас дешевая аренда, если бы она вдруг появилась, и вправду могла бы разрядить напряженную ситуацию.
"Логика здесь очень правильная. Сегодня огромное количество людей, нуждающихся в жилье, стоят в многолетних очередях. И при этом понимают, что, скорее всего, очередь не дойдет до них никогда, – констатирует Охрименко. – Дешевая аренда и вправду сделала бы жилье более доступным: квартиры не раздавали бы, а давали в пользование за сравнительно небольшую сумму".
Читайте: Гора с плеч: строительство в Украине будут контролировать на местах
Чтобы идея начала работать, таких домов должно быть построено много. Точнее, очень много! "Речь о сотнях тысяч жилых домов, – уточняет Охрименко. – Причем, построены они должны быть не только в Киеве. Даже, преимущественно не в Киеве: ведь огромнейшая потребность в таких объектах ощущается именно в провинции – где низкие зарплаты, мало жилья и люди не могут позволить себе арендовать его".
Амбициозные планы – огромнейший плюс для экономики. Во-первых, программа могла бы оживить строительную отрасль, пребывающую в стагнации с начала экономического кризиса. Во-вторых, стимулировала бы занятость в смежных отраслях экономики.
Правда, стоить такое удовольствие будет недешево. "По ценам 2010 года только для пуска такой программы было нужно 5 млрд гривен, – уточняет эксперт. – По сегодняшнему дню, учитывая динамику цен, это будет как минимум 20 миллиардов".
Читайте: Строительная амнистия: как легализовать самострой без штрафов. Инфографика
Инвесторы не поняли: а где прибыль?!
Вопрос: "Где взять деньги?" является здесь ключевым. Эксперты очень осторожно оценивают реальность финансирования подобной программы из бюджета – особенно учитывая нынешний дефицит госфинансов. Не факт, что предложением заинтересуются частные инвесторы – даже несмотря на бесплатно выделенные земельные участки и проложенные за государственный же счет коммуникации к этим участкам.
"Инвестор сегодня не пойдет в Украину даже под классическую схему – "построил, продал, заработал", – сказал в прямом эфире "Обозревателя" аналитик консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий. – Обычная квартира, которая раньше окупала себя за 10-15 лет, сейчас окупается за 30 лет. А если учесть, что 30-35% в новом здании составляют технические помещения – лестничные клетки, лифты – то окупаемость увеличивается уже до 40 лет".
Тот, факт, что жилье никогда не перейдет в собственность, для инвестора тоже большой минус. "Это будет государственное общежитие, которое со временем у застройщика отберут, – утверждает Костецкий. – Ни один здравомыслящий бизнесмен, если его не будут подгонять кнутом, не придет на этот рынок". Да и преференции от государства в виде земли и инфраструктуры сейчас не выглядят столь привлекательно, как раньше.
"Земля в Украине сейчас очень дешевая, паевые взносы сейчас существенно уменьшены или даже отсутствуют, – объясняет Костецкий. – Но если рентабельность застройщика до кризиса в 2008 году была 200%, в 2009 - 2013 годах она составляла 50-70%, то сейчас - максимум 20%". А это совсем не тот куш, ради которого застройщик будет начинать новый проект.
Читайте: Архитекторы собирают деньги на строительство города из "Властелина колец"
Ноу-хау – "социальный бизнес-центр"
Правда, именно так будет выглядеть ситуация, если в правительственной идее не будет "дырок". А в нашем варианте они вроде бы есть. Поэтому сами застройщики, прося не называть их имен, оценивают социальный проект Кабмина значительно оптимистичнее. И даже более того: готовы, как львы, сражаться за получение разрешительных документов на возведение подобных объектов и, если надо, то "договариваться". Потому что даже предварительный взгляд на проект правительственного законопроекта - сейчас его, правда, убрали из сайта профильного министерства - позволяет увидеть в нем не просто прибыль, но и даже совсем неплохую прибыль!
"Никто не запрещает застройщику, взяв в аренду участок земли и честно построив один социальный дом, возвести рядом 3-4 офисных центра бизнес-класса. И действительно получить сверхпрыбыль", – объясняет "Обозревателю" вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Анатолий Топал.
Ведь владельцы этой коммерческой недвижимости, в отличие от конкурентов, будут освобождены не только от платы за землю, но и не станут платить за доступ к инженерным сооружениям – электро – и водоснабжению, их не заставят вкладываться в развитие инфраструктуры. В дальнейшем же – в период эксплуатации сооружений – владельцы "социально-коммерческой недвижимости", скорее всего, смогут уклониться от затрат на реконструкцию дома.
По информации в СМИ, интерес к правительственному проекту будто бы уже проявила неназванная китайская компания, готовая инвестировать $15 млрд. "Если бы эта информация подтвердилась, было бы очень хорошо, - комментирует Топал. – Однако о приходе китайского инвестора мы слышим уже 2010 года".
Читайте: Микитась: Укрбуд приостанавливает стройку на Никольской слободке
Дом – вне строительных норм
После оптимистических заявлений чиновников нынешний год в прессе уже начали называть "годом арендного жилья". Эксперты, впрочем, утверждают, что власть чересчур спешит. "Пока еще даже не утвержден законопроект, – напоминает Анатолий Топал. – По моим подсчетам, программа может заработать через 2-5 лет". Противоречий, недоговоренностей – и, следовательно, рисков для клиентов в ней очень много. Например, документ вносит коррективы в строительные нормы и существенно снижает механизмы контроля.
"Это, наверное, самый большой минус – законопроект уменьшает требование к жилью. В итоге, нам могут построить трехкомнатную квартиру общей площадью 39 квадратных метров – и все будет правильно, – говорит Топал. – Я, может, немного утрирую, но общий смысл остается".
Не разработан, по словам эксперта, и порядок определения победителя на получение земельного участка. "В проекте закона написано: кто первый подал заявку, тому предоставляется право строить. Но кто и как формирует очередь этих заявителей, пока непонятно", – говорит аналитик. А такие нюансы, как показывает практика, обычно ведут к непрозрачным решениям в пользу "своих" компаний, в конечном итоге нивелирующим все благие начинания.
Чтобы цена аренды получилась низкой, количество подобных объектов по стране должно быть довольно большим. "В противном случае о низких ценах можно будет забыть, – уверен Топал. – Вполне возможно, что они будут рыночными". В итоге арендатору могут предложить маленькие квартиры, построенные, не исключено, что и за государственный счет, – по цене хорошего жилья".