Видео дня
Участок в коттеджном городке: как извлечь выгоду?
Продолжаем разговор об инвестиционных покупках – приобретении объектов недвижимости с целью получения дохода. Проще говоря – для последующей перепродажи. Сегодня мы поговорим про приобретение участков в коттеджных поселках.
Примерно пять лет назад купить участок в коттеджном поселке было очень выгодным и популярным делом. На фоне стремительного подорожания недвижимости, обе стороны сделки были довольны: девелопер продавал объект и получал деньги на дальнейшую реализацию проекта, а покупатель мог через пару лет продать землю (уже с сетями и соседями) втридорога. Первые трудности начались, когда земля перестала дорожать. Сегодня на простое подорожание инвестору в землю в поселке рассчитывать не следует. Играть можно на повышении привлекательности участка за счет развития поселка в целом, но и тут есть подводные камни.
С застройкой поселков, обнаружилось, что большое количество выкупленных но не освоенных участков негативно влияет на привлекательность поселка в целом. Логика простая: с точки зрения покупателей, наличие большого числа неосвоенных участков в поселке означает, что до спокойной жизни в поселке еще очень долго. В любой момент по соседству может начаться бурная стройка, снова тяжелая техника, гастарбайтеры, шум, вонь… Часто рядом с обжитыми богатыми коттеджами соседствуют неряшливые, поросшие бурьяном «объекты инвестиций». Такая ситуация встречается во многих крупных поселках, начавшихся застраиваться на волне инвестиционного пузыря на рынке недвижимости.
С точки зрения покупателя на вторичном рынке, смысл переплачивать «инвестору» за участок в последнее время тоже стал неочевиден, поскольку на первичном рынке можно найти предложение на любой вкус и кошелек. Другое дело, если вам - инвестору попадется какой-то специальный покупатель, которому хочется участок именно в этом поселке. Но как ни печально, чудеса происходят редко.
Впрочем, возможность для удачной перепродажи участка в поселке на вторичном рынке еще существует. Речь идет о ситуации, когда вашему богатому соседу захотелось расширить свои владения. Иногда в такой ситуации люди начинают строить новое загородное поместье на новом месте, но куда проще, а главное – дешевле, прикупить соседний пустующий участок. Стоит отметить, что подобные вещи иногда происходят и по отношению к соседним вполне достроенным домовладениям. Но вот выстраивать на ожидании подобного чуда инвестиционную стратегию автор бы не советовал.
Если вам уж так хочется прикупить в инвестиционных целях участок под застройку в коттеджном поселке, следует задать себе вопрос, почему это данный участок должен подорожать. Если внятного и честного ответа на этот вопрос вы дать не можете, возможно, лучше перенести свой инвестиционный интерес на что-то еще.
В общем виде, участки в небольших коттеджных поселках более интересны, чем в крупных. Причина – своеобразная описанная выше «инфляция» стоимости в крупных поселках при обилии инвестиционных объектов.
Участки в освоенных и развивающихся районах привлекательнее удаленных и малоизвестных, пусть и красивых, территорий. Вторичный рынок в освоенных районах вообще более активный и привлекательный, посмотреть хотя бы на окрестности Ирпеня.
Земля в красивом месте безусловно имеет больше перспектив, чем картофельное поле. Красивый вид из окна дома, который можно будет построить на вашем участке, в десять раз важнее пафоса поселка, где этот участок расположен. Покупать-то у вас буду конкретный участок, а не пафос, у вас нет своего собственного отдела маркетинга, ведь правда?
Задайте себе вопрос, кто и для чего купит ваш участок. Формально говоря, нарисуйте портрет своей «целевой аудитории»: какие эти люди, что они могут захотеть построить на вашей земле, какие требования выдвинуть, что для них реально важно, а чем можно пренебречь? Имейте в виду, ответ «откуда я знаю, им виднее» - путь к финансовым разочарованиям.
Ну, и наконец, если вы чуть-чуть владеете математикой и/или «MS EXCEL», попробуйте прикинуть будущую минимальную цену участка с учетом ставки дисконтирования, то есть с учетом инфляции (не знаете как считать – Google вам в помощь, ну или Яндекс). Оцените желаемую прибыль и сроки, за которые желательно реализовать участок. А также удастся ли это сделать в эти сроки и с такой прибылью. Впрочем, эта рекомендация относится к разряду универсальных.
Виктор Коваленко