Инвестируй в жилье безопасно

Каждый из нас мечтает заполучить крышу над головой. Однако вопрос покупки или аренды жилья часто связан с необходимостью изучения множества "подводных камней", которые могут попасться в законодательном поле. Как обойти всевозможные опасные "мины" и получить заветный ключик от квартиры или дома? Найти оптимальный выход из любой ситуации читателям "Обозревателя" поможет новая рубрика "Правовой ликбез". Ведь именно здесь на самые сложные вопросы можно будет получить самые полные ответы от лучших столичных юристов.

Итак, первая публикация в нашей новой рубрике "Правовой ликбез" касается такой важной темы, как инвестирование в строительство квартиры на первичном рынке жилья. О рисках и преимуществах инвестиционного строительства в Украине "Обозревателю" рассказывает юрист юридической фирмы Pragnum Дмитрий Жуков. Далее – прямая речь.

Несмотря на затянувшийся мировой кризис, который в Украине, в первую очередь, затронул финансовую и девелоперскую отрасли, инвестиционное строительство по-прежнему популярно, так как это, зачастую, единственный способ приобрести квартиру в новостройке по приемлемой цене.

В Украине инвестиционное строительство уже давно вошло в жизнь. Однако, несмотря на обширную практику, как самих застройщиков, так и… судов, которые рассматривали споры, связанные с инвестиционным строительством, сегодня так и не выработана оптимальная схема, которая могла бы быть максимально удобна застройщикам и в тоже время была безопасной для инвесторов.

До 01.04.2004 г., пока не вступил в силу Закон Украины "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциям с недвижимостью", схема была проста и понятна: инвестор заключал договор со строительной компанией, вносил деньги на её банковский счёт и ждал, пока его обеспечат крышей и стенами. Однако по новому закону застройщики лишились права привлекать инвестиционные средства напрямую. Теперь они были обязаны работать через фонды финансирования строительства или фонды операций с недвижимостью, создаваемые компаниями по управлению активами (КУА).

Наиболее часто встречаются следующие виды инвестиционного строительства: беспроцентные целевые облигации, закладная и аккредитив. Рассмотрим достоинства и недостатки каждого из видов инвестирования.

Беспроцентные целевые облигации

В данной схеме застройщик, который выступает эмитентом ценных бумаг, обычно по принципу: 1 облигация = 0,1 м. кв. будущего жилья, посредством КУА, который является торговцем, продаёт имущественные права на квартиру инвестору.

Преимущества данного способа заключаются в том, что приобрести облигации необходимо сразу всем пакетом (соразмерно площади будущей квартиры) по конкретной цене, которая останется неизменной до получения документов на квартиру. Кроме того, в таких договорах часто указывает неоплатное отклонение конечной площади, так что инвестору не придётся доплачивать в будущем.

Однако есть и недостатки. Так, инвестор обязан предъявить облигации к погашению (обмен на квадратные метры) точно в срок, указанный в договоре. Если же вовремя он это не сделает, застройщик может отказать ему в погашении, к примеру, без доплаты штрафов. Аналогично следует помнить, что помимо договора купли-продажи облигаций, нужно заключить договор резервирования квартиры, иначе есть риск, что "квартира № 31" на пятой этаже окажется "квартирой № 13" на первом. Кроме того, в случае банкротства застройщика, последний может заплатить инвестору лишь номинальную стоимость просроченных к погашению облигаций.

Закладная

В западном мире понятие "закладная на дом" известно ещё со времен "Золотой лихорадки". Так, люди закладывали свои дома в обмен на наличные, чтобы уехать в Калифорнию и купить инструменты для добычи золота. Принцип закладной не сильно изменился и сегодня, только действует с точностью наоборот: застройщик закладывает право собственности на будущую квартиру в обмен на привлечение средств от инвестора.

То есть это документ, который подтверждает право инвестора на взыскание квартиры в порядке исполнительной надписи нотариуса без необходимости судебных слушаний. Однако и с ней связаны достаточные риски. Так, предмет ипотеки при согласии всех ипотекодержателей может быть передан в последующую ипотеку без отображения такого в закладной. Также следует помнить, что хоть закладная и предоставляет право безусловное, но возникает оно лишь в случае нарушения застройщиком своих обязательств, которое ещё придется доказать.

Аккредитив

Аккредитив для Украины, пожалуй, наиболее новая и экзотичная форма привлечения капитала, по которому инвестор передаёт деньги не застройщику или КУА "Ромашка", а лицензированному банку, который "замораживает" деньги на депозитном счёте. При этом у инвестора появляется гарантия, что деньги не уйдут на Кипр, а у застройщика – что у инвестора есть достаточные средства. Кроме того, в случае просрочки передачи инвестору квартиры, он сможет получить назад деньги с процентами…

Но и тут есть свои нюансы. Так, согласно ст. 1095 ГК Украины, безотзывный аккредитив может быть изменен только с согласия получателя средств. Кроме того "подводным камнем" аккредитива есть и такой риск: дом может быть сдан в эксплуатацию только на бумаге, а деньги от банка получены вне контроля инвестора.

Таким образом, когда выбираешь тот или иной вариант инвестиционного строительства, следует исходить не только из существующих в Украине реалий, но и оценивать риски на рынке первичной недвижимости. Если со стороны застройщика/эмитента выступают солидные компании и крупные банки, риски будут приемлемыми и неизбежными. Если же инвестору предлагают вступить в правоотношения с пресловутой ЧП "Ромашка" и банком с 1-2 отделениями… инвестор рискует на своём опыте столкнуться с коллегами "Элита-центр".