Видео дня
Причины, по которым у вас могут отобрать дачу
Может быть несколько вариантов, при которых владелец дачного дома может его лишиться. Участниками мероприятий по присвоению участка и недвижимости на нем могут выступить начальство дачного кооператива, государство или частные структуры.
Дачная недвижимость может иметь разный юридический статус. Дача может быть приватизирована, а может и не быть. В зависимости от этого различаются и сценарии захвата территорий. Соответственно, и шансы на успех у лиц, которые положил глаз на чужой дачный участов или дом, разные.
Начальство кооперативов и соседи
Если дачный дом не приватизирован, отобрать его будет гораздо проще - воспользовавшись ограниченными правами текущего владельца.
Так, на одном из интернет-форумов, житель Днепропетровска Сергей жалуется на директора дачного кооператива от МК "Злагода", которая хочет отобрать у парня дачу, аргументируя это тем, что он нарушает устав дачного сообщества. Причем, нарушает весьма своеобразным образом — не стрижет газон.
Раньше дача принадлежал бабушке, потом маме днепропетровца. На бабушкины средства тут был возведен трехэтажный дом. Загвоздка в том, что ни земля, ни дом не приватизированы. Изучив устав кооператива, необходимо отметить, что формально правда на стороне руководства. В документе действительно прописано требование о поддержании участков в надлежащем виде и целевом использовании земли.
Более того, бывалые дачники, участвующие в обсуждении данной темы, признаются, что по взаимному согласию соседей, и с разрешения дирекции своего кооператива, не раз делили между собой чужой участок, находящийся в запустении.
Юристы, в свою очередь, подтверждают, что решением кооператива не приватизированный дачный участок или дом может быть отобран у хозяина, особенно в случае регулярной неуплаты кооперативных взносов. Более того, для того, чтобы отобрать участок, правлению кооператива даже не нужно обращаться в суд — все решается на собрании.
"Уставы кооперативов были писаны не по единому образцу, здесь и каждый конкретный случай необходимо рассматривать в отдельности. Как правило, если земля под кооперативным участком не приватизирована, то можно лишить члена кооператива права пользования этим земельным участком на основании общего собрания членов кооператива. В отдельных случаях, достаточно единогласного решения членов правления кооператива - нужно смотреть устав. Основанием может послужить отсутствие платежей на содержание кооператива в течение одного года", - объясняет ч лен правления Союза консультантов по недвижимости Украины, юрист Иван Кудояр .
Также следует отметить, что сельские и поселковые советы, которым дачные кооперативы формально подконтрольны, как правило, никак не участвуют в земельных разбирательствах между членами кооператива.
"Как правило, юрисдикция сельских, поселковых советов распространяется на дачный кооператив в целом. То есть, это касается земельных отношений с самим кооперативом или всем участком под застройку. Вышеуказанные советы не могут иметь индивидуальных отношений с отдельным членом кооператива по поводу выделения земли в пользование", - говорит эксперт.
Если дачный дом или участок приватизированы, то отобрать их у хозяина намного труднее. Но и это не дает 100% гарантии от возможных посягательств. В данном случае, захватчикам чужой земли придется действовать через суд, что, несомненно, усложнит их задачу.
"Лишить владельца прав на земельный участок (приватизированный) в дачном кооперативе можно только на основании решения суда. Наша судебная система имеет в основе индивидуальное судопроизводство. Это значит, что в каждом конкретном случае суду необходимы "именные" доказательства нарушения закона при получении Госакта. Механизм судопроизводства в каждом случае тоже индивидуален. Гражданское судопроизводство может быть инициировано любой из заинтересованных сторон, а прокурор может поддержать или не поддержать это производство в интересах физического лица, города или государства", - уточняет юрист.
Что касается процесса приватизации участка и дома, то, вопреки бытующему мнению, что право собственности на дом автоматически обеспечивает и право собственности на сам участок, это не так. Первично все же право собственности на участок. Более того, не имея документов о приватизации участка, получить право собственности на расположенный на нем дом просто невозможно при ныне действующем законодательстве.
"В процессе узаконивания земельного участка в дачном кооперативе и садового дома в дачном кооперативе приоритет имеет земельный участок. Это два разных документа. То есть, сейчас, если нет государственного акта на землю, то, естественно, нельзя получить и свидетельство на право собственности на садовый дом. Если все-таки у собственника на руках имеется договор купли-продажи садового дома, датированный, например, 1997 годом, когда можно было оформить договор купли-продажи садового дома без кадастрового номера земли, то собственник имеет преимущественное право на получение государственного акта на землю, но в установленном законом порядке. То есть, если у кооператива отсутствуют необходимые документы (например, просрочен договор аренды земли под всем кооперативом), то в приватизации собственнику садового дома может быть отказано. Земельный участок под приватизацию, предназначенный для индивидуального дачного строительства, не может превышать 0,10 га", - комментирует ситуацию Иван Кудояр.
Рейдерский захват
Стать жертвой рейдерского захвата или мошенничества со стороны частных структур рискуют те дачники, чьи участки находятся в районах, привлекательных с инвестиционной точки зрения. В эту категорию попадают участки в пригородных зонах мегаполисов, а также в курортных и санаторных зонах. В данном случае, в числе пострадавших оказываются все участники кооператива.
Сценариев такого захвата немало. Приведем одну из схем. В кооперативе постепенно появляется инициативная группа недовольных, критикующая нынешнее руководство и выступающая за его смену. Туда "набираются" дачники, ранее не принимавшие активного участия в жизни дачного поселка. Нередко главным является человек, который на деле не имеет прямого отношения ни к одному из дачных участков.
Затем, проведя импровизированное собрание, инициативная группа захватывают власть в кооперативе. Меняют председателя и устав организации. Создается новая фирма, на которую переписываются системы коммуникаций. Затем эта фирма, грубо говоря, продает их третьей фирме.
Контролировать объекты общественного пользователя и рост коммунальных платежей становится проблемой для дачников. Новая фирма устанавливает свои порядки и цены, порой непомерные, постепенно выживая людей с нужного участка. В итоге, владельцам приходится продавать дома и участки по заниженным ценам. Но часто молва разлетается быстро, и осторожные покупатели не торопятся приобретать проблемный участок даже со скидкой. В конце концов, дачникам приходится отдавать земли практически за бесценок совершенно определенным покупателям.
Для нужд государства
Если на месте вашего участка решили проложить трассу, построить автовокзал, аэропорт или еще какой-нибудь важный объект, то местная власть, например, городской совет, может вынести решение о сносе находящихся на данной территории частных строений. Естественно, в таких случая предусмотрены определенные компенсационные выплаты.
Итак, если дачный дом находится в городской черте на территории, на которую городские власти имеют свои планы, то, в любом случае, хозяин может рассчитывать на компенсацию.
В Законе Украины "Об отчуждении земельных участков, иных объектов недвижимого имущества, размещенных на них, которые находятся в частной собственности, для общественных нужд или по мотивам общественной необходимости" говорится, что отчуждение земельного участка производится на условиях выделения владельцу участка, равноценного забираемому. При условии, что с собственником не оговорен иной вариант компенсации.
Что касается дачного дома, то согласно пункту 6 статьи 4 вышеупомянутого законодательного акта, собственник получает взамен иное благоустроенное жилое помещение — дом или часть дома — в зависимости от того, что находилось в его владении.
Также, согласно закону, если собственник не согласен с отчуждением участка по оценочной стоимости, определенной по инициативе государственных органов, он может привлечь другого субъекта оценочной деятельности. Но в этом случае расходы по оценке участка собственник несет сам.
Помимо этого, в законодательном акте говорится о том, что государство берет на себя затраты, связанные с вынужденным переездом невезучего дачника, оформлением документов на новый участок или дом.
Н а практике же возможны совсем иное развитие событий. Иван Кудояр так комментирует ситуацию:
"Поскольку подобных прецедентов на Украине мало, и говорить о законности действий городских властей в таких случаях, когда "государство обязано компенсировать потери", очень сложно. На практике прокуратура опирается на всевозможные распоряжения Кабинета Министров, а собственники земли - на закон "О приватизации земли". Суд принимает решение в каждом случае по-разному, здесь многое зависит от комплектности документов на землю и саму постройку, суммы вложенных средств в строительство и т.п. Часто собственник в суде не может доказать происхождение денег и предоставить полной отчетности о потраченных средствах на строительство. Из-за коллизии правовых норм и "агрессивных" интересов сторон подобные процессы длятся годами. Либо силовой вариант."
Вариантов, в которых владелец может лишиться дачной недвижимости, не так много. Но, увы, несмотря на конституционную норму о неприкосновенности собственности, в силу многообразия законодательных коллизий и специфики судебной системы Украины, трудно быть уверенным, что на вашу недвижимость не посягнут. Но подстраховаться и, как минимум, приватизировать дачу, все же стоит.